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小金持ちになったフェーズでの不動産投資の考え方(2)

赤井誠さん_画像 第128話

こんにちは。赤井誠です。このところ、決済やリフォーム・募集などがたくさんあり、毎日走り回っています。ここ数ヵ月間に様々なことがあまりに集中しすぎています。

少し落ち着きだしたと思っていましたが、最近もまた、立て続けに面白い物件の紹介をいくつもいただき、その調査や銀行打診などで、まだまだ走り続けなくてはなりません。

ただ、好きなことは大変でも楽しいですね。

それでは本題です。前回からはある程度、資産規模が拡大した小金持ちになった際の考え方についてお話ししましたが、本日もその続きです。

前回までに、ある程度お金が貯まってきた段階では、単にキャッシュフロー一辺倒ではなく、財務体質の健全化を目指すべきで、そのためには売却は有効な手段であるというお話をしました。

本日は、キャッシュフローと利益について良くわからないという質問が数人の方からあったため、その話をしたいと思います。

キャッシュフローだけを重視していると、一時的な自己資金は増加しますが、元本返済はあまり進まないことは説明しました。

もう一度キャッシュフローの式を良く見てください。

CF=課税所得(−所得税・住民税・事業税( 法人税 ))−ローン元本+減価償却費

今回の話を理解するには税金の部分はそれほど影響がないので、話を簡単にするために税金を除外して考えます。あくまでも話の内容を理解するためには必要ないということですので誤解されないようにしてください。

キャッシュフローを得るためには収入を増やすこと、ローンの元本を減らすこと、減価償却を増やすことが重要です。これは式を見れば誰にでもわかります。

収入は工夫によって多少上げたり下げたりできますが、増えればキャッシュフローも利益も増えます。また、減価償却費は購入時の建物割合と残存年数によって決まります。

問題なのはローンの元本です。
こちらは、返済期間を延ばせば、いくらでも減らすことができます。
これが、初期の段階で話したキャッシュフローを多くとるためには金利より期間を重視すべきという話なのです。

すなわち、キャッシュフローは買主がコントロールできるということなのです。

では、利益はコントロールできるということになるでしょうか?
キャッシュフローを大きくすると、元本返済は少なくなります。そして、本当の利益には元本返済も当然含まれています。

現金という形で目に見えていないだけで、購入した物件のローン元本がどんどん減っているのです。すなわち自分のものになっているのです。

これを含めたものが本当の利益なのです。

そのため、ある程度のキャッシュフローが確保できてきたら、キャッシュフローを最大化するのではなく、利益を最大化する側にシフトしていかないと、最終的には儲かりません。

もう一度言います。
ローン期間を長くしても利益が増えるわけはありません。キャッシュフローと利益は違います。

最初は資金を調達するためにキャッシュフロー重視で進めていたものを、どこかで利益重視に変えていかないと、財務体質は良くなりません。

そのためには、今のような時期にはあまり条件の良くない物件はきちんと売却して利益を確定させることは、本当に大事になってきます。

最終の利益は、売却するかもしくは建て替えをするまで、わからないものなのです。キャッシュフローを潤沢に生み出していた物件でも、売却時のキャピタルゲインが小さければ、トータルでの利益は少なくなります。

逆に、キャッシュフローが少なくても、売却時にキャピタルゲインが大きければ、トータルでの利益は大きくなります。

前者が一般的には地方の物件で、後者が都心部の物件です。
そのため、ある程度キャッシュフローが積みあがってきた投資家は、都心部の物件を購入していくのです。

キャッシュフローが惜しいからと言って利益をきちんと出さないという方は、これ以上先のフェーズにいくことはできないと思います。

利益をきちんと積み上げて、納税をして、決算書を良くするという繰り返しをすることが、結果として調達金利を安くでき、強い経営につながります。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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