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小金持ちになったフェーズでの不動産投資の考え方(3) ー売却による利益確定ー

赤井誠さん_画像 第129話

こんにちは。赤井誠です。もう今年も残すところ二ヶ月少しになってしまいました。毎日のように新規事業や新規シェアハウスの募集、さらに新たに複数の物件の購入など、毎日が非常に忙しいです。

また、一時、暗礁に乗り上げそうになったハワイ物件も順調に再稼働して、さらにハワイでももう一つ物件を買い増すことになりました。

今は買えるところに物件が流れてきます。銀行は融資先がないので財務が健全なところには融資がおりやすいです。

何度もコラムでも書いていますが、財務の健全化は不動産経営を長く続けるためには非常に重要です。

本日は何棟か増やしてきた後に、投資の加速と所有物件を良いものに入れ替えるために重要な売却のお話をしたいと思います。

不動産を購入すると、その家賃収入が徐々に溜まっていき、一棟より二棟、二棟より三棟と物件が増えるにしたがって、頭金の貯まる時間も加速していきます。

ただ、フルローンやオーバーローンなどを使っていると融資を長くすればキャッシュは貯まりますが、元本は減りません。

そのため、この段階ぐらいで財務の健全化をしっかりと意識していく必要があります。

さらに当初、お金がない場合は、頑張らないと利回りが上がらないような物件を購入している場合が多く、数が増えてくるとやはり手間のかかる物件をかからない物件に切り替えていきたくなります。

そのためには売却で、しっかりと数年分のキャッシュフローを一気に取得することは非常に大事です。

売ったらもう同じような利回りの高いものは変えないと言って、売らない人も多いですが、そういう時期だからこそ、高く売れるのです。

そして、高く売るためには銀行融資がつくかつかないかというのが非常に重要となってきます。その売却価格を左右するものとして残存年数というのは特に重要なのです。

残存年数は次に買う人の融資付けの容易さにつながります。容易なほど高い値段で売りやすいのです。

例えば、鉄筋コンクリート( RC )造の場合、耐用年数が47年なので、 築17年の場合は残存30年となります。

この場合は、購入する人はどこの銀行でも30年のローンを組むことができます。そのため、買う側がもっとも買いやすくなります。

それが、重量鉄骨( S )造の場合、耐用年数が34年のため、築17年では残存17年となり、あまり長い期間、ローンが組めません。そのため、どうしても売却価格が低くなります。

これが木造であれば、耐用年数が22年のため築17年になると残存5年となります。この残存期間が短くなるとどうしても買える人が減ってきます。

しかし、お金のある人や財務状態が良い人は残存期間が短くても長い期間の融資を引くことができます。ただ当然のごとく、厳しい指値が入ったりして、高く売ることが難しくなります。

逆に財務状態が良い人はさらに安く購入することができ、さらに財務が良くなるわけです。

このような次の買い主が買いやすいものが一番売れやすく、さらに高く売れるので、こういうタイミングで売ることが、実際に持ち続けるよりトータルで利益を得ることができるのです。

それを次に買えないからといつまでも持ち続けると、結局家賃収入は得られますが、売却金額がどんどん低くなっていくので、結局、トータルの利益が減ることが多いです。

じゃあ、古い物件を買ってはじめた人はどうするか? ということですが、銀行によっては単純に、
「 耐用年数−築年数 」ではなく、
「 耐用年数−築年数+0.2x築年数 」
という償却期間で見てくれるところもあります。

さらに、銀行にはいろいろなところがあるものです。

例えば高金利で有名な某銀行は
「 鉄筋コンクリート造・鉄骨造は60年- 経過年数 」
「 木造は40- 経過年数 」

で見たりします。

それ以外にもいろいろありますし、それが銀行の方針などによっても変わります。このような銀行融資の考え方をよく理解して売却を考えると、長く所有しているより、ずっと効率良く資金を増やすことができます。

もちろん、自分が持ち続けたい物件はあえて売る必要はありません。

あくまでも、投資的な観点から売却によって資金を早く最大化するときには、次に買う人の融資期間を考えて売却のタイミングを図ることが大事であるということです。

物件にも売り時の旬があることを理解して、保有期間と売却時期を考えて効率良く資金を増やすことが、早い段階での財務の健全化につながりますね。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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