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かなりのお金持ちになったフェーズでの不動産投資の考え方(1)

赤井誠さん_画像 第130話

こんにちは。赤井誠です。昨日タイから帰国して、少し疲れ気味です。時差はあまりないのですが、飛行機の移動はやはり疲れますね。

今回はタイ物件の最終チェックと登記手続きでしたが、無事、終了し、あと数か月後の完成を待つばかりとなりました。

海外もハワイとタイでいろいろ進めています。日本とは勝手が違うので、戸惑うことはありますが、だんだんいろいろなことがわかってきて、近いうちに利益体質に改善していけると思います。このあたりはまたそのうちに。

それでは今日の本題です。このシリーズもそろそろ最後に近づいてきました。今日からは「 ある程度資金も貯まって、物件も複数棟持っているフェーズでの考え方 」について書きたいと思います。

このフェーズというのはだいたいいくらぐらいの家賃かというと、これは人によりますが、5,000万〜6,000万の方、一億円の方、はたまたそれ以上と思う方など。

それぞれ目指すものが違いますので、だいたい自分が目指すべき水準になったという時点と理解してもらえればいいです。

このフェーズは自身にとっては最初の大きなマイルストーンです。その上をさらに目指すとしても、いったんこの時点でしっかりこの収入を確固たるものにすべきです。

それによって不動産市況で暴落を含む様々なトラブルが発生したとしても、この時点での財務をしっかり固めておけば、ここで踏みとどまることができます。

せっかく、苦労して手に入れた経済的・時間的自由な環境を、欲のかきすぎにより失うことをもっともっと恐れるべきです

自分の足元をしっかりさせないうちにさらに上を目指し攻撃ばかりして、最悪は振り出しにもどるようなことになったら今までの苦労が水の泡です。防御を強化することも攻撃同様重要です。

ではどうするか。財務的には何度もお話しているように、自己資本比率や返済比率をきちんと高めながら、進めていくべきです。

また、所有物件の入れ替えも本当に重要です。やはり、立地の悪い物件などは立地やインフラ投資がしっかりされていて、今後も安定した需要を生み続ける物件に入れ替えていくべきです。

多少の利回り低下はあると思いますが、この時点に来るとキャッシュフローは潤沢にありますから、そんなに無理してキャッシュフローを狙うのではなく、価格が下がる可能性が少なく、不況にも強い物件にすることで、安定度を増すことができるわけです

最近、私が物件を購入するときは、もちろんキャッシュフローも考えますが、それ以上にその物件の下限はいくらかということを考えています。

たとえば、古い物件でも

・実勢の土地値はいくらぐらいなのか
・分割してエンドに売却できる可能性があるのか(すなわち、建売業者がいくらで買うの


ということを重視します。

そのため、このフェーズでは地型の悪いものや接道の悪いものは購入していかなくなります。( 意図的に条件の悪いものを購入し、後に周辺を購入(地上げ)して、大化けする可能性があるものを狙うことはありますが )

その物件を土地として最後に建売業者さんに売却したときにいくらになるのか? 購入前に、その金額をだいたい見極めて、その価格以上の部分がリスクという考え方をとります。

例えば、5,000万の築古物件で、建売業者さんの買値( 土地値−解体費 )が3,500万なら、購入時に1,500万円がリスクです。

インカムで1,500万円さえ、確保してしまえば、リスクヘッジはできてしまいます。それからは利益です。

これを利回りが高いからと建売業者さんの買値が2,000万の物件を買っていては、リスクヘッジになっていきません。

最初のうちは利回りとかキャッシュフローばかりを優先して見ていますが、それがどのような土地値・建物価格のものから得ているものかというのを、このくらいのフェーズではしっかり意識していく必要があります

それができていないで、成功大家と思っていてはだめですね。たとえ家賃収入が多い方でも、それがどのような物件から生み出されているのかを見ると、真の成功者か見せかけの成功者が良くわかりますね。

メンターやコンサルタントを選ぶ場合は、その人が真の成功者なのかを判断しないと偽物に騙されてしまいますよ。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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