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かなりのお金持ちになったフェーズでの不動産投資の考え方(2) 野立て太陽光編

赤井誠さん_画像 第131話

こんにちは。赤井誠です。先週末は健美家さんの不動産交流会で多くの方とお会いでき、楽しい時を過ごせました。参加された方、本当にありがとうございます。

しかし、以前に比べて本当に多くの方が不動産投資をしていて、これからは本当に努力している人のみが生き残る時代になるんだなぁとつくづく感じました。

私もうかうかしてられません。これからも様々な方と情報交換して、知識不足にならないようにしていきたいと思います。



それでは今日の本題です。先日、野立て太陽光の用地を購入しました。そこで、様々なフェーズの方から「 野立て太陽光を買いたい 」という相談を受けました。

野立ての太陽光についてはやっている方とやっていない方がいますが、やはりフェーズごとにメリット・デメリットがありますので、そのあたりを整理してお話ししたいと思います。

過去のコラムでもメリット・デメリットに関しては書いているので、こちらも是非読んでみてください。
※参照:野立て太陽光発電を運用してわかったメリット・デメリット

今回は細かいことを書くといっぱいになってしまうので、大きなものだけを記載します。

■ フェーズ別に見た野立て太陽光のメリットとデメリット

メリットとして、
1)20年間家賃保証される
2)土地代のみで設備は信販か公庫で全額融資可能
 ( 15年 金利は1.5〜2.5%程度 )
3)設備が一括で50%償却できる


デメリットとしては、
1)動産のため銀行の評価がほぼ0
2)台風などで全損の危険がある
3)買い取り保証後の買取価格は不明


こんなところでしょうか。デメリットの2,3は今では保険でほとんどがカバーできるので今回は割愛します。

これを今まで説明した3つのフェーズごとに整理してみます。



@お金がないフェーズ

これから物件を増やそうとしているフェーズの方には、野立て太陽光はお勧めできません。収益的には設備を全額借りて、買取が保証されるのでキャッシュフローは確実に出るのですが、最大のデメリットである銀行評価が出ないということが問題です。

銀行から見た場合に債務超過になってしまうので、かなりの属性をもっていないと挽回できません。

A小金持ちになったフェーズ

ここでは、ある程度キャッシュフローがリッチになってきているので、非常に迷う段階です。購入できれば、さらにキャッシュリッチになります。

もちろん、この動産に対する借入金はマイナスになりますが、過去の所有物の積算価値に余裕があれば、50KWクラスの野立て太陽光( 2,000万円くらい )であれば、トータルで債務超過にならない方もいると思います。

ただ、一括償却が売却益や家賃収入を上回らないと、赤字になり、償却により浮いた税金分の再投資による複利効果も小さくなります。法人では収益が800万を超えてこないと、償却メリットも小さいですね。

Bかなりのお金持ちになったフェーズ

ここになると、正直いくらでも有効活用ができます。ローンを借りてキャッシュフローを増やすとともに、償却のメリットも受けられます。

50%償却により1000万円の売り上げを減らすことができれば、このクラスの法人は400万円の税金を再投資に回すことができます。

無利子で400万円を借りて投資できるということですから、それの生み出す利益はすべて儲けになります。キャッシュフローの増加と償却の繰り延べで得た資金の再投資による複利効果は非常に大きくなります



■ 買取保証がある以上、レバレッジを利かせた方がお得

ただ、今回の説明はすべて融資で購入したことを前提にお話ししています。どのフェーズにしろ、現金で野立て太陽光の投資をするのは正直効率が悪すぎるからです

太陽光はアパートなどと違い、発電の買い取り保証があるということが最大の特徴です。これは家賃保証とは違い、太陽光の高額買取の原資は国民に均等に負担させているものなので、ほぼ下がらないと予想できます。

そのため、アパートなどの現金買いとは考え方を変える必要があります。

例えば、利回り10%のものを購入したとしても、2,000万円で200万/年の収益です。それが20年続いたとしても、4,000万円。年利で言うと、3.72%という感じです。

これが高いか安いか。当然銀行預金しているよりは全然ましですね。維持費分を考慮しても、3%くらいにはなると思います。

しかし、これを土地代200万円で1,800万円を利子2.5%15年ローンで借りてやった場合は、支払い総額が2,160万円。そうなると、20年で200万円を1,840万円にする投資になります。

だいたい年利12%強の投資になります。

買取保証がある以上、レバレッジを利かせた方が明らかにお得です。さらに、償却により支払いを繰り延べできた税金分の再投資による複利効果もプラスされます。

ただ、アパートや戸建はうまくいけば売却益というキャピタルゲインが望めますが、野立ての太陽光に関してはキャピタルゲインを基本的に望めないのが違いです。

そのため、投資を適当にバランスさせる必要がここにもありますね。

また、太陽光は課税収入になるので、あまり増やしすぎると課税業者になってしまいます。そのあたりは注意が必要ですね。

ただ、かなりのお金持ちのフェーズの方は複数の法人や個人を利用して償却の済んだ太陽光を簿価で非課税法人や個人に移動させることまでやっている人もいますので、いろいろ工夫することで活用の幅はあると思います。

不動産の世界は奥が深いですね。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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