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空室が埋まらない!! 業者における物件紹介の優先順位を理解する

赤井誠さん_画像 第142話

こんにちは。赤井誠です。もう5月になってしまいました。

今年は正直、退去が年初から相次いで、そのころに発生した空室に関しては、3月までになんとか埋めることができましたが、3月末から4月末までにさらに空室が複数戸発生し、そちらがなかなか埋めることができず、空室のまま時間が経過しています。

ただ、指をくわえて、待っているだけではなく、やれることはすべてやり、対応していますが、それでもまだまだ十分な成果につながっていません。

そのため、どうすれば、自分の物件の優先順位が上がっていくかを考える必要があります。優先順位を上げるには大家としてのコミュニケーションが重要だとかいろいろありますが、本日は管理会社・仲介会社の利益構造からみてみたいと思います。

■ 管理会社・仲介会社の利益構造

入居者を決めた場合に発生する利益としては以下のものがあります。

1) 仲介手数料

入居者から家賃1ヶ月分相当の費用をもらいます。

2)広告料

大家さんから入居を決めたときにも家賃1ヶ月分相当の費用をもらいます。地方の競争の激しいところですと、2〜3ヵ月相当やそれ以上の場合もあります。

3)保証会社からのキックバック

入居者に連帯保証人に加えて、もしくは代わりにつける場合、保障会社から20−30%のキックバックをもらいます。

4)保険会社からのキックバック

入居者に火災・家財保険をつけるため、その代理店手数料として保険会社から20−50%のキックバックをもらいます。

5)鍵交換代

入居者が鍵交換を希望した場合、大体1.5万円前後を請求します。自社でやる場合は実費は5,000円+人件費( 作業時間10分ほど )、もしくは取り付け業者からのキックバックをもらいます。

6)更新手数料( 保険代・保証料 )

更新時の更新手数料( 家賃の50%+消費税 )を得ることができます。さらに保障会社からのキックバックと保険会社からのキックバックを入居を決めたときと同様に2年ごとにもらうことができます。

24時間対応手数料や防虫対策など、いろいろ細かいところで収入を得るところもありますが、大体こんな感じで一部屋の入居で入居者を決めると利益があがります。

では、それぞれ誰が手にするかということがまた重要です。

■ 入居付けの利益は誰の手に渡るのか

1)の仲介手数料は仲介を決めた会社が受け取ります。さらに、仲介専門業者はこれ以外に管理会社経由で物件の募集依頼を受けた場合は、大抵の場合は管理会社と仲介業者で 2)の広告料に関しては50:50の分配になり、1.5ヵ月分の収入を得ることになります。

管理会社はこの場合でも保障会社・保険会社・鍵交換などを行うため、外部に入居者を決めてもらった場合でも広告料の50%が減るだけです。

大家さんから直接募集依頼を受けた場合は、2)の広告料が100%入るため、2ヵ月分の収入を得ることになります。さらに、保障会社・保険・鍵交換も任せた場合は、0.5ヵ月分以上の収入を得ることになります。

そのため、仲介専門業者は大家さんから直接募集を依頼された物件のプライオリティは上昇します。

更新処理に関しては、大家さんが直接やる場合と決めてくれた業者に任せる場合がありますが、更新処理は、管理側にとってはとても安易なわりに収入が高いので、これも重要な収入源になります。

当然、自主管理の場合は、3)〜6)までの項目をどこまで自分のところでやるかによって収入が変わります。保障会社・保険会社の代理店になっていたり、鍵交換や更新手続きをすべて自分で行うとかなりの収益が手元に残ります。

ただ、裏を返せば、募集会社からみた場合、その物件の収益価値は低下するので、プライオリティは落ちることになります。収益か優先順位かどちらを選ぶかはオーナー次第です。

また、広告料に関しては管理会社経由の場合は、仲介にわたる分は50%になってしまうので、2ヶ月の広告費をつけても、大家から直接1ヶ月の広告費をつけて募集依頼した場合と収入が変わりません。

そのため、広告費を増額する場合にも、仲介との分配についてもきちんと指定しないと、思ったほどの効果がでなかったりします

入居率が上がっていない方は、募集方法を見直して、相手方にどれだけのインセンティブを与えられるかを考えることが入居率の向上につながると思います。私も今、いろいろ試して進めています。

☆質問や相談を募集します

最後に、ひとつお知らせです。このコラム読者の方からの質問や相談などを募集します。全員にお答えできるわけではありませんが、いくつかを選んで私がコラムで回答させていただきます。

失敗も含めた私の経験をコラム読者の皆さまに役立てていただければ嬉しく思います。お気軽にどうぞ。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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