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新築企画とホームステージング<Q&A>

赤井誠さん_画像 第143話

こんにちは。赤井誠です。ただいま、ニューヨークのマンハッタンにいます。友人とマイルで世界一周の旅に出ています。5月14日に日本を出発し、バンクーバー・バンフ・カルガリー・ニューヨークと回ってきました。

明日の夜にはニューヨークを発ち、スペインのマドリードに移動します。スペインではガウディをはじめとした様々な歴史的な建造物を見学してくる予定です。

後半はドバイの最新建造物を見学し、最終寄港地はバンコクです。ここでは、先日購入した物件を賃貸に出すための準備と新たな物件の見学をして、6月末に日本に帰ります。

長い旅ですが、普段の飲み過ぎ・食べ過ぎを抑えて、健康的な日々を送るように心がけています。

もちろん、日本の不動産会社との空室の募集などのやり取りも普通に行なっています。ただ、そうはいってもやはり直接対応できないことは存在し、その辺りを今後どうしていくかを考えるいい機会だと思っています。

本日のコラムは、健美家さんで募集した私への質問にお答えする形でお話したいと思います。



Q 質問1:都内の新築RC物件の建築費について

物件価格が高いので、借地で新築マンションを考えています。都内で一種単価いくらぐらいで、またRCで建築坪単価100万円ぐらいで採算がとれる新築ができるでしょうか?

A:回答

都内での新築ですね。都内というと23区と理解しますが、23区も千代田区・中央区・港区と足立区・葛飾区・江戸川区では、土地値が全然違います。また、それらの中でも駅からの距離、道路付けや地型によっても価格が違います。

まず、土地値が一種単価いくらならという質問ですが、道路斜線や日影規制によって容積率が全て使えるかをチェックする必要があります。俗にいうボリュームチェックです。

そのため、

一種単価 ≠ 土地値/容積率
ではなく、
真の一種単価 = 土地値/建築可能な容積率

を求めて見ることが大事です。
あとは間取りと家賃の相場が幾らかですね。結局、建築の坪単価といっても、1Rや1DKなのか1LDKなのかで変わるので、あまり意味はありません。

結局は作れる部屋数とその部屋で取れる家賃がどうなるかが重要で、総収入がいくらかを調べて、



が自分の求める利回りになるかということです。そのため、それに見合う値段で土地が取得できれば、良いと思います。

一種単価が30万-40万円でも失敗することもあれば、100万円でも採算が取れることもあります。また、建築坪単価も100万円で成功することもあるし、失敗することもあります。

取れる家賃と作れる部屋数が総収入になるので、それが大きければ高い土地・高い建築費でも大丈夫ですし、それが低ければ、安い土地・安い建築費でも失敗するということです。

厳しいようですが、この辺りをきちんと理解してから新築を建てた方が良いと思います。



Q 質問2:ホームステージングに関する不動産会社との意識の違いについて

私は空室対策として主にホームステージングを導入しております。しかし凝れば凝るほど、仲介業者の撮る写真の質であったり、室内管理の意識の差( 扉やクローゼットが開けっ放し、インテリアも動かし放題など )が、気になってしまいます。

そんな不満もあり、写真や室内管理をこちらがフォローしなければならないなら、いっそ自分で客付けをしようかと思い始めております。

赤井様がご自分で客付けをしたご経験や、業者を通さず空室を埋めたご経験などあれば教えて下さい。どうぞ、よろしくお願い致します。

A:回答

ホームステージングは海外や日本の分譲マンションなどでは当たり前でしたが、最近は賃貸住宅にも導入される方が少しずつ増えてきていますね。

ホームステージングは花やちょっとした家具を置くものから、本格的に部屋や備品をセンス良く飾り付けものまで色々ありますが、今回のご質問の方はかなり本格的なものなのだと思います。

全空状態の新築時なら、そのうちの一部屋をやればいいですが、通常の退去後にやるとするとなかなか大変です。それをやられているのはすごいことだと思います。

今回のご質問はせっかく大家がこだわってきちんとしたステージングを、意識が低い仲介の人がだらしなくしてしまうという悩みですね。ただ、だからといって自分で客付けをして、仲介に依頼しないというのは、ちょっと短絡的ではないでしょうか。

物件に客付けをするにはそれなりに多くの媒体に物件を掲載し、そこからきた反響をきちんと内見に結びつけること、さらに、申し込みがあった場合は、その方の審査を行い、様々な手続きをきちんとやらなくてはならず、それはかなり大変なことだと思います。

今回の問題を解決するために私がやるとすると、まずは写真は自分できちんと撮影したものを業者に使ってもらえるようにします。

依頼している管理会社があるなら、そこに渡し、自分で依頼しているのであれば、その会社にメールかCDで電子データを渡せば済むことだと思います。

あとは、定期的に物件に行き、自分がセンス良く作り上げた状態が維持できているか、チェックすればいいのではないでしょうか。

募集はやはり間口を広げた方が決まりやすいのは間違いなく、自分だけで客付けをするのは正直、空室率が上がる結果になると思います。

もちろん、大家が自ら募集をできるウチコミさんのようなサイトもありますので、そちらを併用すれば、より決まる率は上がるのではないでしょうか。

私は、駐車場を現地看板で直接募集・契約したことがありますが、同時に近隣の仲介業者さんとネット業者さんに依頼していました。

ホームステージングはまだまだ賃貸では出始めですが、これからは広がっていくと思います。


今回は二つの質問にお答えしました。まだまだ訊きたいことがありましたら、是非、この機会に送ってくださいね。それでは。

◇赤井誠にききたいことがある方はコチラ→質問・相談の受付フォーム

※全ての質問に答えられるわけではありません。予めご了承ください。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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