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初心者が知らない間に抱えてしまっているリスク(2)

赤井誠さん_画像 第153話

健美家不動産投資コラム

こんにちは。赤井誠です。最近の雨漏りの修理が完了したと思ったら、ネットのトラブルや駐車場のトラブルなど、とにかく、最近はいろいろトラブルが多発して、苦労しています。

でも、これらのトラブルが解決できれば、必ずいい方向に行くと信じて日々仕事しています。

また、退去ラッシュもなぜか止まりません。いくら埋めても出ていくという悪い流れになっていますが、こちらも年内にはなんとか悪い流れを止めるように、考えられることをすべてやるようにしています。

やはり不動産を取り巻く環境は、毎年、厳しくなってきています。最近の不動産投資ブームで多くのプレイヤーが増えたことにより、横浜あたりでも13平米などの極小の物件が大量に供給されたことが原因かもしれません。

さらに、それを満室で売却するために莫大な広告費を裏で積んで募集しています。賢明な読者の皆さんは、きちんと物件の価値を見極めて、購入する物件を選んで欲しいと思います。

不動産投資にはメリットとデメリットが当然あります。ついついメリットだけをみて始めてしまいがちですが、きちんとデメリットも知っていく必要があります。

今回は、前回のコラムの続きとして、「 表面利回りの中に潜むリスク 」についてお話ししたいと思います。

■ 土地と建物の価格の割合で出口のリスクが変わる

例えば、表面利回りが12%の物件があるとします。今現在の状況で、利回り的に言えば買い対象になる物件だと思います。ただ、利回りは高ければ高い方がいいでしょうか?

同じ条件の物件なら、高い方がいいに決まっています。ただ、条件が違うと一見良さそうに見える物件も裏には大きなリスクがもあることを知って欲しいと思います。

同じ利回りだとしても、その内訳をどこまで気にして購入しているのでしょうか? その内訳がとても大事なのです。

例として、8,000万円の売価の物件で、以下のような物件があるとしましょう。

@土地の実勢価格が6,000万円 建物が2,000万円の物件
A土地の実勢価格が2,000万円 建物が6,000万円の物件


同じ利回りでも、Aの方が建物価格が高いので、減価償却が大きく取れて、キャッシュフローも大きくなります。そのため、手元にはお金が残りやすいのです。

でもリスクという観点ではいかがでしょうか。何があっても、@の場合は土地の実勢価格が6,000万円ですから、最悪6,000万円では土地は実需で売れると考えられます。

そのため、8,000万円で購入しても2,000万円回収してしまえば、売却すればほぼ負けない状態になれます。もしくは建物の解体費分まで回収すればあとは利益です。

しかしながら、Aの場合は土地の実勢価格が2,000万円ですから、8,000万円で購入すると6,000万円回収しない限りは、実需に売却しても利益が出せません。

出口は投資家に売るしかありません。今のような右肩上がりのブームが続けば良いですが、そうでなくなると収益物件で売ることはかなり困難になります。そうなると、なかなかリスクが高い状態ですね。

じゃあ持ってればいいと言っても、土地の実勢価格が安いということは、ニーズが小さい地域ですから、今後の空室リスクもかなり高いと見込まれます。

そのような点から、私は多少利回りが低くても@のような物件を購入するようにして、リスクを小さくすることを優先しています。

■ 大事なのは大きく勝つことより負けないこと

今後の人口減少という意味合いからいっても、ニーズが小さい地域の土地は価値がどんどん落ちますし、敷地延長や再建不可などの土地はさらにかなり価値が落ちます。

そういう土地での利回りと、接道のきちんとした都市部の土地とでは、同じ利回りでもリスクの観点では全然違います。

絶対とは言えませんが、リスクという意味では、同じ利回りでキャッシュフローが多い物件が良い物件というわけではありません。

投資は負けたら終わりなのです。

リスクをわかっていて、規模の拡大をしているのであれば、いいのです。しかし、リスクを理解せず、利回りやキャッシュフローが良いというだけで、初心者の方が一気に拡大していくと、何かあったとき、自分では手に負えない状態になってしまいます。

リスクを無視して一気に拡大した人が生き残ってこれたのも、ここ10年の市場が右肩上がりだったからです。ただ、これからも右肩上がりで不動産市況が続くとは私には思えません。

投資は負けたら終わりです。大きく勝たなくても、リスクを抑えながら少しずつ積み上げていくことが、不動産投資を成功させることにつながると思います。

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プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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