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借金がゼロであることが、一番安全なのではない

赤井誠さん_画像 第154話

こんにちは。赤井誠です。ただいま、ハワイに来ています。ふとしたきっかけで不動産仲間とホノルルマラソンを走ろうという話になり、ちょうどairbnbのメンテナンスも必要な時期だったので、やってきました。

現在は本番まで1週間を切ったところ。練習不足でどこまで走れるかわかりません。ただ、ここ数ヶ月走ってきましたが、最初は本当にきつかったですが慣れてくると10kmぐらい走るのは意外に楽になってきます。

走ることは一人で手軽にできますし、何よりも定期的な運動が体調を良くしますね。一度きりのチャレンジという気持ちで挑戦を決めたマラソンですが、今後とも続けて行くことになりそうです。

今日は、題目にもありますように、借金についての私の考えをお話ししたいと思います。色々ご意見はあるかと思いますが、考え方として何かの参考にしていただければと思います。

■ 借金の額とリスクはそれほど関係ない

地方の築古戸建賃貸などに取り組んでいる方から、「 借金は怖い。安い戸建物件は借金を返してしまえばリスクがゼロになるので安心 」という話を聞くことがあります。

「 借金=危険なので借金があると不安。借金があると何か合った時に非常に困る 」という考えです。ただ、私自身は借金の額とリスクは正直それほど関係ないという意見です。

不動産には様々な価値・価格がありますが、私は一番大事なのは実勢価値だと思っています。積算価値や収益還元価値などはローンを引くために指標でしかありません。

積算価値や収益還元価値が高ければ、ローンがつきやすく、売りやすいために、それが実勢価値に影響を与えることも事実です。ただ、積算価値より実際の買値が安い物件が良い物件かというとそれは違います。

そうではなく、実勢価値に対して、明らかに建物の手入れが悪くて値段が安いとか、自分で改善して実勢価値を大きく上げられる何かがあるものの方が、価値は高いと感じます。

そこそこ綺麗で積算価値より価格が安いということは、実際には実勢価値も低いということです。積算価格が実勢価値に対して高いということは、より高い固定資産税を払い続けたり、相続税を払わなくてはならないということです。

■ 問題は借金の総額ではなく、実勢価値と借金額のギャップ

では、普通に300万〜500万円程度で戸建が買える地域で借金ゼロで経営している場合と、戸建が5,000万円くらいの地域で借金3,000万円で経営しているケースは、どちらが安全でしょうか。

借金額から見ると前者はゼロ円、後者は3,000万円です。これだけを見て、300万円の方が安心と考えるのは、安易すぎると思います。

実際に、前者の戸建がちゃんと人が住めるようにした状態で、いくらの価値があるのか? 万が一の時に売却する場合、いくらなら売れるのかということを強く意識すべきです。

前者が売り急いだとしても500万円で売れるのであれば、含み益は500万円。通常時は20%の利回りがあるとしても、年間の収入は100万円でしかありません。

では、後者はどうでしょうか? 物件として5,000万円の価値があるとしたら、借金額を引いても2,000万円の含み益を持っていることになります。

急いで売ることになっても4,000万円なら間違いなく売れるでしょう。そうすれば借金を引いても1,000万円の含み益です。持っている間は10%の利回りとしても年間500万円の収入があります。

確かに、大きな物件をフルローンで買っていると、売却をしてもローンが返済しきれないという状態が発生しますので、その状態はリスクが大きいと思います。

しかし、物件の実勢価値以下のローン残高であれば、あとは元本が減れば減るだけ、タンス預金が増えていくことになります。要するに、実勢価値と借金額が問題なのであって、借金の総額とは関係ないのです。

■ 借金をしていても安全に経営できることを意識すべき

最近、不動産投資を始める方を見ていると、ローンの引きやすさを重視するあまり、積算価格とか収益還元価格とかにこだわる傾向にありますが、もっと、実際の実勢価格を強く意識すべきだと思います。

不動産によって投資の世界に目を向けたのであれば、やはり借金に対してもきちんと知識を持ち、借金があるから怖いではなく、実勢価値に対していくらの借金をしているのかということを、常に頭の中で考えるべきです。

借金がないことが安全と単純に考えるのではなく、借金をしていても十分に安全に経営ができるということをもっと意識していくことが、成功の一つのポイントのように思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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