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伸びない融資額に環境の変化を実感。この先の不動産投資市場でどう動くか。

赤井誠さん_画像 第162話

こんにちは。赤井誠です。ただいま沖縄に来ています。
今回は健美家の仲間である極東船長さんや三浦弘人さん、天野真吾さんたちとゴルフをしながら、不動産の今後について毎日語り続けていました。

皆さん、ゴルフに対する取り組みも本当に真剣です。こういう不動産環境においてもそれぞれが様々なチャンスを探して、しっかり不動産活動で利益をあげており、そう行った話を一緒に話せるのは、本当に楽しいことです。

■ 伸びない融資額に融資環境の変化を実感

最近は不動産を取り巻く環境も大きく変化しており、特にかぼちゃ問題は一般誌でも色々な問題点が騒がれ、それにより金融庁も動かざるを得ない状況となっています。

また、それに伴って、庶民の味方だった銀行も融資が厳しくなってきています。私は今年、3棟の新築に取り組んでおり、無事に融資を受けることができました。ただ、一部の銀行では融資額が伸びず、その環境の変化を実感しているところです。

今年は今まで拡大傾向にあった不動産投資の世界も一つの節目を迎えると思います

昨年くらいから、「 不動産知識の勉強をせずに無計画でこの業界に参入した人たちに、ローンの支払いが滞ったりするケースが増加して来た 」と、銀行関係者から聞いていました。

とどめは今回の、かぼちゃ問題ですね。この事件の本当の詳細は私にはわかりません。ただ、何億もの投資を人に全て任せて、利益だけは保証されるというのは、冷静に考えればあり得ない話です。

こうなってしまったことは不幸ですが、今までもこのようなことはいくらでもありましたし、それを絶望として捉えるか、自分で解決しようと前向きな考えで捉えるかによっても、これからの人生はコントロールできると思います。

その辺りが不動産の楽しみにでもあるので、是非、多くの方に前向きに取り組んでいただきたいと思います。

■ 自己資金がない状態は自転車操業でしかない

融資が出にくくなれば物件は売れなくなるので、平均的な値段は下がります。これは当然です。

今まで立地が悪かったり、建物の状態の悪い物件までが高くなっていたので、このようなものの値段は下がっていくはずです。ただ、一等地などの資産価値の高いエリアはそれほど大きく下がることはないと思います。

融資は全員が受けにくくなるわけではなく、資産状態・経営状態がいい個人や法人は融資は問題なく受けられると思います。そのような個人や法人は、一等地の物件を買い続けるでしょう。

もちろん、自己資金を要求されるのは間違いありませんが、たとえば、投資の規模が数億円になったとき、数千万円の自己資金が用意できないようでは、資産状態や経営状態がいいとはいえません。

経営状態がいい方は、必ずリスク管理として自己資金は保有しています。自己資金がない状態は自転車操業でしかありません。

この状況で、私たちはどう動けばいいのでしょうか? たとえば、来年利回りが大きく上がり、金利は変わらず、融資額も同じだけ出ることがわかっているなら、今年、物件を買うことはないと思います。

ただ、利回りが上がっても、金利は上がり、融資額がさらに減ってしまうのであれば、どうなのでしょうか?

多くの人が買いにくくなっているときは、チャンスでもあります。立地の良い物件も、その中には出て来ます。私はそういう物件であれば、これからも購入していきたいと思います。

1年間きちんとインカムを得ることができれば、来年、それより少し利回りの高い物件を買うのと比べたとき、最終的に手に残るお金はそれほど変わりません。

■ 今の時点で収益を上げる方法を常に考える

もしかしたら、もっと安くなるかもしれませんが、それはそれ、もしかしたら安くならないかも知れません。なんでも先が完全に読めたら楽ですが、それは無理な話です。

ですから、常に「 その時点で収益を上げられる方法はないのか 」について、いつも頭を使って考え続けています。

これからはチャンスの幅は広がるのは間違いありません。そのチャンスを掴めるか掴めないかは、常に様々なことを考え、行動しているかにかかっています。

そのチャンスをつかまえるための努力を続けている人に、チャンスはやってくるのではないでしょうか。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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