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かぼちゃ事件を通じて感じたこと・考えたこと。私がオーナーなら銀行側とどう交渉するか?

赤井誠さん_画像 第163話

こんにちは、赤井誠です。ただいまハワイに来ています。

毎日、天気が良くてとても暖かく、本当に気持ちよく過ごしています。今回は日本を離れて、久しぶりにゆっくりと頭を休めています。そして、現在の不動産の世界で起こっていることをあたらめてよく考えています。

日本にいると日々の仕事に追われてて、考えることを後回しにしてしまいますが、こういう場所でたっぷりと時間があると、今後のことを含めて、物事をしっかりと考えられるのがいいですね。

私はあえて、今まで「 かぼちゃの馬車 」に代表される新築シェアハウスのサブリース停止問題について語って来なかったのですが、今回は、この件に関して考えていることをお話ししたいと思います。

この事件は連日報道されていて、多くの方がご存知だと思いますが、個人的には、一方的に誰が加害者で誰が被害者なのかと、決めつけることはできないと思っています。

最終的に返済計画が狂ってしまった購入者に同情はします。しかし、程度の差こそあれ、業者にも銀行にも購入者にも落ち度はあります。もし順調に家賃の支払いが続いていれば、当分は購入者も満足していたのだと思います。

結果としてこのような状態になってしまったわけですが、通常の家賃保証を考えてみても、なんのメンテナンスもなしに30年間同じ賃料が入ってくると考えるのは明らかな間違いです。

保証家賃を維持しようとすれば、10年くらいの単位で高額な修繕費を要求されるのは目に見えています。どのみちこのような物件を購入した以上、購入者に利益が残ることはほとんどありません。

結果として、業者が破産して家賃保証を反故にしたために、購入者は返済が苦しくなり、銀行側は金利収入と信用を失うという結果になりそうです。

■ 金利をどこまで下げれば再生可能になるのか

現在、銀行側は購入者との間で、金利引き下げによる円満解決を目指しているようですが、これがどの程度のものか、ちょっとシミュレーションしてみました。

とりあえず、物件価格1億円として、フルローンで30年の期間で借入れたと仮定します。



◇金利4.5%のとき
年間支払額:608万円
総支払額: 1億8,240万円
利子総額: 8,240万円

◇金利2.5%のとき
年間支払額:474万
総支払額: 1億4,224万円
利子総額: 4,224万円

◇金利1.5%のとき
年間支払額:414万
総支払額: 1億2,424万円
利子総額: 2,424万円

※いずれも融資金額1億円、融資期間30年の場合



金利1.5%になると、月16万円程度家賃が減っても、当初と手残りは同じ程度ですし、支払い総額は1億円の融資に対して、当初より約6,000万円近く、支払い利子総額が減ります。

このくらいになれば、挽回は可能ではないでしょうか。
どんな物件でもトラブルはつきものです。私も今までに何百、何千万円というトラブルにあったことがあります。

オーナーの方は突然ハシゴを外されて辛いところかもしれませんが、これで自暴自棄になるのではなく、冷静に収支を見極めて、次への挽回を考えるべきではないでしょうか。

もし、私が今、銀行側と個別交渉ができるのであれば、「 金利の低減と繰り上げ返済の手数料の免除 」を条件に交渉します。

今後、繰り上げ返済を進めて本来入れるべき頭金を20%くらい入れることができれば、かなり収支は改善すると思います。

属性はよい方が多いようなので、5年くらい運営をしっかりと行い黒字にすることができれば、他の銀行で1%以下の融資に借り換えることも可能だと思います。

■ 自分自身で主体的に解決に動いた人は必ず挽回できる

私も含めて、現在うまく行っていると思われている投資家も様々な失敗を繰り返して、最終的に人生の中で挽回してきています。共通点は、あきらめず、自分が主体で解決し、その中で多くの経験を得て、次のステップで逆転勝ちしてきたことです。

また、今回の融資にかかわった銀行に関しては、他が融資しないような物件に融資をするという点に関しては決して悪い考えの銀行ではないと思っています。

ただ、私は過去に急ぎの案件でこの銀行に融資の話をしたことがありますが、「 法人では融資できない 」「 年収の何倍かを超えていると融資できない 」などと言われて断られました。

彼らは事業性をみて判断しているわけではない、ということははっきりしています。

結局、銀行側も不動産事業としてのリスクを取って融資をしてくれていたわけではなく、単純に個人属性さえ満足すれば融資していたのであり、「 融資する相手に事業家の能力があるか 」を見極められないのですから、このようになっても仕方がないと思います。

この問題は今後どのような終着するのかわかりませんが、自分自身で主体的に解決に動いた人は必ず、挽回できると思っています。

オーナーの方は、想定外のことが突然起きてパニックになるのはわかりますが、この解決も人任せでは、将来また同じことが起きます。

不動産は事業です。自分の力で解決するつもりで行動しないと、さらに、こういう弱みにつけこむ輩に利用される可能性があります。

人生、あきらめなければ、必ずなんとかなります。

今一度、冷静に自分の置かれた状況と今後の挽回策を考え、行動していただきたいと切に願います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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