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融資が厳しくなることは悪いことではない

赤井誠さん_画像 第165話

こんにちは、赤井誠です。昨日、札幌より帰ってきました。最近は外出する機会が多く、ここ二カ月の間にも沖縄・ハワイ・札幌と出かけています。このあともタイと再び北海道にでかける予定です。

行った先々で自分自身の不動産活動をしているのですが、それ以外にもその地の大家さんたちとの情報交流がとても楽しいです。

今、懇意にしている人たちは自信を持って不動産運営をして、さらにそれぞれが自分自身のノウハウをもとに新たなチャレンジをしています。こういう話を生で聞く限り、まだまだチャンスはいろいろあると感じます。

さらに、こういう話を直接聞ける仲間が日本中・世界中に広がっているのが楽しくてたまりません。ますます、不動産の仕事が楽しくなりそうです。



■ 最近融資をお願いした金融機関に依頼されたこと

さて、今回は「 今後の銀行融資について 」思っていることをお話ししたいと思います。

最近は、S銀行のシェアハウスに対する不正融資容疑が新聞をにぎわせています。一部のとにかく売れればいいという不動産業者と、どんな手段を使っても金を儲けたものが勝ちみたいな不動産投資家が、二重売買契約やレントロールの不正、一棟一物件での法人隠しなどを行っていたことは、色々なところで耳に入っていました。

懇親会でもまるで、不正をして物件を購入したことを自慢気に話す人もいて、不快な思いをしていました。そして今回、S銀行の行員さえも不正に手を貸したり、接待や裏金を得ていたりという話まで出てくると、本当にモラルはどこに行ってしまったのかと感じます。

現在、私自身も融資を受けて、新築を3棟建築しており、また、夏場の移住を計画している札幌でも物件を検討していることから、色々と融資を打診しています。

この影響かどうかわかりませんが、最近融資をお願いした都銀と信金さんで、融資の条件として、「 新築完成までの間、融資を受けた支店への金融資産( 預金 )の移動 」を提示されました。実際に頭金や諸経費の合計約4,000万円の現金を個人・法人の口座に融資申し込みまでに移動しました。

もともと用意はしていたのですが、他の銀行さんにも預金をお願いされて資金を移動したばかりでしたので、なかなか大変でした。現在取引がなくなってしまった銀行さんから資金を引き出し、移動しました。

銀行としては、自分の支店に融資条件として資金を移動させてしまえば、新築が完成するまで資金を保全できます。もちろん、これらは実際に使う金額ですから、この資金を見せ金にして、様々な銀行からフルローンを受けることはできません。

■ 融資が厳しくなることは悪いことではない

結局、フルローンと審査のゆるい融資が不正を生み、物件価格を高騰させたことは事実です。今後は銀行の融資がさらに厳しくなることも予想されますが、私自身はプラス側に考えています。

審査が厳しくなれば、きちんとやっている人が評価されるようになるはずです。さらに、購入できる物件が限られるのであれば、購入する側も融資がつくから購入するなどの安易な購入は減り、利益が出て、さらに資産価値の高い物件をきちんと選定して買うようになります。

「 急がないと一番手が取られてしまいますよ 」と返事を急かされても、慌てず、しっかりと物件を見極めて購入することができるチャンスが巡ってきたということですね。

ここ数年で出会った投資家の中には、どうしてこの物件を買ったのですかと聞くと、「 融資がついたから 」とか、「 今買わないといつ買えるかわからないから 」と答える方が多くいました。

今後はそういうリスクの高い買い方をする投資家も減るでしょう。そして、異常に高い金額で取引させる三タメ業者も減り、業界は健全化していくと思います。

必然的に、これからはより資金のある人にとっては、有利に物件が購入できるようになります。

ただ、これから始める人にとってはなかなか買えない時期だと思います。しかし、人と資産規模を比べたり、急いだりする必要はもともとありません。堅実に預金をして、資金を貯めてからしっかりと資産形成をしていけばいいのではないでしょうか。

ブームはいつか去ります。ブームが去った後にダメになる物件ではなく、その後もしっかりと経営できる物件を購入できるチャンスが回ってくるのも、それほど遠い日ではないかもしれません。

資金を貯めて、物件をしっかりと見極める力を強化していけば、必ず優良な物件を購入することができると思います。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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