• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

7,729アクセス

ハワイ物件での大トラブル。参りました。

赤井誠さん_画像 第176話

こんにちは、赤井誠です。今年もあと1カ月。そろそろ年末に向けていろいろと片づけを進めていかないと間に合いません。

今年からゴルフを始めたため、日本中の大家さんとのゴルフ会議があり、さらに新築の建設、空室対策など、本当に今年は忙しくしています。年内にはさっさと仕事にめどをつけて、来年には半年ぶりにハワイに行ってきたいと思っています。

実は所有するハワイ物件ですが、始めたころに比べて様々な状況の変化があり、収益性が厳しくなってきています。最近は、銀行から預金が足りないとの督促が何度も入り、あわてて送金して、とりあえず、落ち着きました。原因は、運営面でのトラブルでした。

ハワイに物件を持つというのは夢のある部分も多く、ハワイ好きの私は非常に楽しくやっているのですが、そんなに甘いものではないということも体感しています。今回はそのあたりのお話をしたいと思います。



■ airbnbに対する反対運動

私は現在ハワイのワイキキに二部屋のコンドミニアムを所有しています。一つは1ベッドルームと言われる寝室とリビングダイニングがあるもの、もう一つは2ベッドルームと言われる寝室が2つとリビングダイニングがあるものです。

昨年から今年のはじめにかけて、どちらのコンドミニアムもairbnbに対して禁止の動きがありました。それぞれの状況をお話ししたいと思います。

a)1ベッドルーム物件での出来事

こちらのコンドミニアムはホテル運営が行われています。ワイキキのトランプタワーやリッツカールトンも同様ですが、投資家が部屋を購入し、それを自宅や別荘として利用する人と投資目的でホテル側に運用を依頼するものがあります。

今回は、別荘として利用している人やホテル側に運用を依頼しない投資家がairbnbでの運用をしていることがホテル側から問題視されました。

オーナーの管理組合は特に問題はありませんでしたが、ホテル側が自分たちに運用を任せないで個人的に運用していることを問題として、弁護士経由で訴訟を起こすということ連絡が個人オーナー宛に届きました。

こちらも反論したいところですが、ハワイでの裁判をするのも大変なので、私としては最終的に30日単位のレンタルに切り替えることで、訴訟を回避することにしました。

しかしながら、そのような対応をしたのち、すぐにホテルサイドから、以下のような条件を受け入れれば日貸しの許可を与えるという連絡がはいりました。

・短期貸しの許可料を払うこと
・チェックインをホテル側に任せて毎月費用を払うこと
・ホテル側への補償として毎月売り上げの一定の割合を払うこと


結局、ホテル側はお金が欲しかったということです。そのため、毎月平均で10万円程度の経費がアップしました。それでも、一月単位で貸し出すよりは売り上げが増えるので、仕方なく選択しました。

しかし、これには続きがあります。現地に住む方から後日、手紙が届きました。どうも、今ホテル側を牛耳っているトップが同族企業に対して随分と高額な発注を行い、私腹を肥やしているとのことです。

このため、そちらの方から「 組合での会合の委任状が欲しい 」という連絡がありました。逆にホテル側からも、「 もし委任状を相手側に渡せば短期の許可を取り消す 」という脅しのような手紙も来ています。

とりあえず、最終的にどうするかを見極めて自分の態度をはっきりさせようとしています。ちょっと泥試合化してきています。

b)2ベッドルーム物件での出来事

こちらは今年の3月の総会で、airbnbを禁止すると、組合が決議しました。そのため、月単位での貸し出しに変更せざるを得ませんでした。

こちらはファミリー向けで非常に広い部屋でしたので、毎月7,000−8,000ドル売り上げがあったものが1/3近くに減ることになりました。非常に大きな痛手です。

コンドミニアムは半数以上の部屋を投資家が所有していますが、当然のごとく、組合活動などは住んでいる人に任せきりになっていました。そのため、管理組合は全員一致で、短期貸しを禁止しました。

しかし、禁止された投資家サイドは、経済的に全員同じようなダメージを受けています。そのため、ハワイ在住の投資家方が立ち上がり、まずは役員改正で投資家代表の方が7人のう2人ほど役員に就任できました。

ただ、これでは過半数もとれません。そのため、来年の役員改正に向けて、根回しが進んでいます。投資家サイドは、次のことをきっかけに、大きく結束しました。

・物件の価値が大きく下がったこと
・毎月の収入が大きく下がったこと


そのため、組合に入った代表者が弁護士を使って、様々対策をうちました。我々も弁護士費用を負担しています。

現時点で完全に決着はついていませんが、一部の和解金で、もとどおり短期レンタルができるようになりそうです。これにより、来年からはまた今まで通りに収益が上がる状態が復活してくれることを期待しています。

私の所有物件のトラブルについて紹介しましたが、実は、物件によっては全く紛争が起きていないものもあります。そこは所有者の2/3程度が投資家で、自分たちに不利になる決議は一切することはないからです。

このような訴訟が絡むと、どうしても日本にいる私は対応することができません。投資としてコンドミニアムを選ぶときは、その所有者構成も大事であるということを身をもって体験しました。

3年目に入ったハワイ投資ですが、収益性を上げるために、これからも様々なことにチャレンジしたいと思います。



健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

ページの
トップへ