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仕事の6割は自分でやらなくてよくなった。今年1年の成果はどうだったか?

赤井誠さん_画像 第178話

こんにちは、赤井誠です。今年ももうあと10日ほどで終わってしまいます。毎年、本当に時の経つのは早いものです。

今年もいろいろな問題が発生し、当初考えていたようにはいきませんでしたが、そのたびごとに臨機応変に対応してなんとか結果を出せたかなぁという感じです。

既存物件においても、今年は募集には苦労しました。そんな中でなんとか95%以上の稼働率を出せましたが、来年は物件の入れ替えを含めて今後の運営を検討しなくてはならないと思っています。

それでは今日は今年最後のコラムになりますので、今年はどんな一年だったかを振り返りたいと思います。今年は大きく四つの目標を掲げていました。

1.手掛けている新築二棟をきちんと完成させ、さらにもう一つ新築を建てること
2.札幌で物件を購入し、第二の事業拠点とすること
3.海外不動産事業の見極めをすること
4.不動産事業の継承を進めていくこと

それぞれがどうなったか、ここで振り返ってみたいと思います。

■ 1.新築について

今年は一昨年に仕入れた土地に、二つの木造住宅を建築しました。どちらも今年の10月までに完成しましたが、そのうち二部屋の入居が決まっていないことが反省点です。

横浜地区もここ数年で、ものすごく多くの新築が建築されています。それによる需給バランスが地域によってはやはり崩れていて、周辺も巻き込んで家賃の下落につながっています。今回は新築なのでちょっと強気の家賃でいったのですが、いまのところ裏目に出ています。

あともう一棟新築が完成している予定でしたが、工事が大幅に遅れて来年の3月末から4月にずれ込みそうです。ここは最新のIoTマンションにする予定なのですが、募集の時期を外してしまうので、いろいろ対応策を検討しています。

■ 2.札幌を第二の事業拠点とすることについて

こちらは昨年より取り組んでいましたが、当初想定していたセカンドハウスローンが下りず、なかなか購入に至りませんでした。理由は個人事業主として持っている物件の減価償却が大きくて、一昨年・昨年と個人の所得が少なかったことです。

このようなパッケージローンは”減価償却が何千万もあるので実際はキャッシュは潤沢である”という説明をしてもまったく無駄でした。その後、都銀より融資を受ける予定でしたが、横浜で完成予定だったアパートの工期が大幅に遅れて、完成するまで融資は出せないという結果になりました。

しかしながら、まずは一歩を踏み出そうという思いで、年末に現金でアパートを購入しました。その本気度と来年以降大幅に増える個人所得で、札幌の銀行からの融資にもチャレンジしたいと思います。

私の第二の故郷である札幌は、ここ数年あらためて素晴らしい街だと感じています。やっと手に入れた時間的自由を使って、夏に過ごしやすい札幌で暮らす人生は素晴らしいものになると確信してワクワクしています。

■ 3.海外不動産事業の見極めについて

今年はハワイの2つの物件に関しては、airbnbが管理組合で禁止されるという厳しい状態になりましたが、一つは金銭的解決で可能になり、もう一つも弁護士を使って集団で対応した結果、解除される可能性が見えてきました。

しかしながら、ハワイでの収益が大幅にダウンした年でした。日本でもそうですが、民泊・旅館業などは法律や条例がちょくちょく変わりますので、それらができなくなっても大丈夫な収益で運用する必要があるということを痛感しました。

とりあえず、状況がはっきりするまではこのまま維持し、来年には売却か維持か明確にしたいと思います。ハワイでのローンに関しては今年は残債の半分ほどを繰り上げ返済し、ハワイでの財務を改善しました。また、現地の税理士法人を見直すことで、経費削減を実行しました。

■ 4.事業継承について

今年一番力を入れたのはこちらです。とにかく後継者に様々なことをやらせて、我慢して見守るということに力をいれました。うまくいかない場合も、怒るのではなく、励まし助けることで自信をつけさせるということに力をいれてきました。

結果として、私の抱えている仕事のうち60%程度は任せられるようになってきたと思います。現在私は自分自身の仕事内容の分析をしていて、任せられるものは人に任せるという体制をつくるように進めています。

こちらの継承がうまくいけば、世界中を回りながら好きな仕事をするという夢にさらに近づくと思います。そして、これからも世界中の様々な場所で感じたこと・学んだことを多くの方に発信し続けたいと思います。

最後に、今年から本格的にゴルフを始めましたが、今まで関わりのなかった多くの大家さんと知り合いになり、より情報交換の機会が増え、賃貸経営の強化につながりました。

自分としても楽しくて健康改善にもなり、さらに仕事に役立つというのは願ったりかなったりです。なんでも新たにチャレンジすることは大切だと思いました。

最後に今年も一年コラムを読んでいただきありがとうございました。来年も多くの仲間とともに楽しい人生が送れるように真摯に不動産経営に取り組んでいきたいと思います。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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