• 完全無料の健美家の売却査定で、できるだけ速く・高く売却

×

  • 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集

一戸建てをセルフリフォームで再生!!

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第18話 著者のプロフィールを見る

2011/12/19 掲載

こんにちは、赤井誠です。
新築用の土地をつぶれそうな業者さんから格安で入手して、アパートの設計に取り掛かろうとしていた頃、また、別の業者さんから格安の建物付土地の情報をもらいました。重なるときは重なるものです。

こちらも3月中に処分できるのであれば、処分価格と言うのでさっそく現地見学に行きました。3月は業者さんにとっても決算期のため、資金繰りの関係でいろいろバーゲン情報が出やすいようですね。

今回は古家付きということだったので、更地にしてアパートを建てられるかどうかを見に行ったのですが、行ってびっくりです。外観はかなりきれいな建物でした。

聞いてみると、屋根も外観のサイディングもやり変えたそうです。

家の中はかなり荒れていてとても汚かったのですが、躯体はしっかりしているし、屋根裏も雨漏りのようなものはありません。さらにいろいろ調べてみると、大手ハウスメーカーの施工であることがわかりました。どおりでしっかりしているはずです。

水周りはさすがにちょっと古く汚かったですが、本当にもったいない建物でした。

とりあえず、当初の予定通り、まず土地としての価値があるかどうかを検討することにしました。現場を設計士の方に見てもらい、役所の調査まで行って、建築可能なアパートの図面を書いてもらいました。

予想通り、1K8戸のアパートが建築可能なようです。そのため、こちらは合格。土地値は前回購入したものよりさらに安く、同じボリュームのものが建てられそうでした。

ただ、もうすでに、一棟新築の設計に取り掛かっていたので、同時に二棟新築するには資金的に厳しくなる可能性もあるので、まず更地で買った方を優先して新築アパートを建築し、こちらはしばらく戸建て賃貸としてセルフリフォームで再生させることにしました。

広さは約120平米の4LDK+Sです。規模がでかく、かなり無謀な計画でした。ただ、その年のゴールデンウィークは妻が実家に帰る予定でしたので、一人で連休中ずっとやっていればなんとかなるだろうと甘い考えで突っ走りました。

まず、リフォーム時に不要なものはすべて処分しなくてはならないのですが、こちらもそれなりに費用がかかります。
そこで、こちらの不要な設備を残地物と一緒に処分してほしいと交渉したところ、すべて無料で処分してくれると言う回答をもらえたので、床に貼られていたカーペットや洗面所やキッチンの一部など、不要なものにはすべて不要シールを貼り付け、徹底的に処分してもらうことにしました。
これだけでも何十万も浮きました。

 

また、決済は相手の都合で伸びそうだったので、その前からリフォーム作業に入れるように交渉し、こちらも受け入れられました。

また、当初は土地としての販売でしたが、契約書に建物価格もある程度の金額でいれてもらいました。もちろん、それに伴う消費税分は相手方の負担としてもらいました。
築古の木造ですから4年で減価償却ができます。これは契約時にしかできませんので、節税としても非常に大きいポイントです。

何も言わなければ、建物価格は0円。とにかく、購入時に売主にお願いできることはすべてお願いし、無駄な経費は徹底的に省きました。

それからは土日や連休を使ってとにかく朝から晩までの作業です。これだけの規模をセルフリフォームでやるのはさすがに初めてでしたので、まあ、いろいろな意味で大変でした。
床は1階部分をやって挫折。2階は既存のままクリーニングとしました。 クロスもトータルで350平米。こちらは本当に大変でした。これ以降しばらくはクロス貼りはやるのをやめました。( 笑 )

でも、出来上がればこんな感じです。
洗面所のビフォー アフターです。

 

ここはCF・クロスの貼り変えから洗面化粧台の交換をやりました。いい感じですよね。

1階のLDK部分もなかなかの仕上がりです。
この充実感はDIY好きにはたまらないですね〜。

一戸建てすべて内装をやってたった30万円。おそらく業者にお願いしたら、10倍以上は確実にかかります。

これだがらセルフリフォームやめられませんね。

これが完成写真です。リビング部分のビフォー アフターです。





ということで、2011年のコラムはこれが最後です。今年から始まったつたないコラムですが、応援していただきどうもありがとうございました。

来年も皆様にとって良いお年であることをお祈りしています。それでは良いお年を!!

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

アクセスランキング

  • 今日
  • 週間
  • 月間

プロフィール

赤井誠さん

赤井誠さんあかいまこと

1960年 横浜生まれ
18棟127室の大家

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • 北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

    不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

    知識ゼロからはじめて18棟127室。年間家賃収入は約1億2,000万円(2020年12月時点)

    何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!
不動産投資歴
  • □2005年
    福岡市アパート 利回り18%
    1DK×10戸
    2008年売却済み

    □2006年
    仙台市アパート 利回り17%
    1K+ロフト×10戸
    2012年売却済み

    横浜市マンション 利回り11%
    1K×23戸
    2014年売却済み

    □2008年
    横浜市アパート 新築 利回り11%
    1K+ロフト×6戸
    横浜市アパート 新築 利回り11%
    1K+ロフト×8戸

    □2009年
    横浜市戸建て 利回り30%
    シェアハウス 6室

    □2010年
    横浜市アパート新築 利回り13%
    1R+ロフト ×8戸

    □2010年
    横浜市アパート 利回り19%
    1K×4戸

    □2011年
    横浜市マンション 利回り15%
    1K×10戸、1LDK×1戸

    □2011年
    横浜市マンション 利回り15%
    民泊、1LDK

    □2012年
    杉並区区分マンション 利回り16%
    2015年売却済み

    □2012年
    柏市アパート 利回り20%
    1K+ロフト×10戸
    2013年売却済み

    □2013年
    藤沢市パーキング 利回り25%
    30台
    2016年売却済み

    □2014年
    横浜市テラスハウス 利回り13%
    1LDK x 2

    □2015年
    横浜市アパート 利回り9%
    2DK x 8戸

    東京都RC新築 利回り8.2%
    1LDK x 16戸

    □2016年
    横浜市アパート新築 利回り8.6%
    1K+ロフト×8戸

    横浜市マンション 利回り11%
    2DK x 4戸+ シェアハウス7室

    □2017年
    横浜市アパート 利回り14%
    2DK x 4戸

    □2018年
    横浜市アパート新築 利回り9.6%
    1LDK+ロフト x 2戸

    横浜市アパート新築中 利回り9.6%
    1LDK+ロフト、店舗

    横浜市アパート新築中 利回り7.6%
    1K x 15戸

    □2019年
    札幌市アパート 利回り15%
    2LDK x 4戸

    □2020年
    札幌市RC 利回り8%
    3LDK+ガレージ x 6戸

    □海外
    ハワイ・バンコク

閉じる

ページの
トップへ