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なぜ私は福岡と仙台の物件を売って「ドミナント戦略」を取ったのか。-ドミナント戦略のメリット・デメリットー

赤井誠さん_画像 第180話

こんにちは。赤井誠です。今年ももうすでに1カ月が経とうとしています。
不動産の繁忙期も本格化したようで、毎日のように物件の問い合わせが入ります。

まあ新人教育的なものも多くて、単に物件の空き確認みたいのも非常に多いですが、面倒くさがらずにひとつひとつ対応しています。申込の方も順調にいただいていますが、空室も残っているので、まだまだ気を抜けるわけではありません。

■ 不動産投資におけるドミナント戦略のメリット・デメリット

さて、先日よりいただいている読者さんからの質問の中でCさんより「 不動産投資におけるドミナント戦略のメリット・デメリット 」を教えて欲しいという質問がありました。

そこで本日は、ドミナント戦略に対する私なりの考えをお話ししたいと思います。

私はもともと横浜に住んでいましたが、当初は福岡・仙台の物件を購入して不動産投資をスタートしました。なぜならば、当時は福岡・仙台には20%前後の利回りを持つ物件がたくさんあり、地元の横浜では10−12%程度の物件しかなかったからです。

当然、利回りの高い方が収入が多いので、当時はドミナントという考えもなく、利回りの高い遠隔地の物件を購入しました。購入した後は管理会社さんにすべて任せれば大丈夫、と考えていたからです。

しかし、その考えは福岡の物件ですぐに覆されました。確かに満室想定時の利回りは高いですが、なかなか満室になりません。心配になって管理会社さんに問い合わせをしても、「 そのうちに入ると思います 」という返答しかありませんでした。

私も初心者でしたので、そのまま鵜呑みにして連絡を待ち続ける日々でした。しかし、大学そばのアパートなのに、3月末で申し込みは0。この時点でまずいと思い、その後、FAXや電話で自分で様々な仲介業者さんに連絡し、広告料を2−3ヵ月分に上積みして、やっと客付けをしてきました。

それでも、入居しても半年くらいで退去が続き、結局、期待した利回りを得ることはなく、売却することになりました。

■ 現地の大家さんとの情報量の差に驚く

また、その頃から現地の大家さんとも交流するようになり、彼らと話すうちに、自分と地元の大家さんの間の情報量の違いに驚きました。

今はどの地域が人気がある。この地域には新築が建ち過ぎている。個々の仲介業者の担当は動きがいい。この管理会社はいいかげんである、などなど、地元にいる人と離れている自分とでは、大きな情報量の差があるということを痛いくらいに感じたのです。

その後、仙台にも物件を購入しましたが、こちらは管理会社さんが素晴らしく、私がいなくてもほとんどのことはやってくれました。もう管理というより、経営代行です。このような管理会社さんと出会えれば、遠隔地でも十分運営は可能であるということがわかりました。

その二つの物件から、現地の優秀な管理会社さんに任せることができれば、当面は上手く運営できそうだ、しかし、地元の優秀な大家さんたちと戦っていくには任せきりでなく、自分で先行して手を打っていく経営をしなくては将来的にはじり貧になるだろうと危機感を持ちました。

■ 近くの物件なら自分で物件の競争力を上げていける

その後、横浜に物件を購入したことが、私がドミナント戦略を取ることを決めたきっかけになりました。まだこのころは福岡は全然ダメ、仙台は任せたままで満室という状態で、自分の中ではどうすべきか考えているところでした。

入手した横浜の物件は、自宅から車で30分ほどの距離で、サラリーマンをしながらでも、様々なことができました。物件を調べて古い部分があれば、自分で磨いたり掃除をしたりしました。

週末を利用して、自分で物件の価値をどんどん上げることができました。このようなことは、やはり遠隔地の物件ではやりにくいですし、とても大変です。

空室に関しても、自分で古いと思った電灯を新しいものに代えたり、古い電気コンロをIHコンロに交換したりすることで、空室期間を短縮できます。トラブルがあった時も、簡単なものならすぐに自分で対応できるので、非常にストレスのない経営であると感じました。

結果として、販売時に業者さんが想定していたより10%くらい多い家賃をいただくことができ、さらに近場で自分がいろいろ行動することで、管理会社さんや仲介業者さんとのコミュニケーションも良くなり、どんどん物件の稼働率と収益性が向上するのを実感しました。

入居希望者の情報や周辺のライバル物件の情報も入手しやすいため、すぐに自分で物件の競争力をあげることもできます。

そのうち、自分自身で現状分析をして将来に備えることを続けるのが、自分のやりたかった賃貸経営だと強く感じるようになりました。それ以降、私はすべて地元の横浜と東京で物件を購入しています。

■ ドミナント戦略のメリットとデメリット

そのようなことから、私が思う不動産のドミナント戦略におけるメリットは、次のようなものです。

・簡単なトラブルにすぐに対応できることで入居者サービスの向上とコストの削減ができること
・賃貸状況の変化や情報を常に入手することでリフォームや募集条件を変更でき、空室リスクを減らせること
・自分の目で常に物件を確認することで補修などが計画的にできること
・複数の物件を所有することで仲介会社などから大家としての認知度が上がること

逆にデメリットもあります。

自然災害リスクが集中すること
物件同士の競争が起きてしまうこと

自然災害に関しては保険等できっちりカバーすることが大事です。それができればかなりの被害を減らすことができます。

あとは、あまりに近い位置に物件がある場合、同時に複数空室なるとどうしてもそれぞれがライバルになるということです。繁忙期であればたいした問題ではないですが、閑散期に複数の空室が発生すると共食いになるということですね。

さらに、私は自分自身の性格的に、現場のそばで、すぐになんでも自分の目で確認できることは非常に安心感があるためドミナント戦略を選択するほうが自分に合っていると思います。

あと、難しいのは自分の住んでいる地域が賃貸に不向きの場合ですね。私はたまたま東京に近い横浜に住んでいるので、ドミナント戦略をすぐにとることができましたが、人口の少ない地域に自分が住んでいる場合は、ドミナント戦略をとるべきかどうかはきちんと考える必要があると思います。

将来的に自分がその地域に住み続け、勝ち続けられると考えればそこでやればいいし、そうでない場合は移住も含めて別の場所でのドミナント戦略をとるか、遠隔地でも頻繁に出かけたり、情報をもらえる人をしっかり作ってその地域の情報を常時把握できるのであれば、それでもいいと思います。

あくまでも、自分が所有する地域や賃貸事情の変化などを自分がしっかり把握できることが重要で、それができないと賃貸事情の変化に遅れてどうしても後手後手の運営になってしまうと思います。

賃貸経営に対する考え方も人それぞれですので、自分にあった方法で経営していくことが大事だと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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