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札幌の秘密基地ビフォー・アフター。区分マンションを買うにあたり意識したこと

赤井誠さん_画像 第192話

こんにちは。赤井誠です。6月末にハワイと日本の法人2社の決算で、帳簿の整理・確認と非常に忙しく過ごしていました。そちらの目処をだいたいつけて、現在は札幌に来ています。

今年の目標にしていた夏の間の札幌移住生活を開始しています。とはいっても、リノベーションしていた物件はまだ一部未完成なところもあり、今こちらでは生活に必要なものを揃えたり、一部セルフリフォームで対応したりして、色々忙しく過ごしています。

そこで、今回は札幌移住の目的と私の札幌の秘密基地のリノベーションの紹介をしたいと思います。

私にとって札幌は幼稚園・小学校低学年・大学・大学院時代を過ごした第二の故郷です。ただ、大学卒業時の札幌はまだまだ田舎で、RCのマンションはまだまだ少なく、木造アパートが主流でした。

そのため、朝晩の冷え込みはすごく、また街も地下道やロードヒーティングなどの設備もそれほど整っていなくて、生活するには本当に大変でした。卒業後は一刻も早く東京に戻りたくて仕方ありませんでした。

■ 札幌に長期滞在型のホテルを

しかし、最近、何度も札幌に来るようになり、街の地下道が整備されたり、RCの住居が増えて来たりと生活する環境も随分と変わりました。

もともと私は自然大好き派なので、夏の北海道は大好きでした。今も冬の寒い季節は辛いのですが、サラリーマンでなくなったため、季節ごとに住むところを選べるようになりました。

横浜での賃貸業も息子たちに色々とやり方を教えて、だいぶ私の代わりができるようになりました。そこで、私の第二の故郷である札幌で長期滞在型のホテル業をやろうと考えています。

これは、自分が世界中をたくさん回って、様々な都市で感じた困ったことや良かったことを取り込んだものを作りたいと感じているからです。どこの都市のどんなホテルに泊まっても、長く滞在するとなんとなく苦しくなります。

それは長期になると、食生活などの普段の生活とのギャップがつらくなるためです。このあたりを解決できるホテルを作って多くの滞在者を増やすことが、第二の故郷の札幌への恩返しになると思っています。

札幌はここ数年、融資によってマンション一棟を購入し、その一室を事務所にしようと奔走していましたが、最近の様々な不正問題などによって融資状況も厳しくなり、関東在住の人間が札幌で物件を購入することはとても厳しくなりました。

そのため、このまま融資対応を続けても審査に時間がかかりタイミングも逃してしまうと思い、今年から現金で物件を購入し、いくつか無担保物件を持った段階で、融資付けを行うことにしました。

■ 区分マンションを買うにあたり意識したこと

年初に現金でアパートを一棟買い、今回も自分の事務所にするために区分所有を一つ現金で購入し、リノベーションしました。今回の区分に関しては、何を意識したかというと、次のようなものです。

・事務所としての立地
・資産価値
・修繕積立金

立地は札幌の中心部に近いところで、本当は私のパワースポットである北大側で札幌駅徒歩圏を探していたのですが、いつもタイミングが合わず、希望の間取りの物件が見つかりませんでした。

今回は中央区に購入したので、立地としては非常に良い地域です。中央区役所も病院も近く、ススキノや大通りも歩いてすぐです。札幌駅も20分程度でなんとか歩けるので、合格でした。

資産価値としては、容積率が400%と高く、実勢価格では坪150万円程度はしますので、持分の土地面積から土地値以下だと思います。修繕積立金も1戸あたり100万円以上積立金がありました。それを加味すると、物件としては間違いなく安く買えました。

昔なら、間取りや内装で決めていた物件を、今は路線価・実勢価格などの資産価値や修繕積立金などを調べないと購入しなくなっているのは、投資家のサガですね。

出口という意味では、リノベーション費用を加味した上でも間違いなく購入価格以上では売れそうです。しばらく利用しながら使うには十分だと思います。

■札幌の秘密基地ビフォー・アフター

それでは、私の秘密基地でもある札幌事務所を紹介します。まずはビフォーです。間取りは2DKの古いマンションでした。設備も古いのと奥のふた部屋が和室でした。全体の感じはこんなです。



旧玄関


旧浴室


旧トイレ


旧洗面所


旧リビング


旧和室1


旧和室2


これを1LDKのように仕上げました。間取りはこんな感じです。



玄関


洗面所


トイレ


キッチン


リビング(旧リビング+旧和室2)


寝室(旧和室1)


今回は都会的でモダンな雰囲気にしました。銀行員の方と打ち合わせするにしても、こんなカッコいいイメージで考えていると説明するにしても、自分がボロ住まいをしていたら説得力がありません。ですので、それなりに格好よくなるように色々揃えてみました。

自分なりには満足しているので、札幌にお寄りの際には是非、私の札幌秘密基地こと札幌事務所に遊びに来てくださいね。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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