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キャッシュフローから資産形成へのターニングポイント

赤井誠さん_画像 第195話

こんにちは。赤井誠です。現在ロサンゼルス空港のラウンジでこの記事を書いています。今年も早いものでもうすでに残り3カ月を切ってしまいました。

今年は春に新築が竣工し、無事満室になり、その後も所有物件に入退去がありましたが、無事、95%以上の稼働率で運営できています。しかし、先日の台風直撃で多くの物件に被害が出ていて、今現在も対応に苦労しています。

簡単なものはすべて自分たちで修繕し、なるだけ入居者に迷惑をかけないように心がけましたが、雨漏りが3カ所の物件で発生して、そのうち2つはいまだに修理ができていない状況です。

先日も業者と話をしましたが、このままずるずると時間が経つと、更なる被害の拡大につながりますので、早急に対応するように手配したところです。

この手のものは管理会社を経由せずに、直接、やり取りした方が圧倒的に早いですね。今回の反省は次回にいかしたいと思います。

■ キャッシュフローは運転資金であり、利益ではない

さて本日は、キャッシュフローと資産形成についてお話ししたいと思います。

バブル時代の不動産投資はあくまでもキャピタルゲインを狙ったものがほとんどでした。そのため、多くの物件が短期売買を繰り返しおこなわれていました。

バブル崩壊後にインカムゲイン、すなわち家賃とローン支払いの差額であるキャッシュフローを得て、利益を上げるという方法がメインになりました。そして、今度は比較的長期で保有して、キャッシュフローを継続して得ることで収益を上げるという手法が増えてきました。

そこで「 キャッシュフローが利益である 」と勘違いする人が出るようになり、「 キャッシュフローが出る物件であれば、優良物件である 」という誤解が生まれてしまったようです。

キャッシュフローは確かに重要な指標で、通常のビジネスにおいても「 黒字倒産 」という言葉があるように、いくら帳簿上は黒字でも、事業においてキャッシュが枯渇すれば運営ができなくなってしまいます。

このように、キャッシュフローというのはあくまでも「 運転資金 」であり、「 利益 」ではないことを理解しなくてはならないのです。

下図を見てください。これは同じような物件を持っている人の収益構造を示しています。



キャッシュフローだけを見たら、当然、多いほうを望む人がほとんどです。しかし、キャッシュフローは融資期間を長くすればいくらでも増やすことができるので、多くの場合は左のような構造になっているのです。

このような状態は単に、「 キャッシュフローが出るから 」という理由だけで購入してしまう投資家と、「 キャッシュフローが出れば売れる 」という不動産業者が意図的に生み出した財務状態です。

左図のような場合、キャッシュフローは多いですが、長期ローンが基本になっているため、返済における元本返済より、支払金利のほうが圧倒的に大きくなります。

それに対して、右図のほうは比較的短期のローンを組んだ場合になる形です。キャッシュフローは少ないのですが、ローン返済における元本の比率が高くなります。

このような形では、返済が進むたびに元本の返済が進みます。同時に、物件が自分のものになっていきます。すなわち、資産形成が進んでいくということです。

資金が少ない最初のうちは、キャッシュフローが多いように融資を組んで進めていくことが運転資金を稼ぐ方法としては有効ですが、この形でいくら拡大しても、最終的な資産形成にはいつまでたっても届かないのです。

キャッシュフローと元本返済があくまでも資産形成につながるのですが、ローン返済という形でしかものを見ないと、その内訳に大きな違いがでています。このあたりは、過去のコラムでも書きましたので、理解されていない方は是非読んでみてください。

参照:l「返済比率半分以下なら大丈夫」の危険性。ローン返済比率だけでなく利子返済比率を考えよう

■ 見かけのキャッシュフローより資産形成が大切

キャッシュフローが増えて、お金持ちになったように勘違いしてリタイアしてしまう人もいますが、キャッシュフローは利益ではなく、物件によってはタコが自分の足を食べているような自分の資産価値の先取りをしているだけの場合もあります。

実際は、右側の形の投資をしている人のほうが、最終的には大きな資産形成を実現し、本当の意味での利益を手にできるのです。

そのため、成功者の多くが、ある程度の規模になると見かけのキャッシュフローより、資産形成の方に舵を切り、あくまでも目に見えるキャッシュフローと表面には見えない元本返済のトータル額を多くするようにローンを組んでいきます。

このようにすることによって、時間とともにどんどん元本返済が進み、資産形成が進んでいきます。見かけのキャッシュフローの額ではなくて、資産形成がどの程度進んでいるかで投資判断を行って、確実に資産を形成していきます。

このようにある程度の規模になったら、運転資金であるキャッシュフローだけではなく、目に見えない部分の資産形成を考えるタイミングです。

不動産投資の本当の価値は、見かけのキャッシュフローではなく、資産形成をしていくことだと思います。そのためには何度もお話ししていますが、購入スピードを抑えてでも頭金を多く入れたり、財務指標を良くして低金利の融資を受けることが重要になると思います。

いかがでしょうか? そろそろ自分はそのターニングポイントに来ていると思われる方は多いのではないでしょうか。参考になれば幸いです。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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