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予想以上だった台風の爪痕と今後の対応

赤井誠さん_画像 第196話

こんにちは。赤井誠です。現在フロリダのオーランドにきています。こちらにきて二週間ほど経ちました。あと一週間ほど滞在してから日本に帰ります。

今回は、今まで以上に遠出をしてこちらに来ましたが、残念ながら、日本における台風による被害によって、様々な計画が変更になってしまいました。

台風被害は今回が初めてで、最初のうちはあたふたしていましたが、もういろいろなことに慣れてしまって、なるようにしかならないという開き直った気分です。

ただ、そうはいっても何もしないであきらめているわけではなく、できることはお願いして、様々なことを同時並行で行っています。ただ、年内にすべてを片付けるのは非常に難しい感じです。

そこで今回は、この台風の被害状況とその対応についてお話ししたいと思います。今後も同様のことが日本中の様々な地域で起きると思いますので、みなさまの参考になればと思います。

■ 予想以上だった台風による物件被害

今回の私の物件関係の被害は以下の通りです。

・屋根が飛んだ物件 アパート2件
・アンテナの破損 アパート2件
・壁や窓周りからの浸水 自宅・マンション2件
・壁の破損 実家・アパート1件
・外部床の破損 マンション1件

過去の台風では一度も被害を受けたことがなかったのですが、今回は一気に様々な物件で被害を受けてしまいました。本当にこれでもかってくらいの被害の数です。できるものは早急に対応し、難しいものはすぐに管理会社経由で業者に依頼しました。

特に大きかったのは屋根が飛んでしまった2件のアパートです。自宅もそうですが、私は個人的に南道路や南側が開放的な日当たりの良い場所が好きなため、そのような物件が多いのです。

しかし、台風は南風。特に今回はとんでもない風だったようです。今回屋根が飛んだ2物件も南道路の高台の立地。壁の雨戸の戸袋が飛んでしまった実家も南側が谷になっている高台でした。そのため、このように被害が大きくなってしまったと思います。



壊れてしまったものは仕方ないと思います。ただ、今回の問題はそれ以外の方が大きいと考えています。このように一気にある地域で被害が出ると、業者が全然手配できなくなるという問題です。

屋根が飛んでしまった場合、段階的に

・屋根の仮補修(ビニールをかけて水漏れを防ぐなど)
・屋根の補修見積もり、保険申請
・屋根の本修理

が行われます。

私の場合は屋根の見積もりがなくても補修することは決めていたのですが、いつになっても工事が行われません。こんなにかかるなら、管理会社に頼まず、知り合いを探した方が良かったのではないかと思っています。今後のために、このあたりは検討したいと思います。

ただ、このような台風被害は同時に多発するので、一気に業者の取り合いになってしまうようです。このところ関東は雨が多く、さらに風のある日も多くて、簡易的なビニールシートでは完全に雨漏りを止めることができません。



そのため、室内に雨がどんどん侵入し、二次被害が広がってしまっています。

■ 被災したアパートの入居者への対応

屋根がほとんど飛んでしまったアパートの二階の入居者は、すべて退去することになりました。屋根のトタンが完全にはがれてしまったため、室内で雨漏りが多発したためです。

すべての入居者さんに罹災証明書を発行してもらい、それによって市営住宅に移動してもらうことができました。このあたりは、地域によって違うと思うので、地方自治体に確認してみてください。

また、別のアパートでは当初は室内の雨漏りも大したことがなかったのですが、工事が進まず、その後の雨の影響で内部に雨が大量に侵入し、住めなくなってしまいました。こちらは工事が完了するまで、ホテルに移動してもらうことになりました。



今回はとにかく必要なものはすべて対応して、保険請求は同時にいろいろ行いました。まだ一部しか認定されていませんが、おそらく大丈夫だと思います。しかし、すべてが完全に保険対象になるかというと、違うものもありました。

物件ごとに加入時に保険の合い見積もりをとって加入していましたが、当初の知識が甘く、一部は「 20万以下の破損部分は保険対応されない 」契約になっていました。

そして、こんな時に限って、その物件の被害額は20万以下だったりするのです。今回がまさにそうでした。今後はすべての保険を見直し、完全に補償されるものに見直したいと思います。

地球温暖化の影響なのかわかりませんが、年々、災害はひどくなる一方です。最近、この影響からか火災保険料も大幅に増額されました。

■ 万が一に備えて、保険の内容を見直そう

今回の被害総額は1千万円を超える可能性もあり、火災保険がなければ、かなり厳しくなっていたと思います。

私は新築を中心にやっているのですが、それでもこれだけの被害が出ることがあるのです。そのため、特に築古中心の方は、今一度火災保険の見直しをした方が良いと思います。

実は今回、ひとつ大失敗がありまして、実家が火災保険に入っていませんでした。そのため、実家の破損はすべて自己負担になります。実家はかなりの築古戸建てで、外壁と屋根は直してありましたが、雨戸の戸袋は従来のままでした。それが完全に破壊されました。



現在は、息子に暫定的にコンパネを外部から貼ってもらい、内側からはボードで穴をふさいで、雨風が暫定的にしのげるようにはしてもいました。

もう日本の気候は異常です。東京の夏は信じられないくらい暑くなっているし、札幌でもエアコンなしでは苦しい晩も何日もでるようになってきました。

さらにゲリラ豪雨や台風の大型化など、ニュースで見ている河川の氾濫も自分の街でいつ起こっても不思議ではありません。多摩川ですら、また一部氾濫しました。これからもまだまだ台風は来ますし、来年はさらに大型化するかもしれません。

いままで大丈夫でも、今後少しでもリスクがあれば、早めに台風に負けない補強や、万が一のための保険の対応ができるように、今一度対応を検討しようと思います。皆様も一度、見直しをしてみてくださいね。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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