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買えない時期にどうするか? 繰り上げ返済について考える。築8年のRC物件を購入

赤井誠さん_画像 第197話

こんにちは。赤井誠です。先日の台風で大被害を受けた物件も少しずつ復旧工事が始まりました。当初は年内は難しいと思っていましたが、今月末くらいには外部の工事が始まるようです。

屋根が終わってから内装の工事になるので、年内はかかりそうですが、なんとかすべて終わらせて年越しできそうです。今回の台風に関して、多くの投資家の方々と話しましたが、今後、台風や河川の氾濫はさらに広がると思います。

何十年も氾濫していなかった多摩川も氾濫しましたし、千葉では本当に多くの被害がでていました。今後、今年の倍クラスのものが来ても想定外とは思わず、きちんと備えていきたいと思います。

■ 貯まり続けるキャッシュフローを何に使うか?

さて、毎日様々な情報を見ています。多少、物件価格は下がってきたものの、まだまだ良い立地の物件は高いですね。こうなると、毎月のキャッシュフローの出先がなくなり、資金が預金通帳にたまっていくことになります。

その貯まった資金をしかるべき時に備えて貯めておき、物件価格が下がってから一気に買い進めるという考え方もあります。

ただ、問題はそれがいつ来るのか? 来年なのか再来年なのかわからないということです。その場合は、その資金がずっと通帳に眠ったままになるということです。

先日、友人の一人が繰り上げ返済をしたという話を聞いて、数字的に考察してみました。そんなこともあり、繰り上げ返済について考えてみたいと思います。

■ 繰り上げ返済の2つのパターンとシミュレーション結果

以前のコラムでも書きましたが、その資金を利用して、現在借りている融資の金利交渉に利用することは当然できますので、それも一つの考え方です。

それともう一つ、その資金を繰り上げ返済に使うという考え方もあります。参考までに、実際に繰り上げ返済をしたときとそうでない時を比較して、計算してみましょう。

1億円の残債があり、残存融資期間が25年、金利が2%の時をシミュレーションしてみます。
⇒返済額は年間約508万円。そのうち元本は約311万円、利息は197万円です。

【ケース1】
2,000万円を「 期間短縮 」で繰り上げ返済した場合を考えてみます。
⇒返済は年間約508万円。そのうち元本は約351万円、利息は157万円になります。

融資期間は6年縮まり、残りは19年になります。期間短縮ですので、支払額は約508万円のまま変わりませんが、元本支払額が40万円増加します。
今後は同じ額を返済しても元本がどんどん減り、自己資本比率は向上し、安全性が増すことになります。

投資的にみると、2,000万円の現金と借金が減って、年間40万円の支払いが進むことになるということです。利回り2%の効果というと、あまり面白くないと思われる方も多いかもしれません。

ただ、常に物件を増やすばかりではなく、遊ばせておく資金で安全性を増すというのは一つの考え方ではないでしょうか。

【ケース2】
融資期間は変わらず、「 毎月の返済額を減らす 」形で2,000万円を繰り上げ返済をした場合を考えてみます。
⇒返済額は年間約408万円。そのうち元本は約249万円、利息は157万円になります。

融資期間は25年のままですが、年間の支払額が102万円減り、その内訳は元本の支払額が62万円減って利息は40万円減ることになります。結果として、年間102万円のキャッシュフローが増えることになります。

2,000万円の現金と借金が減って、年間102万円のキャッシュフローが残るということで、利回り的に約5%の効果となります。

これくらいになると、2,000万円の物件を現金で買って、様々な支払いをしたのちに102万円が残り、安全性は増すということで、随分と検討の余地は出てくると思います。

■ 高金利で借りているものがあるなら、借り上げ返済も一案

もちろん、今後もどんどん買い進めたいという方は、借金を減らすよりも同等の現金を持っている方が、融資も受けやすいし、今後も進めやすいと思います。

しかしながら、ある一定の規模になってきた場合は、常に買い続けるだけでなく、時にはこのように安全性を増すために一定の現金を使うという考え方もあるのではないでしょうか。

今回は、2%の金利でのシミュレーションでした。それ以上の金利の方はさらに効果が大きくなり、それ以下の金利の方は効果が小さくなります。高金利で借りているものがあるなら、検討してみるのもいいと思います。

ちなみに、私はハワイの物件を買った当初、金利5%で30年という高金利で借りていたため、支払明細を見るたびに元本:利子が1:9でやきもきしていました。

そのため、ハワイに行くたびに数百万円単位で繰り上げ返済を進め、今は元本:利子が9:1になりました。次に行くときはほぼ全額繰り上げ返済して安心したいと思います。

投資家にとってあまり縁のない繰り上げ返済ですが、たまにはその効果を数字的にきちんとみて、自分自身にとってどの程度、価値のあるものなのかを考えてみてはいかがでしょうか。

■ 築8年のRC物件を買いました

話は変わりますが、先日、築8年のRC物件を購入しました。融資は某都銀さんから受けましたが、多くの方がおっしゃっている通り、融資内容はかなり厳しく、物件価格の30%の頭金と諸経費分、トータルで65%の融資でした。

一億円の物件を購入するには3,500万円が手出し資金として必要ということです。もちろん、信頼の高い方や地銀さんや信金さんでは、もう少し融資は受けられますが、金利はどうしても高くなってしまいます。

そのあたりは、自分自身の目標と考え方で決めてもらえればと思います。私は今の自分のフェーズでは、安全・安心が最優先ですので、低金利で頭金をいれて購入することを優先しました。

今回はそこまで資金を入れても購入したいと思う物件でしたので、このような対応を取りました。そのようなお話もまた紹介できればと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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