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自主管理でお金を増やすか。管理委託で時間を増やすか。両方をやってみた私の結論

赤井誠さん_画像 第199話

こんにちは。赤井誠です。今年ももう残り20日を切ってしまいました。今年の秋口から、とにかく台風被害の仕事が非常に多くて、今現在も工事の手配・立ち合いも多く、毎日非常に忙しく活動しています。

たまたま、フロリダに出かけた直後に台風に襲われて、その処理に今年は本当に大変でした。それでも、管理会社の方にいろいろお願いし、こちら側も協力して少しづつ解決していくと、精神的にはだんだん楽になってきました。

ただ、今回は被害を受けた際にも、その後の修繕においても多くの入居者さんに迷惑をかけてしまったのには心が痛みます。一日も早く、工事を完了して、今まで通りに快適なアパマンライフを送っていただけるようにしたいと思います。

■ 自主管理の最大のメリットはキャッシュフローの最大化

さて、本日は今回もお世話になった管理会社について、考えてみたいと思います。私は現在、16棟物件を所有しています。そして、その物件はいくつかの管理会社さんに管理を依頼しています。

会社によって管理レベルはそれぞれ違い、報酬もやり方も微妙に違います。また、いくつかの物件では自主管理も行っており、それぞれにメリット・デメリットを感じています。

どちらにせよすべてに関して、どちらが一概に絶対良いというものではありません。自主管理が一番であると言われる方もいますが、そういう短絡的なものではありません。

自主管理とはまさに、「 自分自身で物件の管理を行う 」ことです。主な管理業務は以下のものになると思います。自主管理はこれらのすべて、もしくはほとんどを自分でやるため、キャッシュフローは間違いなく増大します。

・募集活動
・トラブル対応
・入金確認、督促
・退去立会と修繕

具体的な数値で説明します。通常の管理費は家賃収入の3〜7%くらいになりますが、平均すると家賃収入の5%くらいです。

たとえば、年間1,000万円の家賃収入のある物件であれば、年間50万円の管理費を支払うことになります。この”家賃収入に対する”というのがきついところです。

無借金の家賃収入であれば、5%はそれほど大きな金額ではありません。ただ通常の投資家はローンを組んで不動産を取得しています。

さらに、募集の際には広告費の半分は管理会社が取得することが多く、さらに更新時の事務手数料も更新料のある地域では、その50%は管理会社の方が取得します。

3万の家賃でも15万円の家賃でも事務作業としてやることは同じです。その半分が事務手数料ということで、搾取されているように感じる方も多いようです。

( 実際、更新料のない地域では一回の更新の事務手数料を1〜2万円としている管理会社が多いです )。

さらに、トラブル対応や原状回復費用などの工事に対しても、10〜20%くらいの手数料が上乗せされ、大家に請求されます。

■ 手残りキャッシュフローの20%が管理会社へ支払う費用

たとえば、「 返済比率50% 固定資産税70万円 年間の様々な手数料を30万円 」として計算してみると、以下のようになります。

キャッシュフロー=家賃収入−返済額−固定資産税−様々な手数料−管理費
キャッシュフロー=1,000万−500万−70万−30万−50万
        =350万円


自主管理ですと、上記のうちの様々な手数料と管理費を合わせた「 80万円 」が削減できますので、最終的に430万円が手残りとなります。

実際の手残りであるキャッシュフローからの比率でいうと、管理会社に支払う費用は約20%になります。この部分の費用をなくせるのが自主管理の最大の魅力でしょう。

私の場合は、家賃が1億円を超えていて、そのうちの80%の物件は管理委託をしています。そのため、管理料率は少し下げていただいて平均3.5%くらいです。

その管理料率でも、様々な手数料と合わせると年間500万円くらいを支払っていることになります。確かに金額としては大きな金額ですね。

■ 自主管理はどのくらい大変なのか?

では、自主管理はどのくらい大変なのでしょうか? 私は自主管理をしている物件も30室くらいあるので、だいたいの手間はわかります。

思っているほど、日々のトラブル対応の電話はほとんどありません。月に1〜2回程度でしょうか。管理を委託していても、機器のトラブル時は連絡いただいているので、自主管理だからといって特に大変なことはありません。

退去立会も半日潰れてしまいますが、大抵の場合はそれほど手間ではありませんし、ほぼ間違いなく原状回復費はいただけます。

ただ、毎月の入金チェックと本人や保証会社への督促は、それなりに労力がかかります。毎月月末に記帳し、入金がない人に電話やメールなどで督促し、それでも入金がない場合は、保証会社に連絡します。

保証会社の連絡は二カ月遅れてしまいますと保証されなくなりますので、その期間に長期に旅行に行っていると大変なことになります。私は一度、未入金に気付かずに保証を受けられず、最終的に自己破産されて大損害を受けました。

今も、毎月数名は滞納者がいます。彼らは電話しても言い訳したり、ウソをついたりします。約束した日に本当に入金されたかを確認するために、記帳したりネットで入金確認したりするのがなかなか大変です。

募集もそれなりに手間がかかります。今は募集をお願いする業者さんは複数社決まっており、空室時に業者に連絡することはそれほどの手間ではないのですが、募集中は結構頻繁に、「 まだ空室かどうか 」の確認電話がかかってきます。

メールだと記録が残るのですが、何か別のことをやっている時に電話があると、どこから電話があったのかわからなくなることもあります。

さらに、申し込みがあった場合は、それ以外の会社に忘れずに「 決まりました 」と連絡しなくてはいけません。その後、キャンセルが出れば、再度募集のお願いをしなくてはなりません。

これが意外に大変で、私の場合はこの入金確認と募集の二点が最大のデメリットに感じます。最終的には、この「 手間と時間vs管理料 」のトレードオフで判断するしかありません。

■ 自主管理によって得るキャッシュもあるが失うチャンスもある

私は一部、自主管理を取り入れていますが、毎月の手間を考えるとやはり、管理委託を選択します。この時間を利用して、自分の自由時間を増やしたいし、その手間をもっと別の業務に回したいと思っています。

物件調査や銀行との融資交渉など、規模を拡大しているうちは、やることはたくさんあります。すべての物件を自主管理して節約できるキャッシュは確かに大きいです。

しかし、その手間によって失うチャンス( キャッシュ )も考えなくてはなりません。その手間分で一つ良い物件を購入できれば、管理料程度のキャッシュはすぐに生み出すことができます。

銀行との交渉を密にして、金利ももっと下げられるかもしれません。様々な大家との交流ももっと広げられるし、そこから得られる情報の経済価値は非常に高いものがあります。

もちろん、所有する物件( 好立地・新築・特徴のある物件 )によっては滞納もなく、募集の手間も少ないかもしれません。このあたりは自分で一棟やってみないとわからないものです。

楽なのか自分に向いているかどうかは自分が判断するしかありません。どんなことでもそうですが、やってみないと本当のところはわからないことも多いです。知っていて任せるのと知らないで任せるのは全く違います。

やらずにすべて管理会社に任せている人も、一度は自主管理もやってみると、もしかしたら、自分に向いているかもしれません。逆に自主管理しかやっていない人も管理委託を利用することでさらなる自分自身の飛躍につながるかもしれません。

なんでもそうですが、知れば知るほどどんどん詳しくなり、自分自身のレベルアップを体感できますよ。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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