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今年の不動産投資戦略と最も大切な2つの原則

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第201話

2020/1/11 掲載

皆さま、新年明けましておめでとうございます。赤井誠です。

令和としての初めてのお正月、皆様どうお過ごしだったでしょうか。私は、初孫とともに過ごした初体験の記念すべきお正月となりました。今年も一年よろしくお願いいたします。

今年は様々な不動産会社も6日より営業を開始しているようですが、私は4日からのんびりとですが活動を開始しました。あまり飲んでばかりいても身体に良くないので、少しづつ動いた方が調子がいいようです。

私自身は、本当にお正月以外は何もしないで過ごすことがなく、何かしらの活動をしています。そのため、お正月の間はいろいろ今後のことなどを考えて過ごしましたので、今年最初のコラムはこの話をしたいと思います。

■ 今年も最重要と考えていること

私自身は、とにかく、昨年末より台風被害でやらざるを得なくなった仕事が膨大にあり、それが大きな試練になっています。

ただ、この対応をやることによって、自分自身の知識・経験レベルはどんどん上がっていて、結果として自分の能力や経験値が向上し、一回りレベルアップした自分になったと実感しています。

どんなに物件やお金を持っていたとしても、何か大きなトラブルがあればすべて失うこともあります。しかし、自分自身の持つ知識・経験と言ったものは誰にも奪われることのない最大の資産です。

この資産があれば、たとえ何かがあってすべてを失ったとしても絶対に復活できます。人生の様々な事に対して興味を持ち、いろいろ自分自身でやっていくことで自分の知識や経験値を進化されることを今年も第一に考えていきたいと思います。

■ 今年の不動産に対する取り組み

ここ数年間に発生した不動産業界の不正の数々が公になるにつれて、銀行融資はどんどん厳しくなり、特に昨年の年末からはさらに厳しくなってきています。

都銀においてはこの秋から、物件価格の30%程度の頭金と諸経費も求められるように変わってきています。もちろん、資産背景の良い方は今でももっと有利な条件で融資を得ることができますが、全体的には本当に厳しくなってきました。

これから始めたいと思っている人にはまだまだ厳しい融資状況が続く気がします。ただ、もちろん、一部の銀行さんのようにいまでも融資を従来通りに行っている銀行はありますが、どうしても金利が高い傾向にあります。

一時に比べると物件の値段は下がってはいるものの、高金利の融資を使う場合はより高利回りの物件を購入しないと間違いなくやっていけない状況になります。

とにかく購入したいばかりに、不正手段で無理な融資を引き、厳しい状況に追い込まれているここ数年のハリボテ大家になってしまわないように自分自身を自制していかなくてはなりません。

ただ現在、一部の地方や利便性の悪い場所では随分と利回りが上がってきています。ここ何年も見ることがなかった利回り15%以上の築古アパートや鉄骨マンションなどもちょくちょく見つけるようになりました。

さらに、新築アパートも昨年までは8%を超えるものはほとんどありませんでしたが、最近は8%を超えて9%近いものも見つけられるようになりました。それだけ、需要と供給の関係が崩れてきているのだと思います。

ただ、都心部立地の良いところの物件は相変わらず利回りは低く、それでも売買が成立しています。今年は特にオリンピックもあることから、より一層、海外の投資家の日本の不動産に対する興味が上がるように思います。

というのも、私自信は投資対象と考えている国々には必ず長期で滞在しますが、予想以上の良い地域もあれば、予想以下の地域もあります。実際に目で見て体験することで、その地域の良い点・悪い点が見えてきます。

そういう意味では、今年は多くの外国人が日本に興味を持ち、訪れる人が多くなりますので、興味をさらに持つ外国人の投資家やその観光客を期待した日本の投資家が物件を購入するようになります。

ニセコのように日本人が見捨てていた場所も外国人からみると価値のある地域というものもあり、これからは都心部の手堅い場所と、外国人が意外に興味を持っている場所などは思わぬ値上がりが期待できるかもしれません。

海外に行ったときは、その地域の日本旅行向けパンフレットやインフルエンサーと呼ばれるSNSでの旅好きな人の注目している場所などはチェックしておく必要があると思います。

私自身もインバウンドに対する活動は開始していますが、今そのような地域でも本当に膨大なホテルが建設されています。

今年はオリンピックもあり、必ずもうかると思います。ただその後、これらがすべて稼働していてもやっていけるかどうかという問題は残ります。

個人的にはもうすでにそれなりの資産を築いているので、以下の事を意識してやっていきたいと思っています。

@銀行の信用を毀損しない物件の取得・新築
A一般賃貸に転用可能な宿泊物件の稼働


■ 今から始めるとしたら

もし、私が資金がない状態でやるとしたらどうするか。今は自分自身はそういう状態ではないのですが、息子たちにいろいろ教える中でいろいろ考えることが多いです。

今、資金がない人は融資がなかなか受けられません。そのため、どうしても築古のぼろ物件をリフォームして高利回りで貸すということに目が行く人が多いと思います。ただ、注意していただきたいのは、耐用年数の過ぎた物件を銀行は全く評価しないということです。

私も築古のフルリノベーションした高利回り物件を所有していますが、これらを都銀さんなどに共同担保として提供しようとしても、全く担保として見てもらえません。そのため、最初は銀行からの借金はさけ、親から借りたりすることも大事だと思います。

親から借りることをバカにする人もいるかもしれませんが、自分自身の信用がなければ、親だって貸しません。親からの借り入れは銀行からすれば、負債にはなりませんので、こういう物件でインカムを積み上げていく方法もあるでしょう。

もし金融機関から借りてスタートするならば、ある程度収益を稼いだのちは売却して現金資産に変えていきながら、銀行から見た自分の財務状況を向上させつつ、資金を貯めていくことになると思います

時代とともに様々な変化が起き、それに対応する投資法が生まれ、ブームになったりしていますが、いつの時代も結局は銀行からきちんと評価されるような資産形成を時間をかけて作り上げていくことが不動産投資の王道だと思います。

最後になりますが、今年度も自分の感じたこと考えたことをコラムでお話ししていきたいと思います。少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。今年もどうぞよろしくお願いいたします。

 
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プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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