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ハワイ物件の収入が大幅減少!!

赤井誠さん_画像 第202話

健美家不動産投資コラム

今年も一日一日があっという間に過ぎ去っていきます。忙しいですが、とても楽しく過ごしています。幸い所有物件は退去があってもすぐに申し込みが入るという感じで、ほぼ満室状態が継続しています。

今月来月と2−3室の退去がありますが、こちらもすぐに決まると思っています。常に最新の周辺状況をチェックして、募集家賃・広告費・設備更新などをコントロールしています。

私の所有物件の地域では入居者にも仲介業者にも条件の良い物件になるようにしていて、それが結果になっていると思います。

日本の物件は本当に順調で、台風トラブルがなければほとんどやることがなくて、逆に暇だった感じです。まあ天災は仕方ないので、やれることを地道に進めています。

問題は海外。順調に稼働していたハワイ物件もいろいろなトラブルで収入が大幅に減少しています。ということで、本日は久しぶりにハワイ物件の状況についてお話ししたいと思います。



■ 第一の問題:入居者からの反対

コンドミニアムは多数の所有者がいます。日本のマンションと同じですが、違いは場所がワイキキと言うことで、半数以上が在住者ではなく、別荘としての利用か、投資家として所有しているというひとが多いです。

ただ、別荘利用者や投資家のほとんどは在住していないため、コンドミニアムの組合活動に参加していません。そのため、組合で短期バケーションレンタル( 今後は短期バケレン )に対して禁止すべきだという議題が出た際にあっさりと可決されてしまいました。

一旦、短期バケレンを認めないとされた段階でも一部の個人投資家はまだ続けていましたが、私のような現地の会社に管理委託しているような人は、管理会社が営業停止になると恐れて組合の決定に逆らうことはできず、長期のバケレンに切り替えざるを得ませんでした。

それによって、一年目は一日27,000円程度で貸し出しできた部屋が、その後は長期バケレンとして一日当たり16,000円程度にしないと入居者が確保できない状態になりました。

しかし、それによって不在時に短期バケーションレンタル運用していた投資家が、今度は慌てて、みんなでお金を出し合い、弁護士を雇い、さらに、組合の管理者に立候補し、組織票をまとめて、管理組合の過半数を抑えることに成功しました。

■ 第二の問題:政府の取り締まり強化

ハワイ・ホノルル市議会が短期バケレンの規制強化に関する新たな条例89号( Bill 89 )を可決し、カーク・コールドウェル市長が署名しました。そこで、違法バケレンを対象に条例89号が施行され取り締まりが開始しました。

その結果、違反者には、$1,000( 約11万円 )から最大で$10,000( $110万円 )の罰金が科せられることになりました。ワイキキのリゾートエリア外の物件は短期バケレンができなくなりました。

私の所有物件は一つがリゾートエリア、一つがアパートメントエリアにあります。今まで短期バケレンに対してあいまいだったものが、これではっきり明暗がわかれました。

私は当初から短期バケレンをやるつもりでハワイ物件を購入しました。そのため、最初はリゾートエリアにこだわって物件を購入しましたが、アパートメントエリアで全然問題なく短期バケレンをやっているということを知り、このエリアの物件を購入してしまいました。

最初の一年は確かに短期バケレンで運用しましたが、結局はできなくなりました。まあ、当然ですね。「 周りがやっているから大丈夫 」という甘い考えに流されてしまったのが間違いでした。反省しています。



■ 今後どうするか

とりあえず現在は、リゾートエリアのものはそのまま短期バケレンを継続し、アパートメントエリアのものは長期バケレンとして貸し出しを行うことにしました。

短期バケレンの物件は建物内の運用に関して、ホテルロビーに委託して鍵の受け渡しをしなくてはならないという方法に変更になり経費が増えましたが、現在も90%以上の稼働率でそこそこ優秀な収入源となっています。

もう一つは長期バケレンに変更して運用していますが、意外に世界では30日以上ワイキキに来る人も多くて、収入そのものは60%くらに減りましたが、それでも月に日本円で一部屋40万円以上は収益が上がっています。

ワイキキ物件で最大経費であるローン( 金利5.04% )も、ワイキキにいくたびに繰り上げ返済をして、残りはあと100万円程度に大幅減少しました。今年も春先にはワイキキに行き、全額返済したいと思います。

収入が減った以上経費を削るしかありません。ローンの支払がなくなれば、毎月確実にドル預金が増えるし、日本法人で減価償却をとりながらの課税繰り延べも行えるため、このまま運用を続けたいと思います。 ただし、空室が続くようになった場合は、リゾート物件以外は売却したいと思います。

ただ何でもかんでも収益性だけで判断していてはつまらないですね。いままで頑張ってきて日本の不動産収益だけでも十分にあります。

ハワイは大好きだし、飛行機はマイルでとれるし、自分の物件に空室の間は住んでいればお金もかからないし、人生好きなことをして楽しめるようになったんですから、ハワイくらいは楽しさ最優先でいいと思っています。

是非、みんなで一緒にハワイに遊びに行きましょう。



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プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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