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レバレッジと現金買いの一長一短。投資効率と安全性について考える

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第203話

2020/2/14 掲載

こんにちは。赤井です。賃貸業界は繁忙期の真っ只中、入退去が次々と発生する時期ですね。私のほうはというと、今年に入って三つ退去がありましたが、すべてすぐに申し込みをいただきました。

また、台風によって募集ができなくなってしまった空室に関しては、業者さんに頼むと繁忙期に間に合わないため、今回はすべてセルフリフォームで対応して、台風で大破したすべての部屋を復活させ、募集を開始しました。

今後も3部屋ほど退去予定がありますが、募集はすでに行っていて、退去後すぐに清掃および原状回復を行って、早急に満室にしていきたいと必死に活動しています。

早く、繁忙期の退去部屋を埋めて、どこか温泉にでも遊びに行きたい今日この頃です。

■ 投資効率と安全性

さて、本日は投資効率と安全性について話したいと思います。先日、投資をはじめて間もない方たちと話をする機会がありました。

その中に、「 レバレッジはかけられるだけかけてやっていきたい 」という方と、「 借金が怖いから現金で物件を買い続けているけど、いつになっても豊かにならない 」とこぼしている方がいました。

不動産投資にはレバレッジという言葉が良く使われます。株やFXなどをしている人は良く耳にする言葉かもしれません。所有している頭金に対して、どの程度のローンを組んで購入するかということです。

例えば頭金10%で物件を購入すれば、レバレッジ10倍。頭金20%で物件を購入すれば、レバレッジ5倍という感じです。

例えば、1億円の実質利回り10%の物件を頭金を10%の1,000万円いれて購入した場合、頭金の1,000万円はたった一年で回収できます。

その1,000万円の資金をまた同様に同条件で投資できれば、翌年には1棟目と2棟目で2,000万円の資金を作ることができます。当初は1,000万円しか持っていなかったのに、二年目には2,000万円ものお金を作ることができるのです。

さらに三年目に同じことができれば、頭金2,000万円で2億円の物件を購入し、最終的には1,2,3棟目を合わせて4,000万円の資金を作ることができます。これがレバレッジの効果です。

ただ、このように書くと、たった一年で自己資金を回収して、あとはすべて儲けであると勘違いしている方がいるのですが、そう単純な話ではないので、注意が必要です。

確かに自己資金は回収していますが、借金はしっかりと残っています。この例でいうと、以下のようになります。



3年目には投資した資金はすべて回収し、さらに資金もできていますが、借金は4年目で2憶9,000万円残っています。これがひとつのリスクになります。

購入してから何のトラブルもなく、家賃も下落せず、10%の実質利回りが確定されていれば問題ありませんが、10年以上の間、何の問題も発生しないということはありえません。

物件の故障・空室・家賃の下落などなど様々なことが日常的に起こります。さらに自殺などのトラブルが発生すれば、資金回収計画は一気に崩れてしまいます。

そのため、効率だけを重視して、レバレッジをかけ続けていると、ある日突然、資金がなくなってしまい、急いで物件売却を行うことになったり、破産したりする可能性が生じます。

このレバレッジと安全性をどの程度バランスさせるかということを、意識しなくてはなりません。ただ、このバランスについては、コレという正解はありませんし、年齢や生き方によっても違ってきます。

■ 私のレバレッジの指標

私自身は借金は好きではありませんが、怖いと思ってはいません。ただ、過去にFXでレバレッジをかけすぎて大失敗した経験があり、レバレッジについては良く調べました。

世の中を見ると、大きく伸びた会社が翌年に倒産するということが毎年あります。これはまさにレバレッジのかけすぎで、資金がショートしてしまうケースです。

逆に、ブラックマンデー・リーマンショックなど非常に大きな市場変化が起きた場合でも、レバレッジが3倍程度の会社は倒産しなかったという統計データもあります。

トヨタ自動車なども、全体では30%程度の自己資本比率ですので、大体レバレッジ3倍くらいで経営されていることになります。



そのため、私は最大でも5倍、基本的には3倍というレバレッジ制限を自分に科して不動産投資を行っています。

もちろん、最初からこれができたわけではありません。3棟目を購入した頃から、なるだけ頭金を入れて全体のレバレッジを下げていくということを意識してきました。

最初の頃は資金がなかったこともあり、3棟目まではレバレッジがやはり10倍くらいになっていました。しかし、4棟目の購入から20−50%の頭金を入れて購入することにしていました。

幸い、市場の大きな下落もなく、レバレッジをかけていたとしても倒産することはなかったですが、それは結果論。先が読めない中で、石橋をたたいて渡るくらい慎重でもいいのではないでしょうか。

人によっては、「 面白くない投資方法 」だと言われることもあります。しかし、ゆっくりですが、時間の経過とともに着実に家賃収入は増えていきます。

なんでもかんでもショートカットをしようとすると、失敗する確率は増えます。先駆者に追いつけ追い越せで焦って進めていっても、失敗したら元も子もありません。確実に進めていくことを優先してやっています。

■ そうはいっても不動産投資はレバレッジが妙味

ただ、不動産投資はレバレッジがやはり妙味。私は戦略的に現金買いをする物件もありますが、基本はレバレッジを利かせる方が効率は上がります。

たとえ利回り20%の物件であっても、現金買いでは自己資金を回収するのに5年もかかります。まして10−15%といった利回りの物件では単に自分のお金を無利息で7−10年で回収しているに過ぎません。

これでは、なかなか大きく資金を増やすことができません。特に、私のような年齢になると残りの人生の時間はそんなに長くもありません。

このあたりは各自、投資効率と安全性のバランスをとって、進めて行くしかありませんね。盲目的にレバレッジがいい、現金買いがいい、と考えるのではなく、一度、自分がどの程度のポジションにいるか調べてみてもいいかもしれません。

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プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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