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不動産における新コロナウィルスの影響と今後どうしていくべきか

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第205話

2020/3/27 掲載

こんにちは。赤井です。新コロナウィルスの影響は拡大するばかりです。東京オリンピックも残念ながら延期となり、世界中で感染者はますばかりです。

暖かくなったらウィルスの活動も弱まると言われていましたが、熱帯地域のアジアやアフリカでも感染者がでているということで、このあたりもどうなるのかわからなくなってきました。

ワクチン開発は少なくても1〜2年はかかりますし、一日も早く対処療法である特効薬がでてくることを願うばかりです。特効薬さえ出て、かかっても死なないということがわかれば、今のパニックもおさまっていくと思います。

■ 新コロナウィルスによる影響

<ハワイの民泊への影響>

私はなんとか賃貸業の方は順調に推移していますが、ハワイの民泊は大ダメージを受けています。ハワイでもワイキキビーチなどのビーチ・公園の閉鎖・様々なショッピングセンターも閉店していて渡航自粛令も出されました。

ハワイの民泊に関しては予約で満室だったのが、ほとんどキャンセル。収入がなくなり、税金・管理費などの支出のみがあるという状態になっています。半年ほどで現地の預金もショートすることははっきりしていて、ドル円のタイミングを見て現地に送金しなくてはなりません。

ただ、ドル円もかなりのドル高になっていて、送金のタイミングもなかなか難しい状況です。でも入金がなくなってしまった以上、どこかのタイミングで送金しなくてはならない状況です。

<リフォーム部材への影響>

また、セルフリフォームでいろいろな工事をしていますが、最近のウォッシュレットやエアコンなどの高騰は驚くべきものです。先日もウォッシュレットを購入しようとしたところ、先月14,000円だったものが19,800円へと36%も値上がりしていました。



様々な部品が中国から輸入されていて、一部の部品がないために製造ができないものがこれからも数多く出てきそうです。

私のリフォーム中の物件でも建具や洗面化粧台の納品遅れによって完成がずれ込んでいます。トイレに関しては全然手に入らないため、一部は古いものを再利用するしかありませんでした。

■ 今後の予想とどう準備しておくべきか

今回の新コロナウィルスがここまで急速に広がるというのは、私も油断していました。

自分自身も世界中を飛び回っていますが、様々なことは一国の中では納まらずに、世界中に広がってしまうということを今回私を含めて多くの方が学んだことと思います。

ただ、その後の経済失速は中国もヨーロッパもここ数年でくるとは想定していたので、今回の新コロナウィルスにより早まったという感じです。おそらく、ここ数カ月で元に戻るという安易な考えはやめた方がいいですね。

最良のシナリオは既存薬品に効果があること、最悪のシナリオは1年程度ではおさまらず、多くの企業の連鎖倒産、東京オリンピックの再度延期か中止なども考えおく必要があるでしょう。

その場合、賃貸業においては滞納や実家に戻るなどの退去などが考えられます。滞納に関しては、保証会社に入っていることでかなりの部分が回避されると思いますが、過去のリプラスなどの例にあるように保証会社の倒産も十分考えられることです。

多数の滞納者がこの新コロナウィルスにより失業したり、収入が減ったりした場合は、保証会社の倒産も十分考えられることになります。保証会社に入っているからといって、万全ではないということですね。

また、昨年の悪夢もあるように、今年の秋にはまた大型台風による自然災害も十分起こりうることです。新コロナウィルス問題が収束せずに大型台風の被害も重なったりするとかなりのダメージになります。

最悪の想定としては、このあたりも現時点で考えて準備しておくべきだと思います。そうなると重要なのは手持ち資金であることは間違いありません。

以前からも何度も話していますが、返済比率が高かったり、レバレッジをかけすぎていると何かが起きた際に一気に苦しくなります。

私はもう無理をした拡大はしないと決めているし、落ちてくるナイフはつかまないと決めています。

そのため、今回は守りを優先にしようと思います。自己資金を温存していざという場合に備えておくと、精神的にも安心ですし、落ち着いてから攻めに転じても十分だと考えています。

ただ、この機会に攻めるという考え方もあります。資金繰りから投げ売りがでてくるであろう物件の購入のために運転資金を調達しておき、安くなった不動産を次々購入するというようなことです。

このような状態では、現状よりさらに銀行融資は厳しくなりますので、現金を持っている投資家が有利に買い進めることができると思います。

私はゴルフでは無理して攻めて、結局スコアを落とすということを良くやっています。攻めてうまく行ったときには最高の快感です。でも失敗してスコアを落とすときの方が圧倒的に多いです。

一方、不動産では確実性優先です。今このような状況でも自己資金を大きく使ってでも物件を購入し勝負に出るか? 万が一に備えて自己資金を保全と考えておくか、自分自身の資産規模や抱えている背景などにもよると思います。

どちらにせよ、自己資金を充実させておかないと何年もかけて積み上げたものを一気に失うこともあります。この機会に自分自身はどうすすめていくか、良く考えて行動すべきだと思います。

一番ダメなのは、何も決めずにその時になったら考えるという人です。それでは間に合いません。

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プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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