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私が15年間で取り組んできた投資物件のまとめ(1)-今までの経験をシェアします!-

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第207話

2020/4/24 掲載

こんにちは。赤井です。毎日どこにも行けなくて、つまらないですね。この状態は1〜2年は少なくとも続くのは覚悟しないといけないですね。

私はたまたまDIYが趣味でこのタイミングで2棟ほどセルフリフォームで物件を仕上げていたので、毎日が暇でなくて良かったです。

ただ、大好きな旅行は全然行けないのが、本当に残念です。今年はハワイも行けるのかどうかわかりませんが、いつか以前のような生活が戻るのは間違いないので、ちょっとの間の辛抱と考えています。

■ 15年間の投資と所有物件を振り返る

今、時間的にはいろいろ考える時間も増えてきて、ここ15年間の投資として自分の所有する物件について、いろいろ見直しをしてみました。
今後、コラムの読者さんがいろいろな物件を購入するうえで、参考になればと思いまとめてみました。

1、木造新築物件

新築は2007年に2棟、2010年に1棟、2015年に1棟、2016年に1棟、2018年に2棟、2019年に1棟、合計8棟を建てました。2015年がRC物件で、それ以外はすべて木造です。これらはすべて現在も所有しています。

利回りは一番高いので13%。これはリーマンショックの時に、危なかった建売業者さんから「 1週間で決済できる人いますか? 」と回ってきたものです。たまたま物件を売却してお金を持っていたので翌朝の出勤前に見に行って買いました。

その土地に、今ではこの業界では知らない人はいないほど有名になったビーフンデザインの進藤強さんに設計をお願いして建てたものです。彼にとっての2棟目のアパートでした。



ここは2線利用可能で、それぞれの駅から徒歩2分、3分と立地も良く建物も斬新なため、未だに高い稼働率で利回りもほとんど下がらず運営しています。詳細は過去のコラムを参考にしてください。

参照:土地から買って利回り13%の新築の秘密 大公開!!

最初の新築は駅徒歩10分という平凡な立地のため、時間とともに利回りも徐々に低下してます( 11%−>9.5% )が、立地が良く、物件にも特徴があるものは、10年経っても競争力が落ちることはないですね。

最近の新築は建築費の値上がり等で利回りは8%程度に落ちていますが、その時の経験があるため、立地の良いところ以外では基本的に建てません。

いろいろやってみて新築に関して感じていることは、次のようなことです。

<メリット>
・長期融資が引ける
・融資額が多い(頭金が少ないため資金回収が早い)
・金利が比較的安くしてもらえる
・いい物件を作れば長期的に家賃が下がらない

<デメリット>
・利回りがそれほど高くない

どの物件も22−30年の融資を引くことができ、金利も高くても1%程度でしたので、キャッシュフローは非常に出ましたし、出資金はすべて回収済みです。今どの物件を売却し、借入金返済してもキャッシュが残せると思います。

やはり、長い目で見ると土地が高くても立地の良いところ、さらに特徴のある物件を建てることが安定的にキャッシュ生み続けていけると思います。

2、リノベーション物件

最初の3棟目以降、土地価格・新築価格が上昇してしまったので、古い物件をリノベーションして新築並みの仕様にして、貸し出すリノベーションに取り組みました。事業に失敗したり、不要で放置されていた物件を購入して、フルリノベーションして貸し出しを行いました。

こちらは2010に年に2棟、2011年、2013年、2017年にそれぞれ1棟ずつ、合計5棟で行いました。内訳は任意売却で2棟、放置物件が3棟です。

どれも雨漏りはもちろんのこと、内装も古く、内外装をほとんどやり直さないといけませんでした。しかし、すべて土地値以下程度で購入できたので、リスクは少ないです。

購入時のポイントは、物件の現行間取りにこだわらず、構造上動かせない柱をいじらず、どこまで最新の使いやすい住居に直せるか? それをいかに安く実現するかということでした。

2010年は国土交通省のリノベーションの補助金を使い1/3の補助が受けられました。それ以外は構造と水回りに関する部分を業者さんに依頼し、表層に関する部分に関しては一部をDIYで行いコスト削減しました。

その結果、利回りは最大で20%、最低でも15%を確保できました。詳細は過去のコラムを参考にしてください。

参照:夢の利回り20%への挑戦!!


写真は築59年の再生物件

利回りが高く、固定資産税などの維持費が安いので、ローン返済期間が短くても十分なキャッシュフローを得ることができました。

リノベーション物件のメリットとデメリットは以下のようなものです。

<メリット>
・立地の良い物件を安く購入できる
・工夫次第で利回りを上げられる
・固定資産税が安い
・物件価格のかなりの部分が土地値なので、建物分の資金を回収すればリスクはかなり低い
・減価償却期間が短いので、キャッシュフローが大きく取れる

<デメリット>
・水回りのリノベーション等はコストがかかる
・一部解体中に予想以上のダメージが発覚し予算が増える可能性がある
・融資期間が短い( 10−15年程度 )

このような感じですが、物件知識がついてくれば、このような再生事業は面白く高収益化できます。

3、オーナーチェンジ物件

比較的程度の良い物件を購入して、そのまま賃貸を引き継ぎ運営している物件も4棟ほどあります。新築やリノベーションに比べて、こちらは自分自身で価値を上げるということが少しくらいしかできません。

そのため、私はそれなりの利回りでそれなりの場所でそれなりの物件というごく一般的な普通の物件は基本購入しません。将来的に、なんらか化ける可能性があるかということを第一優先で考えています。

■ 購入した物件の特徴について

私が購入してきた物件のポイントをまとめます。

1、容積率が未消化のもの

これは地主物件に良くあるもので、もともと地主が持っていた広い土地に単純に大手メーカーの木造や軽量鉄骨の企画ものの2階建てアパートを建ててあるものです。

こういう物件は投資家が容積率一杯に建てた物件とは違い、容積率が半分とか70%程度しか利用されていないものも多いです。将来的には分割して戸建て用地にするとか、1.5〜2倍くらい大きな物件を建て替えることも可能です。

メリットとデメリットは次のようになります。

<メリット>
・ほとんど土地値なので、リスクが少ない
・大手のメーカーの建物が多く、古いわりに造りがしっかりしている
・消費税のない個人からの購入なので、多少は建物価格の比重を上げることができ償却が大きくとれる

<デメリット>
・メーカーオリジナルの設備は手に入りにくく、修繕時にコストがかかる(どこかのOEMなので調べればわかりますが・・・)
・管理会社を入れていないケースが多く、契約がいい加減なものがある

2、用途を変えて利回りがあげられる可能性があるもの

私は戸建てとオーナーズルームをシェアハウスにして運営することで、そのまま貸した場合より2−3倍の家賃収入を得ています。もちろん、シェアハウスに改造できる間取りの物件です。

廊下からすべての部屋に直接入ることができるかとか、シングル層が入りやすい条件( 駅から近い・繁華街が近い・語学学校が近いetc. )を持っているかが重要です。

もうひとつは民泊とかウィークリー・マンスリーにするのに適しているかということです。こちらは観光名所に近いとか、用途地域や建物が民泊の基準を満たしているかとかホテルにはない大人数宿泊できる物件であるかということです。

現在は、この手のビジネスは新コロナウィルスの影響で上手くいっていませんが、いつまでもダメなわけではないと思います。やはり、日本は魅力的な場所で観光立国に絶対適しています。

私は世界中回っていますが、日本には本当に多くの自然や歴史的価値のあるもの、美味しい食材、すばらしい人間がたくさんあります。私は日本中にあふれているこれらを常に誇らしく思っています。

ただ、今回の教訓として投資としてのバランスは気をつけなくてはならないですね。安定的な賃貸業と高収益な宿泊業、これらをうまくバランスして経営していくことが重要なのを学べたのはこの状況で良かったことです。

これらのメリットは「 高収益 」であることです。デメリットは…、現在の状況を見れば皆さんおわかりですね。

紙面もなくなってしまいました。その他のものに関しては、次回のコラムで書きたいと思います。

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プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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