• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

10,659アクセス

私が取り組んできた投資物件のまとめ(2)-メガ・ギガ大家はこうして生まれた-

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第208話

2020/5/8 掲載

こんにちは。赤井です。やっとステイホーム週間も終わりと思いましたが、まだまだ自粛の毎日が続きそうです。

もともとあまり人に会うことはありませんでしたので、人との接触を減らしましょうと言われても、飲み会に行けなくなったくらいでそれほど苦になりません。

逆に多くの人とネット飲み会で話すと十分にストレスも発散出来てしまいます。GWはセルフリフォームと孫の初節句で家族で比較的のんびり楽しく過ごすことができました。

もう少しみんなで辛抱して、ウィルスの拡大を抑えれば、経済も少しずつ復活するでしょう。私も開いているお店ではできる限りの協力していっています。

■ 一棟RC物件のメリットは長期融資が引けること

さて今回は、RC一棟物件を購入する上で参考になりそうなことをまとめてみました。

1、中古RC一棟物件

RCの中古物件は2007年に1棟購入しその後、売却。2019年に久々に1棟購入しました。2007年の物件は私にとっては初めてのフルローンで購入した大型物件で、利回りも10%以上出ていました。

購入時は築17年で30年のローンを引き、8年間所有して売却しました。家から近かったため、DIYでこつこつ修繕して利回りを改善し、最終的には11%くらいまで利回りを上げることができました。

ただ、その間にトラブルもちょこちょこ発生し、ちょっとした修繕でも木造に比べていろいろとお金もかかりました。特に水回りのトラブルが多く、なかなか苦労させられました。

最終的には購入額より3,000万以上高く売却でき、家賃と合わせて1億円以上のキャッシュを生んでくれました。私のステップアップに寄与した物件だと思います。メリットとデメリットは以下のようなものでしょうか。

<メリット>
・中古でも長期融資が引ける
・キャッシュフローが大きく取れる

<デメリット>
・修繕に多額の費用がかかる
・建て替えや解体にも多額の費用がかかる

RCの居住用物件は耐用年数が47年になっており、厳しい金融機関でも築17年までであれば融資期間を30年以上で受けることができます。そのため、毎月の返済額が小さくなり、キャッシュフローを大きく得ることができます。

注意しなくてはならないのは、売却時の築年数です。売却というのは通常の場合、買い手の融資がつかなくては成立しません。そのため、築年数が経てば経つだけ、買い手の融資期間は短くなってしまいます。

そのため、所有している間はキャッシュフローが出ていて儲かっているつもりでも、その間に物件の建物価値は低下、修繕費がかさむ物件に変化していくということに留意する必要があります。

築年数の経った物件でも融資を出してくれる金融機関は数年前のミニバブルのときはありましたが、今はほとんどなくなってきています。最終的に「 出口が狭くなると維持する以外に選択肢がなくなる 」点は注意が必要です。

ただ、路線価が高いと銀行融資は出やすいので、不動産のことが良くわからない銀行と初心者の投資家との組み合わせが買い手になれば、上手く出口を取ることができます。地方は「 路線価>実勢価値 」となっているケースが多く、評価は出やすいのです。

しかし、買う立場では注意が必要です。単に融資が出るからと築年数の古い地方の大型物件を購入した結果、入居率が上がらず修繕費がかさんで身動きが取れないという方も多くいらっしゃいます。

評価が高くても実際の資産価値は低く、現実的には負債にしかならないということも多々あります。これから始める人は融資が出る=良い物件ではないということを理解してください。

すべてとは言いませんが、築20−30年超の積算価格が高くて融資が付く中古RC物件が初心者にはもっとも大きな罠です。

2、新築RC一棟物件

私は新築RC物件は2017年に1棟建てたのみです。首都圏ではなかなか土地値も高く、路線価とのギャップが大きいため融資額が伸びません。私も5,000万円以上の頭金を用意しないと買えませんでした。

この物件はそれなりに安く建築できるぎりぎりのタイミングでした。新築RCは「 十分な家賃収入を得た後に、長期融資を得られる次の投資家に売却できる 」というのがもっとも大きなメリットだと思います。

私は当時、木造新築アパートを数多くやりましたが、同時期に、次々とRCの新築を建築した投資家たちがいました。彼らはこれまでに数十億円の資産を積み上げ、現在ではギガ大家と呼ばれる人もいます。

ただ、それは札幌と大阪の投資家が多く、それ以外の地域ではほとんどいません。理由を簡単に書くと、この2つの地域が日本でも数少ないバンクオーバー( 銀行が多すぎる )な地域だからです。

そのため、不動産に対する融資が積極的な銀行が多いのです。その傾向は現在も変わりません。

さらに、リーマンショックなどで仕事が大幅に減った多くの建築会社が非常に安価な工事費で仕事を請け負ったことがあげられます。

銀行のRC物件の建物評価が19−20万円/uですが、当時は15万円/u以下程度で建築されていました。これにより、新築すればするほど、銀行からみた含み資産が大きくなり、また新築を建てられるということが可能でした。

プラス消費税還付で資金をつくり、共有部をうまく利用して平均40平米以上の住宅にすることで取得税をなくし、かつ固定資産税を5年間1/2に減らし、さらにその後のミニバブルで物件の一部を1.5〜2倍で売却する。そういうやり方で、数億・数十億という利益を出した人もいます。

こういう時期にいち早くそれに気づき行動できた方々ですが、それは単にラッキーだったのではありません。それまでに土地や物件を見る目を養い、税務などの勉強をきちんとし、そのための資金を準備できていたということです。

本気でやる気なら、札幌や大阪に法人を作ったり住民票を移したり、これからもやる方法はいくらでもあります。勉強や資金などを準備するつもりがあるなら、アフターコロナのチャンスに備えることは可能です。

つけ加えると、彼らは近年の偽装による多法人スキームで巨大化した方々とは本質的に違います。このような方々をメンターにして大規模な大家を目指すのであれば、その違いくらいはしっかりと見極められるようにしてください。

■ また新築RCで大きく利益を出せる時代が来る?

現在、新型コロナによって不動産市況はかなり低迷してきています。ただし、今回の不況はリーマンショックの時とは状況は違いますので、同じことを期待するのは危険でしょう。

基本的に、不動産投資家が狙っている立地の良い土地は、分譲マンションデベロッパーも狙っています。さらに先日までは、それ以上の価格でホテル業界が狙っていました。

賃貸物件の利回りのイメージでいうと不動産投資家が7〜10%を求めているのに対し、分譲マンションデベロッパーは4〜6%、ホテル業界は2〜3%程度でも購入していました。

ホテルは収益性が高いため、より高い値段で土地を購入できたのです。今回の新型コロナによるバブル崩壊は、インバウンドのホテル需要により高くなり過ぎていた価格の崩壊ともいえます。

最近でも随分と新築アパートやマンションは安くなってきましたが、高く買い過ぎた土地の新築企画の利益を0にする程度です。まだまだ下がり切ってはいません。リーマンショックの時は、完全なる損切でした。

これからどこまで下がるのかわかりませんが、インバウンド需要でバブルに沸いた熱はもう冷えたと思います。不動産業界も学習していますし、どこまで下がり続けるのかはわかりません。

また、新築RCでも大きく利益を出せる機会がくるかもしれません。私はそこまで大きくするつもりはないので、下がったからといって一気に買いに走ることはありません。

ただ、この不況をきちんと乗り越えて、次の波に少しは乗れるように情報と資金の準備だけはしておこうと思います。知識は最大の武器ですし、結果を出している人を分析することもとても重要です。

次回は戸建て賃貸について話をしたいと思います。



赤井誠さん出演のYoutubeチャンネル



プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

ページの
トップへ