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私が取り組んできた投資物件のまとめ(3)ー中古戸建て投資の特徴と3種類の使い道ー

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第209話

2020/5/22 掲載

こんにちは。赤井です。まだ39都道府県ですが、やっと緊急事態宣言が解除されました。残念ながら私の活動拠点である東京・横浜・札幌はその対象から外れましたが、これらの地域も近いうちに解除されることを期待しています。

しかし、新型コロナウィルスの影響は自分の人生にもいろいろ出てきています。ハワイの物件は3月から全く予約が入らず、毎月25万円の維持費がかかり続け、ついにハワイの銀行の資金が底をつき、先日、数百万円の送金を行いました。

先日完成した民泊用の部屋も開店休業。人の異動も相当止まっていて、3月に空いた物件の申し込みもキャンセル続きでなかなか埋まらない状態が続いています。

まだ、物件の入居率は95%以上あり、ローン返済比率も30%程度なので、特に大変ということはありませんが、経済活動が止まっている状態がいつまでも続けば、様々なところで悲鳴が上がってしまいます。

個人的には残り少ない人生の中で、大好きな海外旅行が数年できなさそうなことが、ものすごく残念です。つい半年前にはハワイで楽しくゴルフしていたことを思うと、世界の変わりように本当に驚きです。

さて、今回はここ2回ほど書いていた今まで取り組んできた投資方法の最後の章である「 中古の戸建て物件 」に関してお話ししたいと思います。

■ 中古戸建て物件

築古の戸建ては現在も多くの方が投資対象として購入しています。その理由は、以下のようなものだと思います。

<メリット>
・安くて借金をせずに購入できる
・利回りが高い
・償却期間が短く、減価償却が大きくとれるのでキャッシュが残りやすい

築22年を超えた耐用年数切れの中古戸建ては減価償却期間が4年と短いため、償却が大きく、キャッシュが残りやすいという強みがあります。そのため、次々と購入すれば、ほとんど税金がかからず、得られたキャッシュで次々と物件を購入することができます。

ただ初期の段階でこのような使い方をしているは正直もったいないですね。

減価償却での課税繰り延べというのは大きな利益が出ている個人事業主や法人には非常に価値がありますが、税率の低い段階で課税繰り延べをして、その後、売り上げが上がり税率が上がってから償却が終わるような買い方をしていると結局より多くの税金を納めることになってしまいます

もちろん、デメリットもあります。

<デメリット>
・建物の償却が終わると資産価値が低くなって銀行評価は低くなる
・購入するのを止めると、償却がなくなるごとに税金額が大きくなり支出が増える
・建物に大規模修繕が発生すると、すぐに年単位の家賃がなくなってしまう

私は戸建ての中古物件は2011年から10戸ほど購入しています。今所有しているのは3つで、それ以外は売却しました。所有しているうちひとつはシェアハウスとして運用。もう一つは普通賃貸。もう一つは現在売却と賃貸を同時募集中です。

中古の戸建ては単純な収益物件以外にいろいろな活用法があります。私自身は、基本的にはアパート・マンションへの投資が中心で、戸建てに関しては必要に応じて購入しています。

購入する戸建ては主に、次の3つのケースに分けられます。

a) 高利回りで運用ができるもの

戸建てを戸建てとして運用しても家賃はそれほど大きくとれることはありません。もちろん戸建てでも15〜20%以上の利回りがとれればいいですが、都市部にはなかなかそういう物件はありません。

耐用年数切れの戸建てだとどうしても現金購入になり、例えば20%の物件でも元本回収に5年もかかってしまいます。しかし、より高収益性のある運用を行うことで、利回りは大きく向上します。

例えばシェアハウス運用や民泊運用です。民泊は現在かなり厳しい状況ですので、私が運用しているシェアハウスについてお話します。

戸建てをシェアハウスとして運用するためには、シェアハウスに向いた間取りであることが大切です。具体的には次の点がポイントになります。

・廊下から各部屋にすべて行き来ができるか
・大きな部屋を2つの部屋に分割して運用できるか

交通の便利さや繁華街への近さももちろん大事ですし、他のシェアハウスとの差別化も重要です。

私の物件は利回り30%以上で5年以上運営し、元本を回収したのちは確実に収益を生む物件になっていますので満足しています。ただ、投資した資金回収には3年以上かかりましたので、投資効率としては決して良いとは言えません。

それでも投資したのには別の理由もあります。それが次に紹介する土地としての魅力です。

b) 将来アパート用地として活用できるもの

戸建て物件としては利回りが低くても購入するものもあります。そのままで貸しても10%程度の利回りだけれども、例えば第2種住居専用地域などで容積率が150%とか200%で、接道も良いのに、容積率を消化していない建物もあります。

すぐに取り壊してアパートを建築するのが一番効率的です。しかし、賃貸中であったり、資金などの状況によりすぐには建て替えできない場合は、減価償却が取れる間は貸し出しをして、償却が終わってから建て替えることを予定しています。

c) 将来的に自己利用する予定のもの

収益物件としては利回りや価格含めてあまり魅力がなくても購入しているものもあります。将来、親を近くに住まわせたり、子供たちの自宅になればと思って購入しているものです。
これは収益性というより、立地や住環境を優先して購入しています。

もちろん、本当に利用するまではその物件を修繕して貸し出し、家賃収入を得、さらに減価償却をとるということは行っています。もし、予定が変わり使用しなくなっても、立地や住環境の良い土地は間違いなく売却できるので、出口に困ることはありません。

戸建てには、単に格安で購入して融資を使わず家賃収入を得るという方法だけでなく、その土地の持つ価値や建物の利用の仕方など、アパートマンションを中心にやっている方にも十分活用できる要素がたくさんあります。

自分の投資を続けていると自分と違った投資方法に興味を示さなくなる方もいますが、どのような投資方法にもメリットとデメリットはあり、それをうまく組み合わせて、きちんと利益を上げ、節税していくことで、最終的に大きな資産を形成できると思います。

普段は一棟物をやられている方も、築古戸建てをうまく利用できないか、考えてみるといいのではないでしょうか。


赤井誠さんが出演しているYoutube動画

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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