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見かけではなく「本物の利益」の出る物件の選び方ー初心者のための不動産投資の始め方3ー

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第212話

2020/7/14 掲載

こんにちは。赤井です。前々回より、不動産投資を始めたばかりの方やこれから始めてみたいという方向けに私自身の今までの経験を踏まえて、系統立ててコラムを書いています。

前回は「 不動産投資のルールを理解する 」ということについて書きました。資本主義社会の日本におけるルールを理解して、そのルールをうまく利用することで労働資本以外の物的資本を持つことが不動産投資の醍醐味です。

では、どうやってその物的資本となる利益を上げる不動産を購入するかについて今回はお話ししたいと思います。

■ インカムゲインについての誤解

このコラムを読んでいる皆さんで収益不動産を買いたいと思っている人は多いと思います。これから資産を増やそうとしている人であれば、確実に利益を上げられる不動産を購入していかなくては、将来的に自分同様、もしくは代わりに働いてくれる物的資本にはなりません。

ではどうやれば、それができるのでしょうか。

利益として考えられるのは、インカムゲインとキャピタルゲインです。不動産業者ではない限り、反復した売却行為は禁止されているので、基本はインカムゲインで少しずつ確実に収益を得て、一定程度収益を得たら売却してキャピタルゲインを得るという考え方に沿うことになります。

ではインカムゲインを大きく得るには、どうしたらいいのでしょうか?

実はこのインカムゲインを理解するのが本当に難しいのです。あるところには「 家賃収入 」とあるかもしれません。あるところには「 キャッシュフロー 」と書いてあるかもしれません。残念ながらどちらも間違いです。

@キャッシュフローは出ているけど、利益がない
A利益は出ているけど、キャッシュフローは出ていない


上記のようなことは良くあります。それを理解した上で、以下の点を重視することが大切です。

@きちんと税引き後に利益が出ていなくてはならない
A現金が枯渇しないために最低限キャッシュフローは確保しなくてはならない


「 キャッシュフローが出ているから大丈夫です 」とごまかして販売している業者は多いですし、「 キャッシュフローが出ているから儲かっている 」と誤解している大家も多くいます。今回はこのキャッシュフローと税引き後の利益をきちんと理解してほしいと思います。

■ インカムゲインとキャッシュフローの計算方法

インカムゲインに関連するものとしての収入は家賃です。それ以外には屋上についている太陽光発電や携帯基地局の収入、駐車場収入・自販機収入なども含めていいと思います。

それでは支出はというと、物件にかかわるものとして一番大きいのがローン返済。次に固都税、管理会社に支払う管理費、仲介会社に支払う広告費、退去時や経年劣化に対する修繕費などがあります。

それ以外に収入を得た個人や法人にかかわるものとして、所得税・住民税・事業税があります。それにはサラリーマンであれば給与収入などもかかわってきます。

また、その税金を繰り延べするものとして減価償却があります。これらの関係をすべて理解しないと最終的に利益が出ているかはわからないのです。儲かっていない人はここが全く理解できていません。

以上をまとめると以下のようになります。

税引後利益 = 年間総収入−経費(固都税・管理費・広告費・修繕費など)−ローン利子−減価償却費 − 所得税・住民税・事業税(法人税・法人住民税・法人事業税) 

次に、キャッシュフローです。こちらは「 税引き後利益 」から「 ローンの元本 」を引いて、さらに税務上経費にできるけど、実際にはお金が出て行かない「 減価償却費 」をもとに戻したものになります。

キャッシュフロー = 税引き後利益 − ローン元本 + 減価償却費

この2つをきちんと理解することが、儲からない物件を購入しないためには重要なことといえます。

■ 物件を買ってもお金が残らない理由

この点を理解せずに物件を買う人たちの多くが、いずれ次のような経緯をたどることになります。

・「 家賃収入−ローン返済 」でお金が残るし、返済比率は50%くらいだから大丈夫! 買おう!

・とりあえず、家賃は入ってローンを払ってもお金が増えた。良かった!!

・今月は退去があって修繕費がこんなにかかるから、思ったより手残りがすくないなぁ

・やっと満室になったけど、固定資産税の支払いもあったから今月も手残り少ないなぁ

・えー!こんなに所得税払わないといけないの、お金なくなっちゃうよ

・なんか住民税もずいぶん増えたし、思っていたのと違うなぁ

・こんなに儲からないなら、もう売っちゃおう

・ローンの残債より高く売れないなんて、持っているしかないの。どうしよう…

不動産投資を何年もやっているけどお金が残っていない人や、何十室も賃貸物件を持っているのにお金がない人が存在するのはこのような理由が大きいと思われます。

周りにも、思い当たる人がいるのではないでしょうか?

■ 税引き後利益を大きくするために必要なこと

税引き後利益を大きくするには以下のことが必要です。

@利回りが高い物件であること
A低金利で融資を受けること
B満室稼働ができること
C余計な経費がかからないこと

また、毎月の運転資金としてのキャッシュフローを確保するために以下も必須です。

D長期の融資を引けること

では、それぞれを詳しく説明したいと思います。

@利回りについて

利回りについてはやはり高くないと、収益は大きくなりません。「 利回り星人になるな 」等、いろいろと言われることがありますが、これは「 利回りさえ高ければいい 」という考え方が間違っているという意味です。

不動産には様々なポイントがあり、利回り以外にも留意しなくてはならないポイントがたくさんあるということです。利回りが高いというのはお金を残すための必要条件であって、十分条件ではないということを指しています。

A低金利で融資を受けること( +D長期の融資を引けること )

家賃収入のうち、支払の多くはローンの返済になります。そして、融資期間と金利によって支払額が変わってきます。こちらも当然ですが、融資期間が長いほうが毎月の支払額が少なくなるし、金利は低いほうが支払額は少なくなります。

また、これらの支払い額は元金均等・元利均等といった支払い方式によっても変わります。「 元金均等 」の方が当初の支払額が大きいため、利子は少なくなり、総支払額は少なくなります。

一方、「 元利均等 」は総支払額が大きくなりますが、ずっと支払額が同じため、当初のキャッシュフローは増えるというメリットがあります。そのため、こちらを選ぶ投資家の方は多いです。ちなみに私は大体半々ぐらいの割合で借りています。

B満室稼働ができること

支出面を見ると、ローンの返済以外にも入居者管理を依頼した場合は、家賃収入の3-7%が管理費として必要です。さらに、家賃収入のうち都心部の木造のアパートで家賃の5%くらい、地方のRCでは家賃の10%くらいは固定資産税を納めなくてはなりません。

また、空室になれば、家賃収入が一定期間なくなり、入居付けのために新築でも1カ月程度、地方の安い賃料のアパートなどでは3-4か月も広告料を必要とします。このように運営には様々な経費が掛かります。

さらに、利益が出た場合は、所得税・住民税・事業税がかかり、法人でも法人税・地方法人税・法人事業税などがかかります。なお、これらの税金は所有する個人・法人のその物件以外の利益によっても変わるし、物件の持つ減価償却費によって大きく違いがでます。

減価償却費は一般的に中古物件の場合、毎年の減価償却額が大きいですが期間は短く、新築物件は毎年の減価償却額は少ないですが、期間は長くなります。また、それは木造・鉄骨・RCによって違いますし、居住用かそれ以外かでも変わります。

このように多くの出費があることを理解すると、満室稼働ができる物件でないと、収支がどんどん厳しくなることがわかります。

C余計な経費がかからないこと

繰り返しになりますが、不動産投資では管理費や広告費などの様々な出費があります。ここに、余計な経費が加われば、さらに収支は悪化します。ですから、物件を維持している間にいかに経費を抑えられるかも大切なポイントといえます。

■ 経時的なシミュレーションも必要

どうでしょうか。かなり複雑ですよね。まず、頭の中で計算できる人はいないでしょう。さらに、難しいのは、時間軸によって減価償却費が変化するということです。そこを見落とすと、最初は良かったけど、途中でうまくいかなくなったりするのです。

すなわち、経時的なシミュレーションをしないと本当に収益を得て、キャッシュフローも得られるかがわからないのです。そういう意味では、簡単な計算で、「 この物件はキャッシュフローが出る 」と捉えるのは間違いなのです。

今回の話は、初心者には複雑で難しかったかもしれません。ただ、うまく収益を上げている人はすべて理解できています。あきらめずに絶対に理解するようにしてください。次回はこのあたりをもう少し詳しくお話ししたいと思います。

【まとめ】
税引き後利益とキャッシュフローがでる物件を購入しましょう。その仕組みを理解しましょう。


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プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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