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掘り出し物の物件はどうやれば手に入れられるか?ー初心者のための不動産投資の始め方6ー

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第216話

2020/9/14 掲載

こんにちは。赤井誠です。前回は”積算評価と収益還元評価”について説明しました。そこでは物件を購入する際に重要となる物件の価値判断についてお話しいたしました。

本日は、「 掘り出し物 」といわれるような良い物件を手に入れるためには、どうすれば良いかについて、私の経験も取り入れながらお話ししたいと思います。

駅から近くて立地もよく、新築もしくは築浅の物件で、積算価格も購入金額を上回り、さらに収益性も高く利回りが15%以上出ているような掘り出し物を見つけたい。そんな風に思うことはありませんか?

しかし、それは簡単ではないでしょう。なぜなら、たとえ相続等でかなり安く物件が売却されることがあっても、弁護士とコンタクトを取っている不動産業者等が最初に買うからです。

弁護士へのコンサルタント料と引き換えに自分たちで物件を取得し、その後で一般市場で売れそうな価格まで価格を上乗せして販売するか、再生リフォームをして販売するかになってしまいます。

すなわち、ほとんどの場合、格安物件は業者間でやり取りされ、一般市場に出てくるころには普通の価格になっているのです。私も過去30回以上物件を購入していますが、かなりお得に物件を買えたことは数回しかありません。

それでも、可能性はゼロではありません。次に、私が過去に利益を大きく上げられた物件や、今後、利益を上げられると思っている物件をどうやって手にいれたのかについて、紹介します。

1.売却を急いでいる物件

急いで現金決済したい、確実にお金が欲しいという人の急ぎの売却がたまに発生します。そういった時は多くの現金を所有している人にチャンスが来ます。現金で一括決済できますし、頭金や諸経費を用意できるので融資も受けやすいからです。

当たり前ですが、お金をきちんと貯めておくことが重要です。もしくは一時的にお金を借りられるくらい、親や身内からの信頼を得られる生き方をしてくることも大事だと思います。

また、40代くらいになると生命保険の積立金や年金の積立金などもそれなりの金額になっています。そこから一時借り入れをすることで、手持ち現金の補填をすることもできます。

それ以外には退職金が入ったとか相続が発生したとか、不動産の売却益で多額の資金を得たとか宝くじに当たるような臨時収入があったとか、そういったお金を残しておくことも大事です。

私は不動産を始めてから、毎月の給与から貯金し、ボーナスも全く使わず資金を貯めていきました。たまたまリーマンショックの時、一週間以内の現金決済を条件に、格安で駅近の土地が売りに出ました。

価格は2,500万円でした。私は業者さんに「 これくらいの現金を持っている 」という情報を伝えていたので、業者さんから連絡が来て、数時間後には購入を決めていました。

2.業者が売却までに時間がかかる物件

よく大手ハウスメーカー製のアパートの売り物が出ているのを目にすると思います。この手のアパートは大抵の場合、地主さんが建てた物件です。

そして、そのような物件は土地の形状や面積に合わせて建築家が最適設計したものではなく、ハウスメーカーの一般的なプランをそのままあてはめて建てたものが多いといえます。

二階建てが多く、かなりの確率で建蔽率・容積率が有効に利用されていません。そういうものが利回り計算で売りに出されていると、将来的に1.5〜2倍くらいのアパート・マンションが建てられる可能性が見込めます。

しかし、そのような魅力があっても売却時に入居率が80%くらいあると、業者は立ち退きまでに何カ月もの時間と費用がかかってしまうことで敬遠し、手を出さないことが多いです。

一方、我々のような一般大家は当分の間、修繕しながら物件から家賃収入を得て、将来的に建て替えをするという長期スパンで計画を立てられます。

私はこのような理由で、古アパート付きの広めの土地を更地よりも安く手に入れたことがあります。当分は家賃を稼ぎ、将来的には売却もしくは建て替えをする計画で所有しています。

3.少額の物件

最近は業者も少額の区分マンションや戸建てを取得して再生転売しているケースが増えましたが、通常は300万円程度の物件などは手間の割に利益額が少ないので、あまり手を出しません。そのため、築古の物件をリフォームして高利回りを生み出すやり方は、個人にも勝算があるといえます。

300万程度の区分所有や築古戸建てを100〜200万円程度でリフォームして、高利回り物件を作り出し、数年所有後に売却することで、それなりの利益を生み出すことができると思います。

ただし、リフォームの金額をある程度判断できる力がないと、利益を生まないばかりか高くつくことになります。私自身はセルフリフォームで格安で仕上げることをよくやります。

その時はコストのかかる水回り、特に浴室とキッチンが綺麗な物件を選ぶようにしています。それ以外の内装工事は訓練すればできるようになりますし、ほとんどが人件費なので総額をかなり抑えることができます。

4.手入れのされていない物件

物件のオーナーがすべて、コラムを読んでいる皆さんのように不動産賃貸業にやる気満々なわけではありません。世の中にはアパマンのオーナーになりたい人ばかりではないのです。

よくわからず、土地があるからと営業マンのすすめに乗ってアパートを建てたオーナーや、相続で手に入れたけれどやる気がまったくないオーナーなどもいます。

そういったオーナーの物件は雑草が生え放題、ごみは散らかり放題、蜘蛛の巣だらけなど、見ただけで入居する気がなくなるものが多く、格安の家賃でしか埋まらなくなったりします。

こういう物件をやる気のあるオーナーが手に入れれば、清掃を徹底するだけでも物件が蘇るかもしれません。その後、適正家賃で募集し、入居率をアップさせるだけで高利回りの物件を作り上げることができます。

私は不良外人と粗大ごみだらけだった物件を利回り9%→11%程度にアップさせたことがあります。また、やる気のないオーナーは1日も早く手放したいので、大幅な指値を受けることもありえます。

そういう物件を見つけた際に、きれいに蘇らせたイメージをすぐに頭に描けるようになっていると、高利回り物件に再生するのも夢ではありません。

【まとめ】
簡単に掘り出し物と言われる物件は手に入りません。しかし、手に入れるチャンスはいろいろなところにあります。物件を探す際には、大きく化ける可能性のある物件を探し出す力が必要です。ただなんとなく物件を探すのではなく、それを鋭く見つけられる力を身に付けましょう。


プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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