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不動産投資のリスクとその対処法ー初心者のための不動産投資の始め方8ー

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第218話

2020/10/13 掲載

こんにちは。赤井誠です。前回は”どのような物件から始めればいいのか”について説明しました。すべて完璧という投資法はなく、どのようなものにもメリットとデメリットが存在することはご理解いただけたと思います。

前回も融資のところで金利リスクについてちょっと触れましたが、今回は物件を購入した後もずっと考えておかなくてはならない不動産投資におけるリスクとそれに対するリスクヘッジについてお話ししたいと思います。

1.空室リスク

これはどんな物件でも必ずあるリスクです。会社の転勤や転職や学校の卒業、結婚や離婚など様々な要因によって退去は発生します。退去したら新規の募集をかけて空室を埋めるというのは大家業に踏み入れたら日常茶飯事です。

数ある物件から新規の入居者に自分の物件を選んでもらうためには物件力は非常に重要です。都心部のシングルであれば、駅からの距離や利便性。地方のファミリーであれば駐車場の有無など、最重要なのは立地です。しかし、お金がないうちはなかなか条件の良い物件を購入できません。

ではそれ以外にどのような空室に対するリスクヘッジはどのようなものがあるでしょうか。私が必ずやっていることは、空室が発生した場合は常に周辺の物件との設備の差別化です。

内部のフルリフォームは非常にお金がかかりますが、それ以外にもインターネットや宅配ボックスなどの利便性の向上、テレビインターホンや防犯カメラなどの安全性の向上、デザインクロスやフロアタイルによるおしゃれ度の向上など、取り込める方法はいくらでもあります。

周辺の同様な物件の状況を調べて、それより差別化できるように常に活動しています。それ以外の運用面でも、管理会社や仲介会社の優先順位を上げるために広告費を増やしたり、入居者への検索順位を上げるために敷金・礼金を0にしたりすることも効果があります。

また、外国人や高齢者の受け入れなども拒否する大家さんも多いので、このあたりの条件緩和も入居率を上げるためには大事なことです。大家自らが常に考え行動することが最大のリスクヘッジになると思います。

2.滞納リスク

アパマンを運営していると多くの大家さんが滞納を経験しています。私も今までに相当数の滞納を経験しています。自主管理だと月末に通帳のチェックをして、未入金の入居者に督促をしなくてはなりません。管理委託していればそれは代行してもらえます。

しかし、入居者のうっかり滞納であれば、電話することで速やかに入金してもらうことはできますが、入居者にお金がない場合はそう簡単にはいきません。腹が立ちますが、入居者にとって家賃を払うという行為は食事・光熱費・携帯代よりさらにプライオリティが低いです。

そのためのリスクヘッジは、やはり家賃保証会社をきちんと入れることです。保証人も年金生活者の親では基本的に無理があります。支払いのできない人間からお金を取ることはできません。

もちろん家賃保証会社も倒産する可能性がないとは言えませんが、滞納リスクに比べたらかなり低い確率です。滞納者に対して裁判をして強制執行を行い、さらに荷物撤去、原状回復費用まで保証してもらって、助けられたことは過去に何度もあります。

私の失敗で、過去に自主管理していた物件で滞納が発生していたのですが、それにしばらく気が付かず、保証が得られなかったことがありました。最後は自己破産して逃げられました。かなり痛かったです。

あとは、一年かかってわずかずつ回収してなんとかなったことがありましたが、こちらも本当に長い間連絡を取り続けて大変でした。滞納に対するリスクヘッジは、「家賃保証会社を必須にする」ことだと思います。

3.火災や台風・地震などの災害リスク

ここ数年、大雨や台風による水害やがけ崩れなどが日本各地で発生しています。最近の気候変動により災害規模も拡大していて、被害は拡大する傾向にあります。物件も老朽化するにしたがって、被害を受けやすくなります。

被害を最小限にするためには日々の定期的な点検と、それに対する早期の予防処置が大切です。しかし、なにをどうやってもどうにもならないことはあります。

例えば昨年秋の大型台風の直撃によって、私の物件でも4棟で屋根が飛ばされました。その屋根の修繕費と雨漏りによる室内の修繕費は総額1,500万円以上になりました。

当初はどうなることかと思いましたが、これらはすべて火災保険で補償されて、非常に助かりました。さらにほとんどの火災保険の場合、10%程度をお見舞金としてプラスされます。これによって、雨漏りによって退去されたり、家賃免除したりした分も補填され、本当に助かりました。

火災保険や地震保険はすべて経費として計上できますし、万が一の際には非常に助けになる存在です。一般家庭では地震保険はもとより、火災保険すら入っていない家もまだまだ多くありますが、賃貸経営においては、火災保険・地震保険に必ず入るようにすることが大きなリスクヘッジになります。

4.犯罪や入居者の自殺・病死などのトラブルリスク

先日、座間市のアパートの殺害事件の初公判がありましたが、建物内で殺人などの犯罪行為が起こることは全くないとは言えません。

また、自殺や病気などの不審死が発生することもあります。私の物件では過去にそのようなことはありませんでしたが、友人の物件では自然死などは発生した話を聞いたことがあり、私の物件においても今後も絶対に発生しないとは限りません。

私が行っている犯罪へのリスクヘッジとしては、防犯関係に力を入れた物件にするということです。これは単なる窃盗やストーカー対策になるだけでなく、セキュリティの強化されている物件は犯罪者が避ける傾向があるからです。

また、入居審査の段階で変な人を入れないなどの注意をすることも重要です。誰でもいいから埋めてしまえばいいという考えではなく、なんとなく違和感のある人の場合は入居を断る勇気も必要です。

先日も空室が続いた物件に申し込みがありましたが、約束の日に入金をしないとか、ぎりぎりになって入居日を変更するなどの行為があったため、仲介業者を通じてお断りしました。

満室にしたい気持ちはものすごくありましたが、なんとなくひっかかる人を入れて後でトラブルになる方が、精神的にも時間的にも経済的にも良いことはないと考えたのです。

また、孤独死に対する保険なども発売されており、大家としてそれらに入ることで、家賃保証や莫大な金額になる原状回復費用などが補填されます。老人の入居では孤独死保険の加入を条件にすることもリスクヘッジになります。

5.金利上昇リスク

現在は空前の低金利となっていますが、このような状況がずっと続くとは限りません。今回のコロナ問題で政府も莫大なお金のばら撒きを行っていて、そう簡単に金利を上げる政策をとることはできないと思います。

しかし、何億もの借入金を行って不動産投資を行うのであれば、借り方にも留意すべきです。すべてを元利均等の変動金利で払うのではなく、一定割合で固定金利に切り替えるとか、当初の支払いがきつくても元本均等返済をして支払い元本を早めに減らすなどは金利情緒に対するリスクヘッジになります。

私は全借り入れのうち、借り入れ年数の長いものは変動金利の元本均等払いが70、借入期間が15年以下のもののみ変動金利としています。もちろんリスクヘッジとしては繰り上げ返済や現金の保有はとても有効ですね。

【まとめ】
不動産経営においては様々なリスクが存在します。しかしながら、大家自らが様々な対策を考え実行したり、保険などを活用してリスクヘッジしておけば、いたずらにリスクを怖がる必要はないと思います。ほとんどの場合はリスクヘッジをおろそかにして大家側の被害が発生していることが多く、きちんとリスクヘッジをしていれば、重大な問題まで発展することはかなり低い確率になると思います。

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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