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リフォームもきちんと利回りを考えましょうー初心者のための不動産投資の始め方9ー

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第219話

2020/10/27 掲載

こんにちは。赤井誠です。今回は、リフォームについてお話ししたいと思います。

中古物件を買ってリフォームしたり、入居率が落ちてきたのでリフォームを行うことはあると思います。その際に、どこまでリフォームすべきかをどう考えたらいいかわからないという相談を良く受けます。

リフォームも投資ですから、そのあたりをきちんと考えないと無駄な支出が大きくなり、結局儲からないということになりかねません。ですので、今回のお話は良く理解してもらいたいと思います。

先日も札幌の中古物件を気に入り、価格交渉をしましたが、残念ながら売主さんがかなり内装・外装にリフォーム費用をかけたらしく、「 今の金額以上でなければ絶対に売れない 」と断られました。

そのリフォームされた状態を私ももちろん確認しましたし、リフォーム金額も聞きましたが、どう考えても私が業者さんに頼んだ場合に比べて、ほぼ倍以上の金額がかかっていました。

地主さんが業者さんにいわれるがままに工事をしたのだと思います。その後も追跡調査していますが、半年以上たった今も、ホームページにはそのままの金額で、さらに空室も埋まらず掲載されています。

業者さんとも話しましたが、売主さんの気持ちが変わるまでは売れることも満室になることもないと思います。これはあきらかに家賃相場に対して、リフォーム費用をかけすぎてしまった結果です。

自宅ならお金をかけても自分が気に入るようにリフォームしても良いと思いますが、収益物件は違います。当たり前のことなのですが、この原則を忘れてしまう方が意外といるようです。

1.リフォームコストについて

収益物件をリフォームする際は、必ず、投資対効果を考えなくてはなりません。

床に穴が開いていたり、雨漏りしていたり、基本的設備がきちんと動作しないという場合は賃貸物件としてお客様にお貸しできる製品になっていないわけですから、お金がかかっても直さなくてはなりません。

必要最小限の住宅環境を整えて、その地域に適正な値段で貸し出せば必ず決まります。もちろん、ほとんど人が住んでいないような場所は論外ですが、通常に人が生活している市町村であれば、間違いありません。

また、家賃を下げるしかないような古い物件で、少しでも価値を高めて家賃収入を上げるという行為は賃貸業を行う上で必ず考えなくてはならない課題です。

ただ、繰り返しますが、そのためにはリフォームする際には収益性を考えてやらなくてはなりません。例えばアクセントクロスなどのほとんど経費が掛からないアイテムは、当然のように積極的にとりいれればいいと思います。



ここで、例えば都市部に多いバストイレ一体の3点ユニットバスなどの不人気設備をリフォームする場合は、どうすべきかを考えてみましょう。

3点ユニットバスは確かに不人気ですが、低価格の家賃であればまだまだ入居は見込めます。場合によっては、バストイレを別にすることで収益性や稼働率を上げることができます。

私もかつて3点ユニットバスを所有しており、周辺に対する競争力の低下からバス・トイレ分離工事を行いました。工事をするかどうか決める前に、次のようなことを調べました。

それは、周辺で同じくらいの広さの賃貸物件でバストイレ一体の部屋とバストイレが分離した部屋の賃料の差がどのくらいあるかということです。すると、大体5,000円の賃料差がありました。

つまり、50万円の投資で年間6万円の賃料のアップになり、投資利回りは「 6/50=12% 」となるとわかったため、投資に踏み切りました。

リフォームもあくまでも投資です。投資価値があるかどうかを事前に確認し、いくらくらいなら、投資価値があるかを判断してから、リフォームをどこまで行うかを考えましょう。

もし、リフォームを行ってもその費用を回収できる見込みが立たないなら、家賃で調整するなど、別の方法をとる方がいいでしょう。

2.セルフリフォームをすべき基準は

私はセルフリフォームをやる機会が多いです。セルフリフォームをすることで、時間を無視すれば人件費は0ですから、かなりの支出の削減になります。大抵のリフォームにおいて材料費より人件費の占める割合は高いですから、全体としては相当なコスト削減になるはずです。

ただ、セルフリフォームで一番考えなくてはならないのはそれに費やす時間です。自分の身体は一つしかありません。大家業が兼業だったり、自分自身に他の優先事項があったりする場合は、セルフリフォームは止まってしまいます。

プロに頼めば1日で終わる仕事を1週間以上もかけてやっていては、コスト削減になりません。支出が0だからコストが0と考えるのではなく、「 遅れた日数だけ家賃を失った 」と考えなくてはなりません。

たとえばプロに頼めば5万円で1日で済む仕事を、自分で20日かけた場合、家賃が7.5万円の部屋では1日「 7.5/30=2,500円 」になりますので、失う家賃は「 2,500x( 20-1 )=4.75万円 」になります。

これではほとんどセルフリフォームをやる意味がありません。もちろん技術習得など将来に備えて技術力を上げるという意味はありますが、節約コストとしては意味がないということです。この部分を理解しておくことが大切です。

【まとめ】 リフォームにおいても利回りをきちんと考えて、工事内容を決めましょう。収益物件においてはどんなにお金をかけても家賃に反映されなくては意味がありません。
また、セルフリフォームにおいても時間コストをきちんと持ち、自分でやるかプロに頼むかを判断しましょう。

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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