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With新型コロナ時代に空室対策として強化していくべきポイント ー初心者のための不動産投資の始め方11ー

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第221話

2020/11/24 掲載

こんにちは。赤井誠です。最近は、シェアハウスでの外国人の退去や実家に戻るという方など、新型コロナを理由に退去する人が少し出てきました。

シェアハウスの問い合わせもかなり少なくなり、アパートもマンションも少ない内覧の機会を活かしていかないと、満室経営を続けていくことはなかなか難しくなっています。

いくら物件を増やしても空室率が高いままではお金は貯まりません。物件を買うことや新築することの方が面白いですが、地道に常に空室を埋める努力を続けることが成功には絶対に必要です。

また、たとえ満室でも安心せず、入居者がより快適に暮らしていけるよう努めることも安定経営のためには重要です。今回は新型コロナの影響を考察したうえで、今後強化していくべきポイントをお話ししたいと思います。

1.周辺物件との差別化

コラムでも何度か話をしていますが、SUUMOやHome'sなどの賃貸募集サイトでは定期的にトレンドによって「 検索条件 」のチェック項目が変わっています。それを定期的にチェックして、自分の物件に不足しているものを取り入れていくことが重要です。

満室だからと慢心することなく、日々更新されていく入居者ニーズに継続的に応えていくことが、経営を安定化し、利益を上げ続けることにつながります。

大家は様々な設備が導入されているからと大丈夫と思っていても、入居者は不満に思っていることも多々あります。入居者は決して不満を伝えず、ある日突然退去します。

そのため、オーナー側が常に危機感を持たないといけません。私が意識しているものとしては、例えば以下のようなものがあります。

1)インターネット
在宅ワークによって、使用頻度が増えています。技術は日進月歩です。今導入されていてもさらなる高速インターネットの導入は必要です。

2)宅配ボックス
これも以前からの必須アイテムですが、最近はさらに需要が高まっています。いつも宅配ボックスが満杯という状態では、入居者の不満がくすぶってしまいます。必要に応じて、ボックス数の増加なども検討しないといけません。

3)アマゾン対応ポスト
2014年から大型郵便にも対応する次世代ポスト 「 Qual 」( 戸建住宅用ポスト )と「 D-ALL 」( 集合住宅用ポスト )が発売されています。宅配ボックスが充実していない場合はこちらでもある程度不足分を補完できます。私は新築はすべてこれらのポストを導入し、古い物件は順次入れ替えています。

4)TVインターホン
こちらももう必須アイテムですが、古い物件では配線工事がかかるためチャイムのまま放置されているかもしれません。最近は、無線タイプの商品も出ていて、これらの物件でも電気工事なしに取付られるようになっています。こちらも在宅時間が増えた新型コロナの対策として必須アイテムですね。

天才的にいい物件を見つけたりして大儲けすることは私にはできませんでしたが、継続的にコツコツとやり続けることはやってきました。「 努力し続けられることも才能である 」と信じて、あらゆることに取り組んでいます。

2.細かい不便さを排除

生活している中で不便さを感じるものがあります。わずかなストレスでも毎日続くと、更新時期などちょっとしたきっかけの際に入居者は住み替えを考えるようになってしまいます。例えば、以下のようなことに私は気を配っています。

・温度調整やワンタッチで止水ができるシングルレバーの混合栓



・花粉やウィルスが特に気になる人向けの室内洗濯物干しの有無



・トイレのスマホ置き場やトイレットペーパーの収納棚
・キッチンでのレシピサイトが見えるようにスマホ置き場と充電スペース

それぞれは大したことではありませんが、必要な人にとっては毎日にわずかなストレスが積み重なっていきます。

我々の生活の利便性を良くするアイディアは無限にあり、いろいろな製品や技術が次々生まれています。そういう商品知識を常にアップグレードしておくことも、高稼働率を維持するために重要なことです。

コンビニなどは新型コロナが出たときに、日常食品の買い物が増えるはずだとすぐに商品棚を見直していました。賃貸業はそこまでのスピード感はいりませんが、定期的にはいろいろ見直してみることは大事です。

新型コロナの影響で家にいる時間が長くなればなるほど、このような細かい不便さへのストレスはより一層増えると思います。

3.定期的な価格調整

空室状況や物件の人気度は変化します。新築時に人気があっても、周辺に次々と新築ができることで人気が落ちることもあるし、逆に新築コストが上がることで周辺に新築ができずに、人気度が上がることもあります。

人気が落ちた原因が設備などにある場合は、設備の追加や更新で人気が戻ることもあります。しかし、それにコストがかかりすぎる場合は、やはり別の部分で検討するしかありません。敷金・礼金・家賃・共益費・広告費など調整できるものはいくらでもあります。

私は、敷金・礼金・家賃は新築からしばらく経過した物件に対し、様々な設備上の対応を行っても入居が厳しくなってきた場合に、変更するようにしています。

価格を下げる場合は早いタイミングでやったほうが早く入居が決まります。決まらなければ更に価格を下げることになるので、早めにやった方がトータルとしては得をします。特に新型コロナの影響で入居者が減っている時は効果は大きいです。

広告費は物件にもよりますが、主に募集時期による調整をしています。繁忙期は広告料を減らし、閑散期は増やすようにしています。常に稼働率を意識して、空室のままにしておくよりは稼働させることを優先にしています。

物件も使わないとどんどん傷んでしまいます。ただ、属性の悪い方や約束を守れないような方は入居をお断りします。ボランティアでない限り、目先のお金のために変な入居者を入れても結果として損をすることになるからです。

【まとめ】 不動産投資で成功するためには、購入した後も、物件をきちんと稼働させなくてはなりません。そのためには常に物件や入居者の生活をいかに快適にできるかということを常に考えて、物件を改善していかなくてはなりません。

毎回同じことを言いますが、そのためには決して人任せにするのではなく、常に自分の頭で考え、行動をすることが大事です。今所有している物件でできることはないか常に考える癖をつけましょう。

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

1960年 横浜生まれ
18棟127室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて17棟117室。年間家賃収入は約1億2,000万円(2020年12月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 利回り18%
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り30%
シェアハウス 6室

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1R+ロフト ×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り19%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸、1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
民泊、1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2015年
東京都RC新築 利回り8.2%
1LDK x 16戸

□2016年
横浜市アパート新築 利回り8.6%
1K+ロフト×8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ シェアハウス7室

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト、店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

□2019年
札幌市アパート 利回り15%
2LDK x 4戸

□2020年
札幌市RC 利回り8%
3LDK+ガレージ x 6戸

□海外
ハワイ・バンコク

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか

■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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