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意外な融資申込み結果と不正の爪痕ー不正業者の影響は自分にも及んできていたー

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第224話

2021/2/8 掲載

こんにちは。赤井誠です。最近はあまり物件の購入をしていませんが、物件の調査は常にしています。様々な物件情報サイトには自分の希望する物件条件を登録してあり、毎日のようにメールで情報が流れてきます。

さらに、いくつかの業者さんには新規物件がでると直接連絡をいただくようになっているので、ほぼ毎日、机上では物件のチェックをしています。その中で気になる物件に関しては、まずはGoogle mapのストリートビューで調べて、さらに気になる場合は現地調査を行うようにしています。

私は管理効率や今後の相続も含めて、いたずらにエリア拡大を行わず、ドミナント戦略を取るようにしています。そのほうが経営の効率が良いからです。

原状回復や修理など、管理会社には様々なことをお願いしていますが、内容によっては非常に高額になることがあります。今まで私は様々な修繕をDIYでやってきて、コスト対効果、すなわちコストパフォーマンスが高いものと低いものの判断はできるようになっています。

そのため、緊急時以外は、コストパフォーマンスの高い修繕に関してはセルフでやることで大幅に経費を抑えてきました。15年以上も賃貸経営を継続し、総戸数も100戸を上回ってくるとその金額は非常に大きなものになっています。

幸い、私の息子もDIYのような作業を楽しくやっているので、このやり方に関しては時間の許す限り、今のところ継続していくことにしています。

■ 新築企画会社の物件の融資を断られる

さてそんな中、先日、ある新築企画会社の物件に興味を持ちました。自分のドミナントエリアの物件であることと、自分が規定している駅からの距離や間取り・広さ条件などをすべて満たしていたからです。

すぐに資料を請求し、現地を見て問題なしと判断し、銀行に融資を持ち込みました。自分の取引している銀行には今までに積み上げた家賃が預金として入っていますし、毎年、黒字経営を続けているため、基本的には融資に関しては一週間程度で結果を出してもらえます。

今回はなんと、融資資料を持ちこんでから翌日に結果連絡がありました。しかし、結果は総合的に判断して融資できないということでした。お付き合いが長い銀行といっても最近は融資に対して厳しくなっているので、こちらからは以下のような条件でお願いしていました。

・頭金を20%入れる。難しい場合はもう少し出すことも考える
・諸経費もすべて現金で支払う
・それでも不足する場合は無担保物件を共同担保に入れることも考える

依頼した銀行には頭金として考えている金額の2倍以上の預金があるので、エビデンスとしては問題ありません。先日、提出した決算書も15期連続黒字と7期連続黒字の法人。個人事業主の方ももちろん問題ありません。

自分としては、融資が通らない理由がどうしても思い当たりませんでした。そのため当然、総合的に判断して言われても納得できるものではありません。

支店長さんとは決算説明で数カ月前に話したばかりで、銀行からはきちんとした経営ができているし、預金もきちんとあるので、フルローンは無理だけど、頭金をきちんといれてくれれば、これからも融資をしていくと言われたばかりです。

ここ数カ月でさらに融資条件が厳しくなったのかと確認するとそういう訳ではないようです。結局、銀行サイドからその理由をはっきりとは聞くことはありませんでした。

その後、いろいろ情報をまとめると、融資が通らなかった理由は、私ではなく企画会社側にあったとわかりました。”過去にエビデンス偽造などの不正融資を行った業者“だったのです。

ここ何年か、いろいろ問題になっていましたが、このような事実がはっきりしている会社については、コンプライアンスの厳しいところでは今後、継続して付き合うことはできないでしょう。

■ 不正に加担すれば自分に返ってくる

現在、銀行間でどの程度これら不正業者の情報が共有されているかわかりません。そのため、この銀行がダメでもいくつかの銀行に持ち込めばこの物件の融資を受けられるかもしれません。

しかし、私はその選択をせず、この業者からの物件は今後も一切買わないという判断をしました。その業者からの情報取得のためのメルマガもやめ、自分の耳に入らないようにしました。

過去にどの程度の融資不正が世の中で横行していたのかは私にはわかりません。不正に手を染めても上手くバレずに済んでいる業者や物件を手に入れた投資家もいると思います。

しかし、バレなければいいという考え方は、やはりモラルに反するものであり、長く経営を続けていくためにはマイナスにしかならないと私は思っています。

これはサラリーマン時代からずっと感じていたことであり、そのような行為はたとえ小さなことでも最終的には必ずしっぺ返しを受けるということを目にしてきたからです。

今も新型コロナの助成金や補助金などがありますが、たまたま売上が下がり、上手く基準をクリアできたのであれば、受け取るのは権利だと思います。上手く運用して事業拡大に利用すれば良いと思います。

しかし、不正に売上を隠蔽したり、誤魔化したりして、これらのお金を受け取るのであれば、これは犯罪です。不動産投資でもどんな事業でも、犯罪をしていいというものではありません。

このような行為はいつか必ずバレます。不正をして悠々自適にしていれば、周りから通報されることもあります。一時的に上手く切り抜けられたとしても、最終的にバレればすべて失うことだってあります。

一時の誘惑に負けて、一生を無駄にするのは本当にもったいないことです。

不正融資を受けてしまった人の中にはちょっとした誘惑に負けてしまった人もいるでしょう。でも、それによって受ける罰はしばらく続くでしょう。反省すれば数年でまた融資を受けられるかどうかすらわかりません。

■ 信用は最も重要なこと

不動産経営は銀行・販売会社・管理会社・仲介会社・リフォーム会社やそこで働く様々な人々、さらに物件に入ってくれている入居者など本当に多くの人々とつながっています。

長い間不動産経営を続けていくためにはこれらの会社や人々と強い信頼関係が必要になってきます。何年間も真面目にコツコツやって、やっと信用や信頼を得られます。

しかし、せっかく得た信用や信頼もたった一度の不正や不義理で一瞬で失ってしまいます。それを取り戻すことはもう一生できないかもしれません。できたとしても、また途方もない時間と努力が必要になってしまいます。

不動産によって、私の人生は本当に素晴らしいものになりました。せっかく得た経済的自由や時間的自由を絶対に失わないように、今回のことを単なる愚かな不正業者だけの問題として捉えず、あらためて不正の罪の大きさを認識し、自分自身もこのような行為に絶対に走らないようにしたいと思います。

また、真面目な業者さんからの物件情報を紙面を通じてお願いしたいと思います。

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠さん
赤井誠さんのブログ

1960年 横浜生まれ
18棟127室の大家


■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて18棟127室。年間家賃収入は約1億2,000万円(2020年12月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!


■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 利回り18%
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り30%
シェアハウス 6室

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1R+ロフト ×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り19%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸、1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
民泊、1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2015年
東京都RC新築 利回り8.2%
1LDK x 16戸

□2016年
横浜市アパート新築 利回り8.6%
1K+ロフト×8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ シェアハウス7室

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト、店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

□2019年
札幌市アパート 利回り15%
2LDK x 4戸

□2020年
札幌市RC 利回り8%
3LDK+ガレージ x 6戸

□海外
ハワイ・バンコク

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠著:ゼロからの不動産投資(すばる舎)
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井誠著:本気ではじめる不動産投資(すばる舎)
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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