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地方フルローンからの脱却。私の不動産投資にとって大きなターニングポイントだったこと。

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第228話

2021/6/12 掲載

こんにちは。赤井誠です。
先日、久しぶりに有観客でのセミナーをしました。実際は2/3以上はネット閲覧でしたが、やはりセミナーは実観客がいる方が話しやすいし、話し甲斐がありますね。

今月はもう一度セミナーでお話しする機会がありますので、楽しみにしています。ただ、終わった後の懇親会で多くの方と意見交換するのが一番の楽しみなのですが、この緊急事態宣言下では困難です。

私の住む横浜市ではまだ何の連絡も来ていませんが、東京都ではどんどんワクチンの接種も進んでいるようなので、以前のようなセミナー&懇親会ができる日も近いかもしれません。

それでは今回から何回かにわたって、これまで私が進めてきた不動産投資を振り返り、ターニングポイントとなった考えについてお話ししたいと思います。



1.最初のステージ

多くの方と同様、私もある時に不動産投資を知り、興味を持って始めたわけですが、それまでは「 少しでも大きな自宅に住むのが成功である 」という考えのもとに、多額の住宅ローンを組み、稼いだお金はすべて借金返済に使っていました。

30歳の初めの頃に最初の自宅であるマンションを購入したのですが、この時は不動産バブルで毎回マンションの抽選は100倍程度、何度申し込んでも当たりませんでした。

2年くらいそんなことを繰り返したころにやっと当たったマンションは、駅からバス便でエレベータもない68平米の3LDK。価格はとんでもなく高い4,700万円でした。

購入したものの会社に行くのは大変で、結局5年後に売却しました。売却価格は3,900万円。賃貸を借りていた方が間違いなく安かったです。さらに住宅ローンの金利は6-8%。住宅金融公庫や年金機構を使ってもこの金利でした。そのため、金利に対しては非常に気にしていました。

そしてまた、今度は戸建てを購入。ここでも多額の借金を積み上げました。そしてそこでも5年後にさらに大きな自宅を購入。さらに借金を積み上げていたその頃に、不動産投資に巡り合ったのです。

このようにしていたため、当初ほとんど現金を持ってない状態で、短期間に最初の3棟を90%〜100%をローンで購入して始めました。金利が上昇するかもしれないという状況下であり、かなりリスクを背負った状態だったと思います。

2.このままフルに近いローンで買い続けていいのか?

これら3棟の細かい運営の話は過去に書きましたので省略しますが、1棟目の福岡が収支ギリギリ、2棟目の仙台と3棟目の横浜はそれなりのキャッシュフローを得ることができるという状態でした。 3棟目が30年という長期融資を引けたことと、セルフリフォームによる経費削減が大きかったと思います。

最初のうちは週末に福岡や仙台に行って、DIYや営業などの活動をして頑張っていましたが、地方で満室運営をするために自分で様々なことをするのは当時サラリーマンだった私にはかなり大変な苦労でした。

そのくらいの時、「 今までのやり方をこのまま継続していていいのか? 」という疑問を持ちました。具体的にはこんな感じです。

・中古の地方物件はやはりかなりコストがかかる
・自分自身のこのようなやり方が向いているのか? 今後もこの進め方でいいのか?
・規模を拡大していくには手間を減らしていかなくてはならない
・利回りが高くても短期退去が起こると、収益が上がらない。入居期間が長いほうが確実に儲かる
・ローンが90%も占めている状態では今後、金利が上がればかなり経営が苦しくなる。お金を貯めて頭金をきちんと入れてリスクを減らしていくべきだ

日々の運営をしながら、自分自身の頭の中を整理して、このままではいけないと考えるようになりました。

3.地方・フルローンからの脱却

まず、取り組んだのは地方物件の売却です。頑張って地方で運営していましたが、やっているうちに自分自身が物件に手をかけて利回りを向上させたり、経費を削減させたりする「 自分流の不動産投資 」をするのが好きであると認識しました。

そこで、長期的に考えた時に「 自分自身が運営しやすい近場の物件に絞る必要がある 」と考え、地方物件を売却し、横浜の物件に絞ることにしました。いわゆるドミナント戦略です

また、財務を強化することを目的にして、手にしたキャッシュフローをすべて次の物件の頭金に使い、規模の拡大ペースを落としても安全性を高めることを優先しました。頭金は20%以上いれること、ローン残債での利回りを段階的に引き上げて15%以上にすることを目標にしました。

それによって拡大のペースはかなり落ちましたが、借り入れ状況・返済比率30%以下・自己資本比率30%以上を実現することができました。絶対とは言い切れませんが、よほどのことがない限り潰れる心配はない状況をつくることができたと思います。

今振り返れば、拡大路線を継続していれば、その後の不動産バブルで多額の売却益を得ることができたかもしれません。しかし、それは結果論。安全性を重視した投資方針に変更したことで、現在も安心して生活できる状況ができたことは良かったと思っています。

目先のTODOに頭を取られがちですが、常に「 自分のやり方はこのままで大丈夫なのか 」と投資方針を見直す機会を作っていくことが、大事ではないでしょうか。

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠さん
赤井誠さんのブログ

1960年 横浜生まれ
18棟127室の大家


■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて18棟127室。年間家賃収入は約1億2,000万円(2020年12月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!


■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 利回り18%
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り30%
シェアハウス 6室

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1R+ロフト ×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り19%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸、1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
民泊、1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2015年
東京都RC新築 利回り8.2%
1LDK x 16戸

□2016年
横浜市アパート新築 利回り8.6%
1K+ロフト×8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ シェアハウス7室

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト、店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

□2019年
札幌市アパート 利回り15%
2LDK x 4戸

□2020年
札幌市RC 利回り8%
3LDK+ガレージ x 6戸

□海外
ハワイ・バンコク

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠著:ゼロからの不動産投資(すばる舎)
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井誠著:本気ではじめる不動産投資(すばる舎)
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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