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福岡物件の悪夢から学んだ「遠隔地での原状回復工事」で注意すること

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第239話 著者のプロフィールを見る

2022/5/10 掲載

こんにちは。赤井誠です。今年も生活の拠点を札幌事務所に移動しました。まだまだ札幌は朝晩は寒いですが、桜も咲き、仕事や生活をするにはとてもいい環境です。

札幌に来てからは早速2件ほど物件を見てきましたが、残念ながら購入するには至りませんでした。また、札幌の物件も今年の大雪で被害が出ていないか見て回りましたが、どの物件も特に大きな問題点はなく、一安心というところです。

今回は札幌の物件で先日退去があり、そのリフォーム代が74万円と届いたことに対する私の取り組みをお話しします。

この部屋は2LDKで月3.8万円と格安ですので、リフォーム代74万円は、家賃19.5ヵ月分になります。そうなると10年ほど住まわれた部屋ですが、8年と7.5ヵ月分の家賃しかもらえないことになります。これを再計算すると月3.18万円が実質の賃料となってしまいます。

私はこのリフォーム代が本当に必要なものなのか現地で確認して、コストダウンのためのDIYなど、様々な工夫を行いました。

1.福岡物件での悪夢

私が不動産投資を始めて最初に購入したのが福岡の1DK 10戸のアパートです。

これは初期のコラムでも書きましたが、入居付けに2ヵ月の広告費、入居したと思ったら半年で退去。その後に家賃の3ヵ月分のリフォーム代の請求があり、何のために賃貸しているのかとわからないと思った事件です。

参照:福岡アパート満室大作戦!

あまりに高額なリフォーム見積書にどうしても納得がいかず、「 現状のまま何もしないで下さい 」と管理会社に連絡を入れ、その見積書とDIYのための道具を持参し、週末に福岡まで行き、2日間(※)ですべてを対応したのが、セルフリフォームの始まりでした。

(※編集部のミスで22日となっていましたたが、正しくは2日です。訂正してお詫びいたします)

貼り替えと言われたクロスはほんの一部の汚れのため、漂白剤で拭くだけですべてきれいになり、それ以外もちょっとしたペイント等ですべて修繕可能で、なぜこんなに高い見積もりを送ってきたのか本当に疑問に思いました。

遠隔地の大家は見に来ないだろうから、適当に送っても多くの大家さんはそのまま言われるがままに発注させられるのだろうと思いました。

この事件で、管理会社の言いなりに現地をみないで発注することが如何に問題があるかを認識できたのは、その後の私の賃貸業に対する考え方を確立するうえで、結果的に良かったのかもしれません。

最終的には浮いた費用で部屋に最新のシーリングライトを取り付けたりして部屋の価値をあげましたが、往復の交通費や宿泊費を加えても、十分におつりがくる結果になりました。

2.今回のリフォーム費用の見直し

今回の場合は長期入居ということもあり、ある程度の金額は仕方ないと思いますが、生活保護者でも入居できる家賃設定の部屋のリフォームとしてはやりすぎではないかと思う部分も多々あり、現地確認するまではリフォームを止めることにしました。

主な原状回復工事の明細は以下のようなものでした。

A.すべての部屋の天井・壁のクロス交換
B.すべての部屋の床のCFシート貼り替え
C.和室の畳の表替え
D.洗面化粧台の交換
E.台所のシングルレバー水栓への交換
F.洗濯機の排水エルボ付き金具の取り付け
G.洗濯機のワンタッチ吐出口取り付け
H.浴室換気扇交換
I.ウォッシュレットの取り付け
J.トイレの換気扇交換
K.玄関ドアの交換
L.滑り出し窓のアームセット交換
M.ロール型網戸の取り付け x2
N.居室照明器具交換 x2
O.浴室照明器具交換
P.浴室鏡交換
Q.その他

基本的には天井・壁のクロスの貼り替えは必要でしたが、細かく見ると玄関・廊下の天井やトイレ内の天井・壁のクロスと床のCFはきれいでした。そのため、これに関しては必要な場所のみ貼り替えを指示しました。

洗面化粧台に交換に関しては、プロパン会社と交渉してもらい、プロパン会社のほうに無償で交換してもらうことになりました。

現在は、2ハンドルタイプの古い洗面化粧台ですが、シングルレバータイプの洗面化粧台に変更すれば、自然とお湯を使うようになりプロパン会社にもメリットがあります。

同様の理由でキッチンもお願いしましたが、残念ながら、今後のすべての部屋の洗面化粧台を交換してもらうところまでが対応の限界でした。

基本的にはF以下のほとんどをセルフリフォームしました。

その中で金額の大きいところをお話しすると、第一に、Kの玄関ドア交換です。こちらは確かに下の部分に痛みがでていて汚い状態でしたが、なんせ低価格帯の物件ですから、新規交換するまでのことはないと考えました。



こちらは下部にホームセンターでカットしたアルミパネルをドリルビスで貼り付けることで対応しました。特に違和感なく、見違えるようになったと思います。



コストダウンとしては103,000円->4,500円となりました。

次はLの縦滑り出し窓のアームセットの交換です。こちらも確かに下部のしまりが悪く、隙間が空いています。



調べてみると特に機能的には異常がなく、どうも動きが悪いだけのようにしか見えません。



そこで、潤滑剤を塗布して、何度か開けたり閉めたりを繰り返していると、きれいに閉まるようになりました。



結局は、だめなら新品交換という対応しか業者は持ち合わせていないので、この辺りは大家側がきちんとチェックしないとお金はいくらでもかかってしまいます。コストダウンとしては34,000円->0となりました。

次はMのロール網戸交換です。

こちらは一つは壊れていたのですが、これもよく見ると単に両サイドのスライドが外れているだけでした。網戸の端をスライド棒に通し、外れていたガイドを両面テープできちんと貼り付ければ、問題なく動作しました。

確かに両面テープが外れて壊れているように見えますが、機能的には何も壊れていません。単に両面テープが外れたまま使用したため、動かないだけでした。コストダウンとしては18,000円->0となりました。

他に、換気扇交換照明類の交換も行いました。今回の部屋は古い作りで居室の2部屋とも引っ掛けシーリングがなく直結配線でした。



浴室照明・換気扇ももちろん直結配線されています。直結配線というのは、天井などから電気線がそのまま電灯などの機器に直接接続されているものです。



そのため、電気工事士の資格がないと工事することはできません。私は資格を保持しているので、今回、これらの交換を自分でやりました。

これらは本当に簡単な工事です。セルフリフォームをやりたいと思っている方は絶対に取得すべき資格だと思います。ブレーカーを落として、直結配線を外し、それを引っ掛けシーリングにつけなおし天井に固定して、終わりです。



そのあとはニトリで購入してきたLEDシーリングライトを取り付けるだけです。



浴室照明は直結配線を外し、新しい照明に直結します。



換気扇は排気管の接続が少し面倒ですが、それもたいしたことはありません。



コストダウンとしては66,000円->17,000円となりました。

3.DIY能力は無駄な経費をなくすためには大切

今回の工事にかかった時間は、部品の移動と買い出しに2時間、作業に3時間程度でした。私は何度もこのような作業をしているので、要領よくやれますが、慣れていない人でも何度かやれば半日程度でできるようになると思います。

実際に私の息子はもうすでに私と同等レベルになっています。その他の細かい項目をいれて、今回のコストダウン金額は約320,000円でした

これを大きいと思うかたいした金額ではないと思うかは個人個人のフェーズにより違うと思います。私は、この手の作業がとても好きですし、たった5時間で300,000円以上も稼げるなら、今後もやり続けると思います。

少なくとも原状回復の見積もりが上がってきた段階で、そのコストが業者にお願いするのに適切な金額なのかどうかを判断できる知識がなくては、高くてもいいなりの金額を払うしかありません。

非常に優れた管理会社であれば、家賃に応じて、入居に最低限必要なことを提案してくれると思いますが、手間がかかるのでほとんど無理だと思います。このあたりは大家側がコスト意識を持って対応するしかありません。

知識や技能はお金になります。不動産投資の初期の段階では、このような経費も本当に馬鹿になりません。今はどこのエリアでも、このようなセルフリフォームを得意としている仲間がいるはずです。

私はこれはとても重要だと思います。このような技能で万が一の時にもお金を稼ぐことができますし、賃貸業が多少厳しい環境になっていっても対応できます。

もちろん、こんなことをやらなくても十分稼げる領域になった場合、やるやらないは自由です。

私は今はもう十分な収益を得られるようになったので、ゴルフがある場合は、そちらが優先ですが、このような作業は本当に好きなので、空き時間ではやり続けると思います。

そのため、いつまでこんなことやっているんだというご批判はなしでお願いしますね(笑)

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

赤井誠さん

赤井誠さんあかいまこと

1960年 横浜生まれ
18棟127室の大家

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • 北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

    不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

    知識ゼロからはじめて18棟127室。年間家賃収入は約1億2,000万円(2020年12月時点)

    何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!
不動産投資歴
  • □2005年
    福岡市アパート 利回り18%
    1DK×10戸
    2008年売却済み

    □2006年
    仙台市アパート 利回り17%
    1K+ロフト×10戸
    2012年売却済み

    横浜市マンション 利回り11%
    1K×23戸
    2014年売却済み

    □2008年
    横浜市アパート 新築 利回り11%
    1K+ロフト×6戸
    横浜市アパート 新築 利回り11%
    1K+ロフト×8戸

    □2009年
    横浜市戸建て 利回り30%
    シェアハウス 6室

    □2010年
    横浜市アパート新築 利回り13%
    1R+ロフト ×8戸

    □2010年
    横浜市アパート 利回り19%
    1K×4戸

    □2011年
    横浜市マンション 利回り15%
    1K×10戸、1LDK×1戸

    □2011年
    横浜市マンション 利回り15%
    民泊、1LDK

    □2012年
    杉並区区分マンション 利回り16%
    2015年売却済み

    □2012年
    柏市アパート 利回り20%
    1K+ロフト×10戸
    2013年売却済み

    □2013年
    藤沢市パーキング 利回り25%
    30台
    2016年売却済み

    □2014年
    横浜市テラスハウス 利回り13%
    1LDK x 2

    □2015年
    横浜市アパート 利回り9%
    2DK x 8戸

    東京都RC新築 利回り8.2%
    1LDK x 16戸

    □2016年
    横浜市アパート新築 利回り8.6%
    1K+ロフト×8戸

    横浜市マンション 利回り11%
    2DK x 4戸+ シェアハウス7室

    □2017年
    横浜市アパート 利回り14%
    2DK x 4戸

    □2018年
    横浜市アパート新築 利回り9.6%
    1LDK+ロフト x 2戸

    横浜市アパート新築中 利回り9.6%
    1LDK+ロフト、店舗

    横浜市アパート新築中 利回り7.6%
    1K x 15戸

    □2019年
    札幌市アパート 利回り15%
    2LDK x 4戸

    □2020年
    札幌市RC 利回り8%
    3LDK+ガレージ x 6戸

    □海外
    ハワイ・バンコク

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