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今でも歪みが取れる住宅マーケットーやどかり投資でわらしべ長者を目指すー

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第241話 著者のプロフィールを見る

2022/8/16 掲載

こんにちは。赤井誠です。今年の夏は数日暑い日がありましたが、夜は毎晩寒いくらいの札幌で快適に過ごしています。

現在は、横浜での新築の工事が遅れに遅れていて、やっと基礎工事が始まりそうです。何度建てても打合せする内容は多くて、いろいろ大変です。

さらにairbnbが禁止されたハワイのコンドミニアムの一つを売却に出していたのですが、そちらに買い付けが入り、今月中に決済予定です。こちらの詳しい報告は売却完了後に、収支とともに今後のコラムでお話ししたいと思います。

また、昨日買い付けを入れていた戸建てが売主の承認を得られました。本日は、私が札幌でのアパマン投資の他に進めている札幌事務所の「 わらしべ長者計画 」の変遷をご紹介しようと思います。

現在、なかなか良い条件のアパートマンションの物件がない中で、戸建ては相手が投資家ではなく、あまり知識のない一般層が相手ですので、上手く進めていけば大きな歪みを見つけることができます。

今後、新規で進めたいとか、まだ資金が少ないという若い人でも、知識さえ身に着けていれば十分に戦える市場だと思います。今日の内容はそのような方々に少しでも参考になればと思い書いています。

1.分譲区分マンション( 46u 1LDK )

私は5年ほど前から、夏の間は札幌に住むようになりました。東京・横浜でのアパートマンション経営のほかに、札幌でのホテル事業を進めていこうと考えていたのが、きっかけです。

札幌は私が幼少期と大学時代を過ごした第二の故郷です。当初はホテルなどに泊まって活動していましたが、せっかく事業を進めるのであれば拠点をきちんと作った方がいいと考え、まずは中古の区分マンションを購入しました。広さは46平米です。

こちらは内装は古くてボロボロでしたが、いろいろ調べてみると修繕積立金も非常に多く積みあがっていました。指値を入れて、20万円ほど差し戻された金額で購入しました。

約200万円ほどでリフォームし、とても素敵な1LDKの部屋が完成しました。いろいろ入れて、トータルで600万円弱で完成しました。

最初はとても気に入って快適に過ごしていたのですが、こちらでの不動産活動が本格化するにしたがって、ダイニングテーブルでのノートパソコンでの仕事をとても非効率的に感じるようになってきました。

また、駐車場がなく、車をマンションから200mほど離れた近隣駐車場に停めていたため、この距離の移動も、毎日のこととなると非常にストレスに感じることになりました。そのため、駐車場付きの戸建てを探すようになりました。

こちらの物件は査定額で800-900万円の金額がつき、売りに出すとすぐに海外の方から申し込みが入りました。ところがコロナでキャンセルとなり、コロナが長引く中、しばらく賃貸に出すことにして現在に至っています。

今は入居者がいる状態なので、あまり焦っていないのですが、いずれは収益物件として売り出す予定です。もともとが小さい物件ですので、含み益は200万円くらいと見込んでいます。

こちらの物件は以前のコラムでも紹介しましたので、ご参照ください。

参照:札幌の秘密基地ビフォー・アフター。区分マンションを買うにあたり意識したこと

2.戸建ての購入(土地60坪 建物120u 4LDK)

札幌で次に買う戸建て購入の条件は、次のようなものでした。

・札幌市内で千歳寄り( 東京との行き来が多いので )のエリア
・市の除雪が入る8m道路に面していること
・整形地で長手方向が道路と接していること
・ほぼ土地の実勢価格であること
・駐車場が2台分以上あること
・売却時に売りやすい4LDKの間取りであること

毎日のように物件を探していると、気になる物件を見つけました。近隣に住んでいる友人にエリア的なことを聞くと、意外に便利でいい場所であるということでした。そこで、現地を確認させていただくことにしました。

物件の内部はリビングでインコを放し飼いにしていたために汚れており、壁はヤニだらけ、換気をしていないのか部屋中カビだらけでした。



私は、「 これは幸いなことだ 」と思いました。こういう物件は一般の方は絶対に買いたがらないと確信したからです。

次に、売主の業者さんから売主さんの様々な情報を聞き取り調査。その結果、以下の事がわかりました。

・売主は戸建ての雪かきが大変になり、中心部のマンションに移り住みたいとのこと
・売却後にマンションを探して、その資金で購入したいということ
・次の物件が買えるまではこのまま住みたいとのこと

価格以外はすべて希望通りの物件です。私の方は前に買ったマンションがあるので住む場所がありますし、秋以降は翌年の春まで札幌にいません。そこで以下の条件をつけて、土地の実勢価格で指値を入れました。

・売主が次に購入するマンションの手付金になるように頭金を多く入れる
・売主が次の物件が購入できるまでは決済をしないで住んでいただいて良い( 最大は翌春まで、それ以降は賃貸とする )

これらの条件の結果、指値が通り、無事購入。
購入後は、以下のリフォームをしました。

・外壁塗装(DIY):材料費9万円
・ブロック積み、駐車場舗装、門柱:70万円
・ユニットバス、洗面化粧台入れ替え:80万円
・床張り替え(DIY):材料費15万円
・クロス貼り替え(DIY):材料費20万円

総額200万円を使いましたが、先日、査定に出したところ、最大で買い値のプラス1,100万円 最悪でもプラス700万円で売却可能との結果でした。こちらは自分で使うことなく、すぐに売却に出すことにしました。

リビング before

リビング after

3.豪邸購入( 土地100坪超 建物+車庫 230u 4LDK+S )

私は子供の頃から「 豪邸に住む 」という夢がありました。収益物件を購入するようになってからは、自宅にお金をかけるのをやめ、すべて収益物件の購入に資金を振り分けてきました。しかしながら、もうそちらは十分そうです。

そうなると、やはり普段の生活をより豊かなものにしたいという気持ちが出てきました。そこで、クルマは以前はできるだけキャッシュを使わず、損をしないものを買うという感覚でしたが、乗りたいクルマに乗るという考えに変えました。

自宅もそう考えることにしました。負債だろうが何だろうが、毎日過ごす場所でそれが自分の満足感が高まれば、さらに仕事にも励みが出るし、人生も豊かになると考えるようになりました。

ちょくちょく見ていたサイトでよさそうな物件を見つけたので、業者さんにコンタクトをとりました。調べてみると相続物件で、冬場の凍結によって水道管が破裂し、天井や木部にダメージを受けていました。

業者さんに会うと、物件の案内と同時に約1,000万円のリフォームの見積もり書をいただきました。普通に考えると売値+リフォーム代+仲介手数料+登記取得税で5,000万円を超えます。札幌のこの地域では規模は小さくはなりますが、新築が買える金額です。

このままの金額では間違いなく、一般の人には売れないと確信しました。内部の状況をみても、この状態からリフォーム後を想像して買える一般客がいるとは思いませんでした。

また、自分が購入した場合には、業者に任せる部分と自分でやる部分を分けて考えてリフォームすれば、リフォーム代も抑えられるとわかりました。

さらに売主の情報を調べてみると、

・この物件は相続で入手した
・現在は他の場所に新築を建てて住んでいる

ということもわかりました。

謄本の住所からグーグルマップで売主の家を見てみると、ものすごい豪邸です。間違いなくお金に困っていないことと、雪が降る冬までには処分したいだろうということを想定しました。

そこで、@現状のまま一切のクレームをいれない、A現金決済と書き添えて、思い切って土地の実勢価格になるように約20%の指値をいれて、買い付けを出しました。

内心では100万円でもアップしたカウンター価格が提示されたら手を引くことを決めていましたが、実際にはそのままの価格でマネー成立。来月には決済を行い、年内から来春にかけてリフォームして住みかえる予定です。

土地も角地なので、二つに分けて分譲もできるし、きれいに直せばプラス1,000万円程度の価格になりそうだと皮算用してます。

4.まとめ

収益物件の場合、あまりに大規模なセルフリフォームは時間がかかりすぎると機会損失が生まれてしまい、最終的にそれほど価値を生まないというデメリットがあります。

そのため、私はセルフリフォームをする際には、業者に頼んだ場合と自分でやってリフォーム時間が伸びることによる機会損失が出た場合を比較し、最終的にどうするかを決めるようにしています。

しかし、今回のように時間をかけても問題ない物件( 自宅や事務所など )の場合は、価格優先でやればいいと思っています。私はセルフリフォームも趣味みたいなものなので、非常に楽しくやっています。

空き時間に好きなリフォームを自分でやって、物件の価値を高めながら自分で利用し、最終的に十分利用した後に十分な利益をのせて売却できると考えると、やりがいもあります。

今回の建物はとても満足いく広さの物件なので、当分は住むつもりですが、こちらが完成し、さらなる良い物件ができたら、また次にチャレンジするかもしれません。

少し視点を変えれば、まだまだ歪みがたくさんある世界だと思います。参考になれば幸いです。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

赤井誠さん

赤井誠さんあかいまこと

1960年 横浜生まれ
18棟127室の大家

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • 北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

    不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

    知識ゼロからはじめて18棟127室。年間家賃収入は約1億2,000万円(2020年12月時点)

    何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!
不動産投資歴
  • □2005年
    福岡市アパート 利回り18%
    1DK×10戸
    2008年売却済み

    □2006年
    仙台市アパート 利回り17%
    1K+ロフト×10戸
    2012年売却済み

    横浜市マンション 利回り11%
    1K×23戸
    2014年売却済み

    □2008年
    横浜市アパート 新築 利回り11%
    1K+ロフト×6戸
    横浜市アパート 新築 利回り11%
    1K+ロフト×8戸

    □2009年
    横浜市戸建て 利回り30%
    シェアハウス 6室

    □2010年
    横浜市アパート新築 利回り13%
    1R+ロフト ×8戸

    □2010年
    横浜市アパート 利回り19%
    1K×4戸

    □2011年
    横浜市マンション 利回り15%
    1K×10戸、1LDK×1戸

    □2011年
    横浜市マンション 利回り15%
    民泊、1LDK

    □2012年
    杉並区区分マンション 利回り16%
    2015年売却済み

    □2012年
    柏市アパート 利回り20%
    1K+ロフト×10戸
    2013年売却済み

    □2013年
    藤沢市パーキング 利回り25%
    30台
    2016年売却済み

    □2014年
    横浜市テラスハウス 利回り13%
    1LDK x 2

    □2015年
    横浜市アパート 利回り9%
    2DK x 8戸

    東京都RC新築 利回り8.2%
    1LDK x 16戸

    □2016年
    横浜市アパート新築 利回り8.6%
    1K+ロフト×8戸

    横浜市マンション 利回り11%
    2DK x 4戸+ シェアハウス7室

    □2017年
    横浜市アパート 利回り14%
    2DK x 4戸

    □2018年
    横浜市アパート新築 利回り9.6%
    1LDK+ロフト x 2戸

    横浜市アパート新築中 利回り9.6%
    1LDK+ロフト、店舗

    横浜市アパート新築中 利回り7.6%
    1K x 15戸

    □2019年
    札幌市アパート 利回り15%
    2LDK x 4戸

    □2020年
    札幌市RC 利回り8%
    3LDK+ガレージ x 6戸

    □海外
    ハワイ・バンコク

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