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小規模大家でも65万円控除を利用する方法

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第245話 著者のプロフィールを見る

2023/3/6 掲載

アロハ―。赤井誠です。ただいまハワイに来ています。2月は札幌-宮崎-横浜-ハワイと目まぐるしく移動しています。現在はハワイにいて3月の中旬まで、こちらで過ごす予定です。

昨年末に骨折してからなんとか日常生活はできるようになりましたが、まだ左手の血行障害があって、今までのようには動きません。そのため、暖かい地域で休養をすることが一番かなと考えて、こちらでゆっくりしています。

私はハワイ諸島の中ではハワイ島が一番大好きです。ハワイ島というとキラウエア火山がとても有名ですが、島はほとんどが溶岩でおおわれていて、そのため海もとてもきれいです。

海では魚はもちろん、ウミガメやクジラなど様々な生き物に出会うことができます。人も少なくて本当にゆっくりできます。皆様も是非一度来て見てください。絶対に好きになると思います。

こんな環境で過ごしていても、メールと電話で賃貸の仕事はできてしまいます。仲介業者さんや管理会社さんには本当に感謝しています。昨日も二部屋の申し込みをいただきました。ありがとうございます。



さて、現在、確定申告の準備や作業の真っただ中という方も多いと思います。私は出発前の2月に家族4人分のすべての確定申告を終了しました。

今年は長男が収益物件を所有してからの初めての確定申告でしたので、毎日いろいろサポートしながら、長男自身に確定申告をやらせました。

今回、いろいろ教えている中で、普段自分にとっては「 当たり前 」なことが、長男にはそうではないことに気付きました。本日はそのことについて、不動産投資を始めたばかりの方にも共有できればと思います。

■ 5棟10室の規模になると得られるメリット

不動産投資の場合、一般に5棟10室を持つと事業規模として認められると言われています。この規模になると、以下のようなメリットがあります。

①青色申告することにより不動産所得から65万円が控除できる
②家族を青色専従者として給与を与えることができ経費にすることができる
③滞納家賃などをその年度内にすぐに経費として計上できる
④災害などによる損失額がその年度で控除しきれない場合、残額を3年間の間、損失計上が可能

③の家賃滞納については、保証会社を入れてあれば基本的にはほとんど問題は発生しません。④は大きな災害があった場合に関係してきますが、保険で補填されるのでそれほど影響はないかと思います。

始めたばかりだと、①と②が大きなメリットだと思います。特に青色申告をしないと10万円の白色申告になるのでその差は55万円、税率が30%だとしても控除額だけで16.5万円の収入の差がでます。

始めた当初はこれくらいの金額でもやはり大きな差ですし、これが毎年のことになれば、普通のサラリーマン家庭ではちょっとした贅沢や次の物件取得への近道になると思います。

私の場合は妻と共有名義にしてふたりとも青色申告を行っているので、それぞれ65万円。合わせて130万円の控除を利用しています。もう17年もこの状態を維持しているので、トータルの節税額は非常に大きなものになっています。

ただし、65万円の控除を得るためにはいろいろやらなくてはならないことはあります。例えば次の3つです。

・弥生会計などで複式簿記での記帳が必要であること
・青色決算書を添付する必要があること
・e-taxでの納税( 期限までに提出 )すること

これらは今後の規模拡大を目指しているのであれば、やって当然のことですので、早くからきちんと取り組んでおいて損はないと思います。

■ 5棟10室未満でも65万円の控除を受ける方法

5棟10室を所有して事業規模として認められると、税金面でメリットがあることは、既に書いたとおりです。しかし、一気にこの事業規模になれればいいのですが、すぐにできるとは限りません。

例えば、戸建て投資や区分投資など、小さく少しずつ進めようとすると、なかなか不動産における事業規模には届かず、65万円の控除を受けることができません。

そういう場合は、諦めるしかないかというと、そんなことはありません。不動産投資のような事業規模の制限がない一般事業と不動産事業を組み合わせればいいのです。

一般事業には、例えばメルカリやヤフオクを利用した物販事業、屋根を利用した太陽光発電や野立ての太陽光発電事業、民泊の管理業や清掃事業、インターネット事業、不動産管理業などなど、小規模でも事業として成り立つものはいくらでもあります。

これらを一つの事業として青色申告事業の届け出を出し、ある程度の収益を得ることで、65万円の控除を得る権利が持てます。

一般事業収入だけでは少なくて65万円がそこで控除できなくても、残額は不動産所得の方から控除できるので、トータルでは65万円を控除できることになります。

一般事業収入と不動産収入の2つを帳簿できちんと管理して、申告時に申告書を作成する必要がありますが、1つでも2つでも、たいしたことではありません。

その事業がうまくいけばそのまま続ければいいでしょう。もし、うまくいかなかったり、自分に合わないと感じたりしたら、不動産が事業規模になったところで廃業すればいいでしょう。

今回、長男には不動産所得に加えて、一般事業として青色申告をさせ、65万円控除を得られるようにさせました。

また、長男の不動産はまだ収入が少ないため、扶養控除を失うことを考えると妻を青色専従者にしても意味がないので、今回は青色専従者の申請は見送ることにしました。

こちらは一定規模になりそうな場合は申告するか、もしくは私のように妻と共有名義にすることでふたりとも青色申告ができる規模の不動産事業者になるかは、今後の選択になると思います。

いかがでしたでしょうか。青色申告の65万円控除はしっかり利用して、節税できる権利はしっかり利用し、安定した生活を手に入れて、是非一緒にハワイで過ごしましょう。それでは。
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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

赤井誠さん

赤井誠さんあかいまこと

1960年 横浜生まれ
18棟127室の大家

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • 北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

    不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

    知識ゼロからはじめて18棟127室。年間家賃収入は約1億2,000万円(2020年12月時点)

    何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!
不動産投資歴
  • □2005年
    福岡市アパート 利回り18%
    1DK×10戸
    2008年売却済み

    □2006年
    仙台市アパート 利回り17%
    1K+ロフト×10戸
    2012年売却済み

    横浜市マンション 利回り11%
    1K×23戸
    2014年売却済み

    □2008年
    横浜市アパート 新築 利回り11%
    1K+ロフト×6戸
    横浜市アパート 新築 利回り11%
    1K+ロフト×8戸

    □2009年
    横浜市戸建て 利回り30%
    シェアハウス 6室

    □2010年
    横浜市アパート新築 利回り13%
    1R+ロフト ×8戸

    □2010年
    横浜市アパート 利回り19%
    1K×4戸

    □2011年
    横浜市マンション 利回り15%
    1K×10戸、1LDK×1戸

    □2011年
    横浜市マンション 利回り15%
    民泊、1LDK

    □2012年
    杉並区区分マンション 利回り16%
    2015年売却済み

    □2012年
    柏市アパート 利回り20%
    1K+ロフト×10戸
    2013年売却済み

    □2013年
    藤沢市パーキング 利回り25%
    30台
    2016年売却済み

    □2014年
    横浜市テラスハウス 利回り13%
    1LDK x 2

    □2015年
    横浜市アパート 利回り9%
    2DK x 8戸

    東京都RC新築 利回り8.2%
    1LDK x 16戸

    □2016年
    横浜市アパート新築 利回り8.6%
    1K+ロフト×8戸

    横浜市マンション 利回り11%
    2DK x 4戸+ シェアハウス7室

    □2017年
    横浜市アパート 利回り14%
    2DK x 4戸

    □2018年
    横浜市アパート新築 利回り9.6%
    1LDK+ロフト x 2戸

    横浜市アパート新築中 利回り9.6%
    1LDK+ロフト、店舗

    横浜市アパート新築中 利回り7.6%
    1K x 15戸

    □2019年
    札幌市アパート 利回り15%
    2LDK x 4戸

    □2020年
    札幌市RC 利回り8%
    3LDK+ガレージ x 6戸

    □海外
    ハワイ・バンコク

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