小規模大家でも65万円控除を利用する方法

アロハ―。赤井誠です。ただいまハワイに来ています。2月は札幌-宮崎-横浜-ハワイと目まぐるしく移動しています。現在はハワイにいて3月の中旬まで、こちらで過ごす予定です。

昨年末に骨折してからなんとか日常生活はできるようになりましたが、まだ左手の血行障害があって、今までのようには動きません。そのため、暖かい地域で休養をすることが一番かなと考えて、こちらでゆっくりしています。

私はハワイ諸島の中ではハワイ島が一番大好きです。ハワイ島というとキラウエア火山がとても有名ですが、島はほとんどが溶岩でおおわれていて、そのため海もとてもきれいです。

海では魚はもちろん、ウミガメやクジラなど様々な生き物に出会うことができます。人も少なくて本当にゆっくりできます。皆様も是非一度来て見てください。絶対に好きになると思います。

こんな環境で過ごしていても、メールと電話で賃貸の仕事はできてしまいます。仲介業者さんや管理会社さんには本当に感謝しています。昨日も二部屋の申し込みをいただきました。ありがとうございます。



さて、現在、確定申告の準備や作業の真っただ中という方も多いと思います。私は出発前の2月に家族4人分のすべての確定申告を終了しました。

今年は長男が収益物件を所有してからの初めての確定申告でしたので、毎日いろいろサポートしながら、長男自身に確定申告をやらせました。

今回、いろいろ教えている中で、普段自分にとっては「 当たり前 」なことが、長男にはそうではないことに気付きました。本日はそのことについて、不動産投資を始めたばかりの方にも共有できればと思います。

■ 5棟10室の規模になると得られるメリット

不動産投資の場合、一般に5棟10室を持つと事業規模として認められると言われています。この規模になると、以下のようなメリットがあります。


�Bの家賃滞納については、保証会社を入れてあれば基本的にはほとんど問題は発生しません。�Cは大きな災害があった場合に関係してきますが、保険で補填されるのでそれほど影響はないかと思います。

始めたばかりだと、�@と�Aが大きなメリットだと思います。特に青色申告をしないと10万円の白色申告になるのでその差は55万円、税率が30％だとしても控除額だけで16.5万円の収入の差がでます。

始めた当初はこれくらいの金額でもやはり大きな差ですし、これが毎年のことになれば、普通のサラリーマン家庭ではちょっとした贅沢や次の物件取得への近道になると思います。

私の場合は妻と共有名義にしてふたりとも青色申告を行っているので、それぞれ65万円。合わせて130万円の控除を利用しています。もう17年もこの状態を維持しているので、トータルの節税額は非常に大きなものになっています。

ただし、65万円の控除を得るためにはいろいろやらなくてはならないことはあります。例えば次の3つです。

・弥生会計などで複式簿記での記帳が必要であること
・青色決算書を添付する必要があること
・e-taxでの納税( 期限までに提出 )すること

これらは今後の規模拡大を目指しているのであれば、やって当然のことですので、早くからきちんと取り組んでおいて損はないと思います。

■ 5棟10室未満でも65万円の控除を受ける方法

5棟10室を所有して事業規模として認められると、税金面でメリットがあることは、既に書いたとおりです。しかし、一気にこの事業規模になれればいいのですが、すぐにできるとは限りません。

例えば、戸建て投資や区分投資など、小さく少しずつ進めようとすると、なかなか不動産における事業規模には届かず、65万円の控除を受けることができません。

そういう場合は、諦めるしかないかというと、そんなことはありません。不動産投資のような事業規模の制限がない一般事業と不動産事業を組み合わせればいいのです。

一般事業には、例えばメルカリやヤフオクを利用した物販事業、屋根を利用した太陽光発電や野立ての太陽光発電事業、民泊の管理業や清掃事業、インターネット事業、不動産管理業などなど、小規模でも事業として成り立つものはいくらでもあります。

これらを一つの事業として青色申告事業の届け出を出し、ある程度の収益を得ることで、65万円の控除を得る権利が持てます。

一般事業収入だけでは少なくて65万円がそこで控除できなくても、残額は不動産所得の方から控除できるので、トータルでは65万円を控除できることになります。

一般事業収入と不動産収入の2つを帳簿できちんと管理して、申告時に申告書を作成する必要がありますが、1つでも2つでも、たいしたことではありません。

その事業がうまくいけばそのまま続ければいいでしょう。もし、うまくいかなかったり、自分に合わないと感じたりしたら、不動産が事業規模になったところで廃業すればいいでしょう。

今回、長男には不動産所得に加えて、一般事業として青色申告をさせ、65万円控除を得られるようにさせました。

また、長男の不動産はまだ収入が少ないため、扶養控除を失うことを考えると妻を青色専従者にしても意味がないので、今回は青色専従者の申請は見送ることにしました。

こちらは一定規模になりそうな場合は申告するか、もしくは私のように妻と共有名義にすることでふたりとも青色申告ができる規模の不動産事業者になるかは、今後の選択になると思います。

いかがでしたでしょうか。青色申告の65万円控除はしっかり利用して、節税できる権利はしっかり利用し、安定した生活を手に入れて、是非一緒にハワイで過ごしましょう。それでは。