積算価格ばかりにこだわって物件を買えない人たち

こんにちは。赤井誠です。少し前から、様々な投資手法の成功事例の説明の中であまり大きく扱われないマイナス面について書いています。
どのような投資方法においても、その投資方法のプラス面だけを見て熱くなり、マイナス面を見ずに投資を行った結果、困ってしまっている人が多々存在します。

ぜひ、様々な投資方法の中で自分にあうと思った投資方法を選択する際に、プラス面だけではなく冷静にマイナス面も理解したうえで自分がどうするかを決めていただければと思います。

前回もお話しましたが、私はネガティブなことを伝えてその投資方法を否定しているわけではありません。
どんな方法にもプラス面とマイナス面が存在していて、戦略としてはプラスを生かして攻撃し、マイナス面を理解してそのリスクをヘッジしておくことが大切だということを理解してもらいたいと思っています。

特にうまくいっている時ほど、冷静に自分のいる状況を分析してほしいと思います。

前々回は、フルローン購入法のマイナス面・前回は激安戸建て購入方法のマイナス面についてお話ししました。
今回は、積算以下での購入方法のマイナス面に関してお話したいと思います。

積算価格は銀行融資を考えた場合、非常に重要であることは、ここ数年で多くの方が知ることになっていると思います。

物件を銀行が評価する場合は、その物件が生み出す収益性から評価する収益還元法、その物件の土地の値段と建物の価格から評価する積算法があります。
銀行によってはそれぞれにある一定の比率をかけたものを足し合わせたり、最終的にはその値段にある一定の掛け目をつけたりします。

ただ、どのような買い方をしても、買った後の財務を評価する際には、物件評価は積算になることが多く、そのため、収益還元法によって融資を得て一棟目を購入したとしても、複数の物件を買い進める場合は、積算価格以下に借金を抑えておかないと債務超過となり継続的に融資を受けにくくなります。

しかしながら、積算評価における土地の値段というのが、相続税路線価を基準にしていることが問題なのです。

銀行は、実際の土地の価値の判断をせずに、国が相続税をまんべんなくとるために決めた価値を物件の評価の尺度にしています。

そのため、駅から遠くなれば遠くなるほど、中心部から不便になればなるほど、「 実際の土地の価値＞＞相続税路線価 」がだんだん「 実際の土地の価値＝相続税路線価 」となり、最後には「 実際の土地の価値＜＜相続税路線価 」となっていきます。

ようするに駅近や都心の物件ほど実際の価値より過小に評価され、駅から遠い物件や地方の辺ぴな地域に行けば行くほど、実際の価値より過大に評価されます。

すなわち、銀行融資が出やすい物件は、国が課税のために定めた価格より価値が低いものである可能性が高いということです。

さらに言うと、取得税にしろ、固定資産税にしろ、相続税にしろ、本来物件の持っている価値より高い課税がされているということです。

相談を受ける中には、正直、積算価値に非常にこだわり過ぎている人も多く、不動産で重要な立地などの視点が欠如している人も多いです。

融資を受けやすい物件がいい物件ではありません。積算価格はあくまで融資を受けるための指標です。

この辺をよく理解しておかないと、融資を受けて物件を買ったけれども、不動産投資でお金が残らない人になってしまいますので、注意してください。

積算価格は不動産を購入するためにはとても重要な指標ですが、これにもプラス面・マイナス面があることはご理解いただけたでしょうか。
あくまでもキャッシュや資産を増加させるための不動産投資でなければ、融資がでても仕方ありませんね。