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物件の将来価値を予測する力を持つ

赤井誠さん_画像 第38話

こんにちは。赤井誠です。
前回は、自分の購入基準がブレることによって、物件購入に失敗してしまうタイプの人の特徴についてお話しいたしました。先週のコラムはこちらです。

今回は先週もお約束したとおり、基準が合うのを待っていたらいつまでたっても買えないと言われる方々へ、不動産の将来価値を予測することについてお話したいと思います。

物件を探していると、物件の価格と家賃収入による表面利回りがマイソクなどにはよく掲載されています。
そして、興味のそそる物件であれば、さらに詳しく調べるためにレントロールを入手して、各部屋の家賃のばらつきや最近の成約家賃を調べて全体の家賃を引きなおし、利回りが本当のところはどうなのかを予測したりします。

これはとても重要な事で、単に現況の家賃総額だけで買ってしまうと、実際には最近の家賃が下落していることも多く、その場合は退去ごとに家賃を値下げするしかなくなります。その結局、満室想定家賃が購入当初と大きく異なってしまい、買ってから利回りが下がることになります。

しかし、最近の家賃がすべて正しい家賃として利回りを引きなおすだけだと、結果としてその物件をより厳しく審査するだけになってしまい、物件をふるい落とすことにしかなりません。
そうなると、また、結局いい物件がないというジレンマに陥ります。

そこで、もう一歩踏み込んでその家賃が本当に今後の家賃であるのかという将来家賃を予測することが重要になります。

たとえば、単にオーナーがやる気を失っていて部屋が汚い状態のまま放置されていたり、空室リフォームのレベルがとても低かったりする場合も存在します。
もしそれを自分の力で周辺の物件より上回るレベルまで直したとしたら、家賃は将来いったいいくらにできるのか?

きちんとした運営をした場合の将来家賃まで見る事が重要になってきます。

中古物件がそのままの価値でも十分に利回りが高く購入できるのであればいいですが、そうでない場合はその物件の将来の上昇価値をどれだけきちんと予測できるかが重要になってきます。

たいてい、そのような物件は大なり小なりリフォームが必要であり、そのリフォームにかかる大体の費用も予測ができなくては将来の利回りは予測できません。
すなわち、

予想利回り=将来家賃 /( 物件価格+リフォーム費用 )

として物件を見ることができるようになれば、よりその物件の隠れた価値を見出すことができるようになってきます。

その予想利回りが十分に魅力的であれば、たとえ現況利回りが低くても購入する価値はあるのではないでしょうか。
こうすることで、マイソク上では自分の基準に合わない物件でも、将来的には自分の投資基準に合致するものを見逃すことはなくなります。

誰でも簡単に見える部分を見ているだけでは、なかなかいい物件は買えません。

マイソクに書かれていない部分までよく見て、自分自身でその将来価値を予想し、それが価値のある物件であれば購入すればいいのです。

逆に言うと、現況利回りが高くても、将来利回りが低ければ買う価値はありません。
うまく買って運用できている人はこの辺をきちんと見る目を持っていると思います。

不動産の経営は購入後、何年も続くものです。物件を見に行った際は、是非その将来価値まで予測してそれが自分の基準に合うかどうかをきちんと見ていけば、購入できるものは出てくると思います。
是非、もう一度そういう目で物件を見てみてください。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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