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物件の持つ多面性をきちんと見る( 2 )

赤井誠さん_画像 第4話

今回で4回目のコラムですが、意外に〆切がすぐ来るので、このペースで続けられるかちょっと心配になってきました( 汗 )。
前回は、物事の持つ多面性に関して、一般論的な話をいたしました。
そして、ある側面からしか見ていないと、購入判断そのものが変わる危険性もあるということをお話しました。

今回は、不動産における多面性についてお話したいと思います。

前回も少しお話しましたが、物件を買うときに気にしているポイントで多いのが、利回り・積算価値・キャッシュフローが大きいことだと思います。
今、多くの不動産投資家と呼ばれる人がこのようなものを探しています。

今回はそれぞれについて、別の側面から見てみたいと思います。

まず最初に利回りに関してですが、これは高ければ高いほうがいいですね。
ただ、多くの人が見ているのは、販売図面による利回り、すなわち、表面利回りだけを見ている人がまだまだ多いのが現実です。

その裏側には、必ず維持費の部分が隠れています。表面利回りが高くても、維持費がかかれば、実質利回りは下がります。

維持費の代表は固定資産税。これは、地方の中古大型物件ほど大きいです。物件にもよりますが、1か月分の家賃収入ぐらいあるのはざらです。
首都圏の木造なら、0.3〜0.5ヶ月程度でしょう。

もちろん、空室時の広告費・業者さんへの謝礼、接待費なども必要な経費ですし、修繕費という大きな負債が隠れていることも見ないといけません。

さらに重要なのは、稼働率( 空室率 )です。たとえば、フリーレントも基本は空室です。見かけ上の家賃を高くし、表面利回りを上げて売りやすくするためフリーレントをつけて入居させている物件は実質利回りが低下しています。
過去のその物件の募集状況や現募集状況もきちんと見ないと、買ってからでは遅いですよ。



次に、積算価値についてです。積算価値の高い物件は本当にお得でしょうか?

物件販売価格が積算価値以下であれば、銀行評価は高く、融資はとても引きやすいです。
さらに、バランスシートを毀損しないなどいい面はたくさんあります。そのため、フルローンに近い融資を得るために、今は多くの方が積算割れの物件を探しています。

ただ、別の側面から見ると、積算価値が販売価格より高いということは、実際の物件の価値より高い税金を払わなくてはならないことになります。

本来の価値以上に課税されているのが積算割れ物件とも見ることもできますね。

不動産は、購入時の取得税・消費税、運営時の固定資産税・都市計画税、売却時の譲渡益税、相続時の相続税など、とにかく多くの税金がかかってきます。

その基本になるのが、物件の積算価値です。購入時の融資以外では、マイナス面もあることを理解してください。



最後に、キャッシュフローについてです。
キャッシュフローを大きくするにはとにかく長く融資を引くことが有効です。そのため、木造より耐用年数が長い鉄骨やRCの物件に人気があります。

融資期間が長くとれるということは毎月の支払額が少ない。すなわち、家賃から毎月の返済を引いた際のキャッシュフローがとても大きくなります。

時々、支払い比率が50%以下ぐらいだから、キャッシュフローが多く出て安全だし、もうすぐリタイアできると言う人がいます。

別の側面から見ると、融資期間が長いということは元本をあまり返さないとも言えます。物件はいつになってもほとんどの部分が銀行の持ち分で、自分の持ち物になってこないということです。

また、このようなやり方で見かけ上のキャッシュフローを増やしているだけでは、リスクを先延ばしにしているだけで、リタイアからは程遠いという見方もできます。

正常なのは、融資期間で膨らませたキャッシュフローではなく、頭金を入れて支払額が少ないために生まれるキャッシュフローであることを忘れてはいけません。

私も、ひとつフルローンの物件を持っていますが、本当に元本は減りません。
もちろん、多くのキャッシュフローを生み出してくれたことで、その次の物件からはそのキャッシュを利用して、借入金の増加や返済期間の短縮を行い、リスクを減らすことができたことも事実です。

どのやり方が正しいかはその人の投資スタンスや資産のバックボーンによっても違います。

もちろん、賃貸でインカムを得るのか、売却でキャピタルを視野に入れるのかでも違いますね。

不動産に限らず、ある面から見るとメリットであることが、ある側面から見るとデメリットになることは必ずあります。

必要なことはそれぞれを良く理解した上で、自分はどうするのかを決めることです。いいところだけを見て満足するのは妻だけで十分です。物件はマイナス面も見るようにしましょう。

次回からは自分の不動産の経歴を振り返りながら、当時の問題点をお話していきたいと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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