• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

23,321アクセス

物件を格安で購入するためのポイント(2)

赤井誠さん_画像 第40話

こんにちは。赤井誠です。
前回から物件を格安で購入するためのポイントについてお話しています。
特に前回は、指値をうまく使って安く購入するために知っておくべきことをお話ししました。前回のコラムをご覧になっていない方はこちらからどうぞ。
―> 物件を格安で購入するためのポイント(1)

今回は、元付け業者さんから買う以外に安く購入できるポイントを話したいと思います。

元付け業者を利用した購入のほかに、安く買う方法として、やる気のなくなっているオーナーから買うという方法があります。

やる気のなくなっているオーナーの物件は見に行けばすぐにわかります。
物件はやる気がないので荒れ果てています。そこには
やる気がない → 物件が荒れ果てる → そのため、さらに空室が増える → そのためさらにやる気がなくなる
という最悪のスパイラルが存在します。

こういうオーナーはとにかく一日も早く物件を手放して楽になりたいと考えています。そのため、多少安くても売却する可能性が高いのです。

もちろん、きれいな物件の方が見た目もいいし運営も楽ですが価格も高いです。
果物や野菜に例えてみると、形が良くてぴかぴかに輝いているものは値段が高いです。多少汚れや形が悪いほうが安く買えます。
どちらもきちんと料理すれば同じ味が出せますね。

物件もきれいに手入れされているものより、汚れているほうが安く購入できます。
同じ家賃を得られる状態に料理するには何をしなければならないか、また、そうするためにはいくら費用がかかるのかということを考えて物件を選定できれば、きれいに完成された物件よりはかなり安く手に入れることができると思います。

次に、いつから売却が始まったかということを見ることが大切です。

物件を扱っている業者さんは通常3ヶ月単位で媒介契約を結びます。そのため、2ヶ月ぐらい経ってくると、次回の媒介契約が他社に変えられてしまうと困るため、なるだけその間にお客さんを見つけて売買を成立させようという気持ちが働きます。

最初はどうしても市場価格から乖離していても、売主の希望価格で出す事が多いものです。それが、一月経ち、二月経つと売主側も自分の値付けが間違っていたのではないかと思い出し不安になってきます。

もちろん、業者さんは最初から値付けが間違っている事は承知していますが、ただ、あまり厳しい値段を最初から言うと、ほかの業者さんに媒介契約を持っていかれてしまうのでそのままにしています。しかし、ある時間が過ぎると、業者さんも売主に価格の見直しを求めてきます。

そういうタイミングで買付けを入れておくと、売主さんもやや精神的に不安な状態になっているし、業者さんもせっかく取った媒介契約を逃さないように、なんとか成立させようという力が働いています。

こういう不動産会社の仕組みをきちんと知っていると、川上物件ではない市場に放出されている通常物件でも非常に安く買えることがあります。
私もホームページに掲載されている価格の半値ぐらいで物件を購入した事があります。

もちろん、売主さんがそれほど急いで売却するつもりがないのであれば、安くはなりませんが、何度もチャレンジしていれば、必ずそういう物件に出会うものです。

まだ、始めたばかりで業者さんからいわゆる川上情報などがもらえない人は漠然と一般物件を見るのではなく、この辺もきちんと意識して見てみると、将来的には優良物件に変身させることができる物件を見つけることができるのではないかと思います。

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

ページの
トップへ