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競売物件を購入するためのポイント

赤井誠さん_画像 第43話

新年明けましておめでとうございます。赤井誠です。
本年もよろしくお願いいたします。

早いもので、私が不動産投資に関わるようになってから、8度目のお正月です。
昨年は年末退去が多く、満室で年越しすることはできませんでしたが、年間を通しては入居稼働率97%以上を達成する事ができ、まずまずだったと思います。

稼働率を向上させるために、自分でも情熱を失うことなく継続的に物件をきれいに維持し、また、多くの管理会社さんや仲介業者さんによって支えられた一年でもありました。

物件は一般市場から法人名義で1棟と1区分を購入。競売市場からも法人名義で3棟を購入しました。また、個人名義で所有していた仙台の物件を1棟売却しました。
これによって、家賃規模は若干大きくなりましたが、借入金は1500万円ほど削減できました。

また、年末には融資の借り換えによりかなりの金利の引き下げを実現し、私の借入金の平均金利を1.5%以上削減することもできました。これにより、大幅にキャッシュフローが増加し、財務改善を実現する事ができました。

ということで、昨年もいろいろ活動した一年ですが、今年もさらにしっかりした活動をしていきたいと思います。

それでは、本日の本題です。
今までに物件を格安で購入するためのポイントを過去3回にわたってお話してきました。

物件を格安で購入するためのポイント( 1 )
物件を格安で購入するためのポイント( 2 )
任意売却物件を購入するためのポイント

今回のお話は競売物件に関してです。
競売物件とは物件の持ち主が借り入れを返済できなくなった時に、担保となっている土地や建物などの不動産を裁判所が強制売却することをいいます。

債権者が裁判所へ申し立てることによって実施され、裁判所は不動産鑑定士に調査を依頼し、最低売却価格を定めます。そして最高値で入札をした人がその不動産を落札することになります。一般に、最低売却価格は一般市場価格の5〜7割程度だと思います。

競売物件も任意売却物件と同様に経営が破綻したオーナーから出てくるので、たいていの場合、物件の修繕がほとんどされていません。また、物件を外観以外事前に見る事ができませんので、雨漏りやシロアリなどの瑕疵があった場合のリスクを考慮して入札する必要があります。

ただ、最近は競売市場も過熱していて、築年数の新しい比較的きれいな物件などは、逆に一般市場より高い金額で落札されているものも見受けられます。

私の場合は、競売市場から調達するものは「 大きな問題を抱えるものを格安で入札する 」のみと割り切っています。

現時点で私は、業者さんからの紹介などでそこそこのものの情報は受けられる立場にあります。その中でも、かなり安く購入できるものでなければ競売市場で物件を調達する意味はないと思っています。

過去に12棟競売で落札しましたが、すべて格安で落札しました。当然、それなりに苦労は付いてきています。

問題点として経験したものは、まず残置物がとてつもなく多いです。生活用品はもちろんですが、大型家電・家具なども当然残置物として存在し、中には仏壇・遺骨など処分に困るものもありました。幸いこちらは元の持ち主に連絡をとり引き渡すことができほっとしています。

また、ペットを放置して逃げたらしく、そこいら中にペットの糞尿があり、中にいるだけでも気持ちが悪くなるものもありました。

権利関係の複雑なものもそれなりに落札しました。競売にかかっているものが旦那さんの持分だけのもので、奥様の分を後から交渉で買取したり、業者が戦略的に囲繞地( いにょうち )にして競売にかけられるようにしたものを落札したものもあります。

それ以外に、さまざまな訴訟が起こされているものを法律の専門家と共に事前に議論し、落札後に継続裁判しているものもあります。

もちろん、それぞれは首都圏にありながら路線価の半額ぐらいで落札しているので、相当に格安で、解決したあとはかなりの価値が発生します。
ただ、裁判が決着する前にうまく和解ができないと、相当な時間を費やすことになり、資金回転率が大幅に落ちます。

裁判を何度も経験しわかったことは、民法・建築基準法・借地借家法などの法律面に強くなることが格安に物件を購入できるポイントであるということです。現在は、この辺の経験を積み重ねて、今後どの程度の資金を競売に回していくかを再考しているところです。

しかしながら、再生できた物件は利回りが30〜50%程度になるものも多く、いろいろ問題はありますが、競売物件はやはりかなり安価であることは事実で、一度はチャレンジしてみる価値はあると思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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