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金利交渉の前に知っておきたいシンプルで論理的なテクニック〜リタイア前に気をつけた決算書(3)〜

赤井誠さん_画像 第66話

健美家不動産投資コラム

こんにちは。赤井誠です。
前回、前々回のコラムで、サラリーマンをリタイア後も銀行から融資を受けるために、ずっと意識して改善してきた法人の決算書について書いてきました。

・リタイア前に気をつけた決算書( 1 )
・リタイア前に気をつけた決算書( 2 )

今回はシリーズの最後に、融資とは直接関係ありませんが、金利交渉の際のひとつのテクニックとして、銀行の考え方をお話したいと思います。

金利というのは銀行の時期的な状況・支店の方針によっても違いますし、各個人の財務状況・属性によっても違いますので、こうすれば下がるという絶対的なものはないと思います。

ただ、そうは言ってもある程度、共通的な考えもあります。それでは、具体的にお話したいと思います。

融資を行った場合に、銀行側は様々なことを要求してきたりします。
・家賃の振込
・公共料金の引落
・カード支払い口座

etc.etc...といったようなものです。

これは一体何のためなのか、皆さんは考えたことがありますか?
銀行とのお付き合い? 一部そのようなことを言っている人もおられますが、そんな人情的な話ではありません。これはあくまで、銀行の利益のためです。

とはいえ、引き落とし口座にしても、手数料を取られるわけではないのに、なぜ銀行の利益につながるのでしょうか?
このあたりの数学的なお話のポイントとなるのが、銀行側の「 実質利回り 」という考え方なのです。

これは、銀行と個人との間の調達金利に非常に重要な考え方ですので、必ず理解してください。これから、例をあげて説明していきます。

たとえば、5,000万の融資を金利3%で受けた場合、単純計算すると、5,000万の借入で年間150万の利子が発生します。
この発生する利子と各銀行の調達金利の差分が、銀行さんの利益になります。

ここからがポイントです。家賃の入金や引落を「 支払い口座 」に指定すると、余剰資金などが常にその支払い口座に入っている状態になります。そして、たとえばその金額が年間平均で1,000万ぐらい存在するとします。

すると、銀行から見ると、5,000万の融資に対して年間150万の利子を得るビジネスのはずが、実際には( 口座に1,000万円入っているので )4,000万の融資に対して、150万の金利が稼げるということになるのです。
そうなると、銀行から見た貸し出しの「 実質金利 」は3.75%になります。

本来は、4,000万に対して3%の金利であれば、120万の金利がとれればいいことになります。よって、5,000万に対して120万の金利とすると、2.4%の金利が正当です。

ということは、銀行側は貸出金利を3%から2.4%の金利に下げたとしても、利益を十分に得られることになるのです。それに、現状の低金利での資金調達を加えれば、もっと下げられるのは明白ですね。

そのため、私たちが融資や金利交渉をする予定の銀行の口座に「 現金が常に流れる仕組み 」を作っておくことで、銀行サイドに金利を見直してもらいやすくすることができるのです。

サラリーマンであれば、給与振込口座というのは常にお金がプールされている口座です。法人で借りていようが、個人で借りていようが、同じ銀行・同じ支店にしておくことが非常に重要です。
それによって、さまざまな形で銀行側にプールされている金額が増えますね。

そうすることにより、銀行から見た実質利回りの高い優良客になることができます。
もちろん、いいお客様のままではなく、金利交渉によって正当な金利に見直してもらい、自分たちの経営をより強固にしていく必要があります。

何をやるにも相手の考え方を知った上で戦略を立てることは非常に重要です。銀行金利の考え方を知ることで、是非、多くの方に強力な経営基盤を作っていただきたいと思います。

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プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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