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満室にするための広告費の有効的な使い方

赤井誠さん_画像 第70話

こんにちは、赤井誠です。
今週の月曜日にハワイより帰国し、さっそく不動産漬けの毎日に変わっています。
本当に夢のような時間でしたが、こういう時間を定期的に持てるようになったのも、時間を切り売りするサラリーマンでなく、不動産をやっていたおかげだなぁとつくづく思います。

しかし、遊んでいただけではありません。昨年は繁忙期に満室にできなかったため、今年は徹底的にやれることをやってから出かけました。その結果、3つの空室に申し込みをいただくことができました。

そこで今日は私が空室募集をやるために今回試してみたことをお話ししたいと思います。

物件を埋めるためにはいい物件力と営業力が非常に重要な両輪ですね。
どちらがかけてもなかなかうまくいきません。

ただ、私は技術者であったこともあり、物件にお金をかけるのと、営業にお金をかけるのとどうせ提供するなら、物件にお金をかけて入居者さんに提供したいと思っています。

そのため、広告費より物件の価値向上の方に費用をかけてきました。しかし、新築のうちは物件力もかなり高いので、それだけでもいいのですが、築古になるにつれて営業にもいろいろお金をかけないと決まりにくくなっているのも事実です。

そこで、自分の物件で決まりにくくなった物件でいくつかの実験をしてみました。

今までひと月以上の広告費を提供することは無かったのですが、今回同じ物件で複数の空室が発生し長期化したこともあり、広告費を2カ月分提供することにしました。

私の場合は管理会社さんを通して募集を行っているため、何も言わなければ広告費は管理会社と仲介業者が折半し、従来なら0.5カ月分ずつ、広告費を2カ月にするとそれぞれ1カ月ずつ受け取ることになります。

もちろん、管理会社さんによって自分の受け取り分は増やさず0.5カ月にして、仲介業者さんが1.5カ月とれるように配慮してくれたりします。

しかし、今回ある管理会社さんから私に連絡が入り、仲介会社さんと話をしたけれども広告費が増えるより、入居者さんに1カ月フリーレントつけてもらった方が入居者さんも喜ぶし、自分たちも決めやすいという提案がありました。

ある業者さんは当然、広告費が増えることにより営業が喜ぶので、フリーレントではなく広告費の増額でやりたいと電話がありました。

同じ条件提示をしても業者さんによって反応が違うことは非常に興味深かったです。

気をつけなくてはならないと思ったのは、決めやすさを優先する会社と決めた時の対価の大きいものを優先する会社がそれぞれ存在するということです。

そのため、その会社もしくは営業方針・考え方にあった方法を提案しないと、効果が出ません。それぞれが自分の価値観で仕事をしていますので、我々オーナー側はそれに合わせた提案をしていくことが大切です。

今回は、最終的には2カ月分を基本はフリーレント1カ月、広告費1カ月で使ってほしいという要望を伝え、広告費2カ月として使ってもかまわないという形で各業者さんに依頼しました。

さて結果は、フリーレントですぐに2部屋決まり、広告費の増額で1部屋が決まりました。

不動産の本にも満室にするための方法が書いてありますが、あくまでもそれはその人にとってのうまくいった一例であり、ほとんどは応用問題として考えなければならないと思います。

この世界には様々な価値観で仕事をしている人がいます。そのため、ある人にとって非常に価値のあることであっても、ある人に取っては全然価値がないこともあります。

その時に、自分の価値と相手の価値が同じかどうかをしっかり判断できなければ、単なる価値の押し付けにしかならず、お互い良い結果を導きだせません。

いろいろ本に書いてあることを試してもなかなか満室にならないという方は、もしかしたらその業者さんの価値観と自分が正しいと思っている価値観とが違っているのかもしれません。

一度、見直してみたらいかがでしょうか。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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