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バス・トイレ一緒の3点ユニットバス物件の戦い方

赤井誠さん_画像 第71話

こんにちは赤井です。
この時期は大家さんにとっては本当に忙しい時期ですね。空室の発生や申し込み、そのための準備、さらに確定申告と休む暇はありません。さらに今年は大雪による除雪やトラブル発生と本当に毎日が忙しいです。
今まで、サラリーマンのときはどうしてこなしていたのだろうと不思議になるくらいです。

今回はこの中で、空室対策として、私の物件で試行錯誤を繰り返している3点ユニットバスの物件をどうしていくかということについてお話ししたいと思います。

3点ユニットバスとは皆様もご存知のとおり、バス・トイレ・洗面台が一緒になったユニットバスのことです。今でも当たり前のようにビジネスホテルでは利用されていますが、昭和60年頃から平成の初めぐらいまでに都市部の土地値の高い場所に造られたマンションやアパートでも、かなり取り入れられていました。

私が3点ユニットバスの物件を手に入れたのは、不動産を始めた最初の頃、約8年ほど前のことです。その時から、将来、バス・トイレは別々ではないと厳しくなるとは言われていました。

ただ逆に、バス・トイレ一緒でも、バス・トイレ分離物件に比べて家賃を安くすれば、それなりに決まるということもいわれていました。
今時点で考えてみると、どちらも正解だし、不正解であると思います。

まず、最近、私の物件では当初はバス・トイレが別の物件に対してある程度の価格優位性を持たせるだけで決まっていた物件が、なかなか決まらなくなりました。その原因が何なのか、周囲環境を様々な形で調べていました。

三点ユニットバスの物件はほとんどの場合、シングルユースです。そのシングルユースのニーズが落ちて来ています。その理由は、今まで三点ユニットバスを選んでいた収入の低い層が実家から通うなどで減少していることがあります。

そのため、そのあたりの物件が非常に値崩れしてきて、私の持つエリアでも購入した当初は5万円台後半、リーマンショック後に5万円台前半の相場だった部屋が、ひどいものでは4万円台前半などの物件があらわれるようになりました。

私の物件では、他物件と差別化するために、3点ユニットバスをホテルライクにするということをやっています。



これによって、周辺の仲介業者さんや内見者の反応は非常に良くなりました。また、ここ何年かはそれが業者さんにも定着し、内見も非常に増え、家賃もかなり維持できるようなりました。

しかし、周辺の3点ユニットバスの物件がさらに競争によって値下がりすると、状況が変わってきました。今までは、

ホテルライクな3点ユニット部屋 > 普通の3点ユニットバスの部屋

となっていましたし、家賃で見てもホテルライクな部屋の方が、5,000円ぐらいの価格優位性を持たせても十分勝ち残っていけていました。

ホテルライクな3点ユニット部屋 > バス・トイレ別−5,000円

ところが、何もしない大家さんの普通の3点ユニットバスの賃料が業者さんによって引き下げられ、価格差が8,000円ぐらいになってくると、さすがにホテルライクな3点ユニット部屋でも勝てなくなり、だんだん空室が目立つようになってきました。

ネット検索ではバス・トイレ分離かそうでないかという選択はありますが、バス・トイレ一緒でホテルライクかそうでないかという選択はありません。

そのため、ホテルライクな3点ユニットバスにしても、これだけの価格差がついてくるとインターネット検索で初めのページに出てくることはなく、数人の知っている業者さんぐらいしかなかなか紹介されなくなってきたのです。

そのため、複数の空室ができた際に、とりあえず、試験的にバス・トイレ分離工事を60万ぐらいかけて行い、費用対効果をしらべてみることにしました。
そして、分離工事をしている部屋としていない部屋に価格差をつけて、管理会社さんや懇意にしている仲介業者さんにインターネットでの反響を調べてもらうようにお願いしました。

その結果、バス・トイレ分離工事をおこなった部屋の方が圧倒的に検索数、アクセス数ともに多くなりました。その差は、以下のとおりです。

検索数で10倍以上、詳細部分へのアクセス数で8倍

結局、8,000円アップでバス・トイレ分離部屋の方が先に決まりました。



年間で、96,000円、空室期間を同等としても単純利回りで16%になります。これはこの物件の利回り11%を大きく上回りますので、導入した方がお得という計算になります。

これからも、状況を見ながら空室が発生するごとに少しずつ工事を進めることで、まだまだ、十分戦える物件として維持できるのではないかと思います。

不動産は数年前には決め手であった手法があっという間に陳腐化してしまいます。常に周りの状況を調査し、常に費用対効果が高い方法を見つけ出していかないと勝ち残っていけない業種になってしまいましたね。

今後も管理会社さんなどに協力していただきながら、定期的にニーズ調査を行って生きたいと思います。皆さんも気になる点がありましたら、一度、相談して調査してもらうといいと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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