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物件を格安で入手する方法

赤井誠さん_画像 第73話

こんにちは赤井です。
そろそろ繁忙期も終わりですね。
皆様、空室募集の方はどんな具合でしょうか。私のほうは先日なんとかすべての物件を満室にすることができましたが、以前のように地域でダントツに強いという感じにはなっておりません。

不動産をはじめた最初の頃は、まだまだ周辺の物件もただ一般的な原状回復をしているだけだったため、私がちょっとした工夫をするだけで、あっという間に自分の物件は埋まっていきました。
しかし、最近では多くの管理会社さんやリフォーム会社さんがさまざまな入居促進の提案をしていて、部屋に工夫をするオーナーも確実に増えてきています。

そのため、アクセントクロスを貼ってみたり、照明をデザイン性の高いものに変えてみたり、インターネットを導入したり、セキュリティーを強化したり、モデルルームを作ったりしても自分の物件だけが目立つわけではなくなってきています。
さらに物件もだんだん古くなってくると、いろいろ工夫しても家賃はやはり下げざるをえなくなってくると思います。

そういう中で、利益を上げ続けていけるにはやはり最初に物件をいかに安く購入することはとても重要です。
そこで、本日は「 物件を少しでも安く入手するためにどうしたらよいか 」をお話したいと思います。

不動産の価格は一般の商品と違い、かなりの部分で売主が売りたい価格が付いています。中国の露天商みたいなものです。交渉されるのが前提で、高い値段で出ていると見たほうがいいですね。

ただ、何でもかんでも指値が通るかというと、そこが露天商とは違うところです。売主側の立場が強ければなかなか安くしてもらえません。
それでは、どういう物件に指値が通るのかというと、次のようなものです。

1、やる気のないオーナー物件( 汚い )

これは物件に行けばわかりますね。オーナーが完全に人任せでやる気がないのかわかりませんが、空室が多くて、粗大ゴミやらクモの巣やら、時々とても汚く放置されている物件に出会うことがあります。

こういうオーナーはもう物件には何の興味も持っていません。ある程度の価格で購入の意思を示すことで買うことができます。私もこの手の物件を購入しましたが、きれいに清掃して、室内もリフォームすれば十分に戦える物件に変身させることができます。

2、売れ残り物件( 売却時期 )

物件は販売の依頼を受けると売主と業者が媒介契約を結びます。その期間は通常3カ月間。最初の1カ月ぐらいではなかなか値段は下がりません。しかし、2カ月ぐらいたつと売主も高すぎたかなぁと考え出したりするし、仲介会社のほうも他の会社に仲介を持っていかれたくないという力が働きます
それくらいの時期に買いの話を持っていけばやはり価格交渉はしやすくなりますね。

3、相続物件

何棟か所有してくると、税理士経由や管理会社経由で相続案件の話が来ることがあります。特に、賃貸業に興味のない親族が相続した時やその相続で係争が起きている物件などは、大きなチャンスになりやすいといえます。彼らはとにかく換金を最優先に考えています。そのため、確実に購入できることを示すことができれば、意外にあっさり話がまとまります。

4、両手物件

これは売主側の代理人である業者から購入することです。そうすると、その業者は売主からも買主からも売買手数料を手に入れることができます。本来、利益相反の相手の両方の代理人になるようなことは、非常に良くないことです。しかしながら、現状の日本ではこれは制度として禁止されていません。

そのため、こうした制度の歪みを利用することが安く手に入れるために非常に重要になってきます。自分が売主より知識があれば、業者さんを見方につけて売主を必死に説得してもらい、安い価格で取引を成立させることが可能です。

いずれにせよ、物件の価格を自分側でコントロールすることが安く買うために必須のことだと思います。
それには、

● 自分の立場が売り手より強いこと
● 業者が自分の側につくこと

この2つの条件を満たすことができれば、必ず、安く物件を入手することができると思いますよ。是非、意識してみてください。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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