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不動産を高く買わせる業者のやり方

赤井誠さん_画像 第76話

こんにちは、赤井誠です。
今年に入ってから、資産の入れ替えを積極的に行っています。過去、何年かにわたっていろいろ運営してきた結果、基本的にはすべての物件がほぼ満室で運営できていますが、中には順調に埋まっているものと、かなり苦労しながら埋めてきているものがあります。

今後を見た場合、現時点でさまざまな工夫をしても苦労している物件は、今後もますます苦しくなっていくと思われます。そのため、定期的に物件の状況を分析し、資産の入れ替えを行っています。

埋まりにくい原因としては、やはり周辺の物件との差別化ができているかどうかという点が本当に大きいです。差別化がきちんとできている物件は、募集をしてもとても強いですが、できていない物件はどうしても価格競争に巻き込まれてしまいます。

すべての物件は周辺と差別化するために、インターネットや電子錠、TVインターホンや防犯カメラなどなど、様々な差別化アイテムを導入してきています。

しかしながら、後付可能なものは効果があるとすぐに周辺の物件に真似をされて、次の繁忙期にはキラーアイテムではなくなってしまいます。その結果が価格競争になるという感じですね。

そのため、売り物件もなかなか品薄な中で、ある程度、家賃で収益を上げており、将来運営が厳しくなると予想されるものは早めに売却するようにしています。現時点で、私は地方物件に関してはすべて処分しました。

現在もいくつかの物件の入れ替えを行っていますが、その中で業者さんの売り方もいろいろ工夫していると感じられる点がありましたので、今回はそのお話をしたいと思います。

物件を購入するときにはレントロールを確認すると思います。その中には、入居済みの部屋は現況家賃、空室の部屋は予想家賃が書かれていると思います。

そして、その家賃に基づいて利回り計算されて販売価格が決定されています。
しかし、そのレントロールの内容を本当に吟味しないとあとあと取り返しのつかないことになります

ひとつはその家賃が本当に適切な家賃かどうかということです。入居時期が数年前からかどうか。最近急に入居したものが多くないかを確認することです。これによって、売却のために急遽高い家賃で入れられたものかどうかを確認できます

高く入居させられれば、それだけ高く売ることができます。そのためには、広告費を大きく上積みしたりフリーレントを導入して月々の家賃を高止まりさせている方法は良く使われます。

売主が一般のオーナーでは、無理な入居は短期の退去につながるのでこのようなことはなかなかやらないのですが、業者さんは売ってしまえばあとは購入者の責任になりますので、このような無理な入居も問題ありません。そのため、売主が業者さんの場合は特に注意が必要です

でも、この辺は周辺環境をきちんと調べれば、適正家賃は本当はわかりますよね。これをやらないで購入するのはやはり自己責任という側面もあると思います。

また最近は、家賃保証という方法も使われます。物件によっては、入居している部屋の家賃はそれなりに高いのですが、空室が多いという物件もあると思います。

そういう空室率が高い物件は融資がなかなか付きにくくて、売却しにくいという欠点があります。そのため、どうしても売却価格は下がり気味。購入希望者も融資がつきにくいため、なかなか買えません。そこで業者さんが、売主から安く買い取るか、もしくは、中間省略で家賃保証を付けて売却します。

例えば、高めの家賃保証をつけて家賃を全部で月5万円値上げできれば、年間60万。利回り10%で売却すると600万円高く売ることができます。一年、もしくは二年家賃保証をつけたとしても十分元がとれますね。

いろいろな業者さんと話をしていると正直、不動産の世界は怪しいことが多くていろいろ考えさせられます。

結局はこういうことから自分の身を守るのは、不動産に対する自分自身の知識です。「 我が社が家賃保証をするから安心してください 」と言われると、逆に不安になってしまう私の反応は、本当は正しい反応なのかもしれませんね。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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