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時価の半額で買えた一棟テラスハウス〜個人投資家が業者より有利なこと〜

赤井誠さん_画像 第78話

こんにちは赤井誠です。毎日毎日うっとうしい雨が降っていて、いまひとつ気持ちが晴れませんが、毎日毎日やることが山積みで忙しく過ごしています。

今年に入ってからの不動産活動は海外が中心で、日本国内では既存物件の満室経営に努めていました。そんな中、先日、1つ物件を購入しました。というか購入しなくてはなりませんでした。

どういうことかというと、今回買ったのは、2戸1棟のテラスハウスの半分で、その前に、もう一戸の方も私が買っていたので、どうしても手に入れたかったのです。

先に買った方の物件は、築古狭小のテラスハウスのうち1/2( 約40平米 )で、価格は380万円でした。最初は1,200万で売りに出ていましたが、半年ごとに値段がさがり、私に話が来たときは500万になっていました。

通常坪80万ぐらいはする地域なのに、どうしてこれほど安くなったかというと、分離して建て替えるには、あまりに小さすぎるためです。そのせいで、長期間さらしものになっていました。

この古家を利用するには莫大なリフォーム費用がかかります。しかし、将来的に隣を購入すれば80平米ぐらいの広さになり、新築住居を建てられる立派な土地に化けると考え、購入を決めました。

中はあまりにボロボロでしたが、土地の坪単価からいうと価格は激安です。





片方を激安で購入できたので、もう片方の隣の家の方に、なんとか売ってもらえないかと打診しましたが、あっさり断られました。その時はまったく売る気がなかったようです。

もちろん、隣の人がある程度の値段で売るつもりがあれば、私のところに来る前に建売業者さんが確実に購入して、当然、新築物件になっていたと思います。

「いつ隣が購入できるわからない」というような、商品化にするのに長期間かかるような物件だからこそ、業者さんが手を出さなかったのです。そのため、すぐに換金しなくても大丈夫な個人( 私です )にチャンスがやって来たのです。

私のその時のプランでは、リフォームして賃貸に出し、インカムゲインで購入資金・リフォーム資金を回収する。そして数年後に隣家を購入して、戸建てを建てて使うか、もしくは戸建て用地として売却しよう、というものでした。

そして、リフォームも無事終了して、写真のようにかなりきれいな物件に生まれ変わりました。



ほどなく入居者も決まり、最終的な利回りは「 購入費用+リフォーム代で計算しても14%ぐらい 」になりました。約7年で全額回収して、その頃に隣を購入するというのがベストプランです。

しかし、世の中そんなに思い通りにはいかないものです。先日、海外旅行から帰ってくると、不動産業者から何回もの留守電と手紙がきていました。なんと、「 隣の不動産に興味がありますか? 」という話です。すぐに電話して、購入する意思があることを伝えました。

どうも、隣は女性が子供と二人で住んでいたのですが、突然再婚して近くに新居を買ってしまったようです。そのため、かなり売り急いでいて、結局、私が旅行中で返事が遅れたために、一旦業者に転売されてしまいました。

その業者さんから、こちらの物件を買い取りたいと打診が入りましたが、こちらもかなりの金額をかけてリフォームしてしまったので、強気の売値を提示しました。

結局、私のほうが、相手側をある程度の値段で購入することで合意にこぎつけました。しかし、業者の転売が入ってしまったので、多少高く買わざるを得ません。今回は高い海外旅行になってしまいました。

そうは言っても、二つの土地を合わせると東南の角地ですし、平均すると、ほぼ「 時価の半額 」で入手できたことになります。十分安く購入できたと思います。

早速、業者さんからは土地として2,000万円で売らせてほしいとの話がはいりました。リフォームする前なら、購入価格の約2倍の値段になるので、すぐに売ったかもしれませんが、残念ながら500万ぐらいかけてリフォームしたばかり。

あまりにも、もったいないということで、当分は運用してもう少し投下資金を回収したいと断りました。おそらく周辺の売買履歴から、数年後も2,000万以下になることはないと思っています。

そのため、今回購入したもう1つの部屋もリフォームして、しばらく貸し出すことにしました。将来的にはこの物件は壊すことになるので、いじるのが難しい水周り関係だけを業者さんにお願いして、その他は久々にセルフリフォームで低価格でやりたいと思います。

このような、商品価値を出すのに時間がかかる物件は、すぐに換金しなくてもインカムを取りながらゆっくり料理することができる個人投資家の方が、業者よりも優位だといえますね。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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