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私がセルフリフォームをする理由 〜セルリフォームのメリットとデメリット〜

赤井誠さん_画像 第80話

こんにちは、赤井誠です。
しばらく晴れ間が続いたと思ったら、台風と梅雨前線の影響でまたジメジメした天気で、気持ちもすっきりしませんね。

それでも、賃貸業ではやることがいっぱいで、毎日本当に忙しく過ごしています。そうはいってもいろいろ楽しいことも多いので毎日が充実しているといったほうが正しいのかもしれません。

そんな中、先日のコラムで紹介した物件のセルフリフォームを行っています。
といっても今回はハーフビルド。水周りと大工仕事の大変な部分はすべて業者さんにお願いして、もともと資格を持っている電気関係とその他の内装関係はセルフリフォームでやっています。

もとはといえば、趣味の日曜大工が生かせると思って始めた不動産投資です。最初のうちは物件も少なくやるのも楽しくて仕方なかったですが、最近は物件数も増えて、すべてをやるのは無理があります。そのため、今はものによってやるものとやらないものを選別しています。今回はその辺のお話をしたいと思います。

最初にセルフリフォームのメリットですが、まず、費用が確実に削減できます。これは不動産をはじめた頃には最も大きなメリットになりました。

最初から新築ができる方はいいのですが、大抵の方は比較的古い格安物件から始めます。そうなるとどうしてもリフォームが必須になります。初めて購入した物件、最初はうれしくて仕方ありません。やる気はものすごくありますが、なんせ買ったばかりでお金がありません。そんなとき、セルフリフォームは強い味方です。

時間コストを考えれば合わないという人もいますが、セルフリフォームでも時給1万円を越す価値のあるものはいくらでもあります。その時間でそれだけのお金が稼げる人は、そちらをやればいいですが、テレビを見ているくらいなら確実に経費は削減できます。

例えば、良くあるトラブルとして、トイレの水が止まらないとか水道の蛇口から水がポタポタ落ちるというものがあります。管理会社さんや業者さんにお願いすると、ちょっと行ってもらって1万円から1万5千円ぐらいはすぐにかかります。

しかし、こんなものはドライバーと大き目のモンキーレンチがあれば数百円の部品でほとんどが30分以内にあっという間に解決します。

さらなるメリットとしては、様々な部材やリフォーム技術を習得できることです。
やはり、物件のことは経験してみないとわからないことも多いと思います。

自分でいろいろやってみると部材などにも興味が出てきて、様々なアイテムを使用してみたりして、流行にも敏感になれますし、技術的な難しさなどもわかってくるので、自分が得意だったり好きな部分のみ継続して、難しいことは業者さんにお願いするという取捨選択ができるようになりますね。



また、さらに自分でやることですばやい対応ができて入居者サービスになるということは以前のコラムで書きました。

私は、こんなことの積み重ねで9年間、少しずつ経費を削減して自己資本比率を上げる努力をし続けてきました。

デメリットはどうしても、時間と手間がかかることです。確かに、大工工事から内装工事まで、すべて自分でやれば徹底的に人件費は浮きます。ただ、それに時間をかけすぎて、募集開始が遅れて機会損失をしてしまっては本末転倒です。

6万円の家賃なら一日2千円。1日の工事の遅れが2千円の損失になりますので、注意が必要です。自分自身が取れる時間と削減できるコストを良く考えてやることを選ばなくては単なる趣味のDIYになってしまいます。



この辺は、セルフリフォームについてまとめたこちらのサイトにも詳しく書いてあるので興味のある方は見てください。
http://selfreform.web.fc2.com/

私自身は、今の自分があるのは不動産をはじめてからセルフリフォームで地道に経費を削減して来たからだと思っています。最近は、効果の高いものだけを選んでセルフリフォームしていますが、たまには初心を忘れないように効率の悪いことも自分でやって、業者さんへの感謝の気持ちを忘れないようにしています。

先日、久しぶりに天井のクロス貼りをしました。最近はほとんどやっていなかったのですが、久々にやると非常に良くできたという満足感とやっぱり大変だという感覚を思い出しました。実は今日も体中が痛くて、とてもしんどいです。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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