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手残りを増やす方法 〜支出を徹底的に減らすための具体例〜

赤井誠さん_画像 第81話

こんにちは、赤井誠です。
最近は毎日暑く、私はちょっとへばり気味ですが、皆さんはいかがでしょうか。エアコンがまだ届かない部屋で毎日セルフリフォームをしていたら、あっという間に4kgほどのダイエットに成功しました。
これもセルフリフォームのメリットの一つでしょうかね( 笑 )。

本日はセルフリフォームのお話ではありません。現在、セルフリフォームで築古物件の再生をおこなっていますが、同時に不動産事業全体の支出を減らすための様々なことをやっています。今日はそんなところを紹介できればと思います。

良くお話しするのですが、不動産はあっという間に大きなキャッシュが手元に入ってきてしまうため、なぜかお金持ちになった気がして、お金の使い方が雑になる人がいます。

大家さんの何千倍・何万倍も稼いでいる世の中で大企業と呼ばれている会社は、コストに対して圧倒的に厳しいです。コストに対しては常にシビアになっていかないと、「 塵も積もれば山となる 」で、無駄な支出がどんどん積算してしまいます。

不思議なのは、多くの方が家賃収入をあげるために様々な努力をしているのに比べて、支出を減らすための努力は、あまりおもしろくないからか、それほどやられていないように感じることです。

しかし、支出を減らすことで実際の手残り金額を増やすことは、賃貸経営をする上で非常に重要です。例えば私は、すべての物件の照明について、LED化したり、人感センサーを導入したり、不要なところは撤去したりして、徹底してコストを削減しています。

また、共有部のアンペアも必要に応じて、5A、10Aなど、必要最小限の容量に減らしています。ひとつひとつは小さな金額ですが、物件が10棟もあると、月にしたときに、かなりの金額になってきます。

また、ちょっとした支出増のために、自販機は必ず協賛金( 3年で15万程度 )を受け取れるものを3年ごとに更新し、スペースがあれば、太陽光や携帯アンテナなども導入するなど、様々な努力を続けています。

このような、すぐにできる細かい工夫をすることで、手残りを確実に増やしていけるのです。

上記のような努力をしたら、次に見直したいのが金利です。銀行金利は間違いなく、支出の中でかなり大きな金額になるからです。私も2〜3年前から準備し、銀行交渉をおこなってきました。

全体の金利を下げるために大切なのは、まず、一つの銀行の金利を下げるように徹底的に努力することです。そのためには、その銀行に実績をきちんと作って、銀行から見た実質の融資利率を上げることが重要です。

金利交渉の前に知っておきたいシンプルで論理的なテクニック〜リタイア前に気をつけた決算書( 3 )〜

とにかく、なんとしても一つの銀行を突破することが大事です。一つの銀行金利が下がったら、次の銀行と交渉します。銀行は横並び意識が強く、他社に融資を取られることを最も嫌いますので、ある程度きちんと話をする方がいいでしょう。

交渉の際には、「 金利が下がった分は不動産事業の強化に使い、さらに不動産事業を安定したものにしていく 」ときちんと説明することも重要です。我々の不動産事業のリスクが減れば、当然のごとく融資をしている銀行の焦げ付きリスクも小さくなります。リスクが減れば、金利が下がるのは当たり前ですね。

( サラリーマン大家さんが良く利用しているS銀行さんは、他の銀行が取らないリスクをとって融資しています。その分、金利は高くなりますが、これも良く考えれば当然のことです )

交渉がうまくいって金利が下がったとしても、自分が派手に使ったりするわけではなく、物件のリフォームやバリューアップに使い、翌年はさらに経営状態を良くすることを進めていくべきだと思います。

下がった金利分を賃貸経営にうまく生かすことができれば、翌年の決算書や確定申告の内容は良くなります。そうなれば、結局はお互いにwin−winなのです。

自分がきちんと経営をしたければ、支出を抑える行動は当たり前です。銀行だって健全な経営をして、貸したお金がきちんと利息をつけて返してくれるところに、金利が低くても融資したいと考えています。当たり前のことを当たり前にする、ということですね。

金利ダウンの交渉は、一巡したら終わりではありません。私も先日で一巡目のすべての銀行との金利交渉が終了したので、現在は二巡目に入っています。一巡目では平均して1%ぐらいは下げられました。

その結果、一番高い金利が某都銀の1.24%。今は、来月固定期間が切れる時期なので、その都銀さんが最も高い金利であるということを説明して、更なる優遇を受けられるように頑張っているところです。

ボーッとしている暇はありません。様々な努力を続けて、家賃が下がっても十分な利回りが取れるような経営状況にしていかないと、将来的には生き残っていけないのではないでしょうか。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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